Reality v roce 2023

Řadu let zpětně rostly ceny nemovitostí a klesaly úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Prodávající tak roky zažívali cenovou euforii a kupující (navzdory vysokým prodejním cenám) hojně využívali nízkých úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, a to ať už pro pořízení vlastního bydlení, či investičních nemovitostí. Tento stav paradoxně nezměnila ani covidová pandemie, kdy bylo velké množství pracujících lidí částečně, či úplně bez příjmu. Teprve až v loňském roce po několika letech na realitním trhu doslova zahřmělo a v podobném duchu se ponese i letošní rok 2023. Co mohou kupující a prodávající a zároveň i majitelé investičních nemovitostí a nájemníci očekávat?

V roce 2022 rapidně vzrostly úrokové sazby u hypotečních úvěrů. Je leden 2023 a vysoké úrokové sazby se stále drží na výši, a minimálně do poloviny letošního roku zůstane scénář stejný. V březnu 2023 má zasedat rada ČNB, kde se bude diskutovat o dalším vývoji na úvěrovém trhu. I kdyby ČNB sáhla po variantě opětovného snižování úrokových sazeb, pokles bude velmi pozvolný. V praxi tuto změnu zaznamená trh nejdříve ve druhé polovině roku, či spíše až v roce následujícím. S výší úrokových sazeb (a nejen s ní) je pevně spjatý vývoj cen nemovitostí k prodeji. Ceny nemovitostí ovlivňuje nejen výše úrokových sazeb u hypotečních úvěrů, ale rovněž celková „drahota“ v ČR. Celkový růst cen zboží a služeb zapříčiňuje, že lidem v domácnostech zůstává čím dál méně peněz na provoz a živobytí. Toto je zásadní parametr, který bankovní instituce vyhodnocují více, než kdy před tím, u žadatelů o hypoteční úvěr. Bonitním sítem bank tak prochází čím dál méně žadatelů. Tento stav ovlivňuje hned několik oblastí.

Po cenové explozi (směrem nahoru) rekreačních nemovitostí během covidové pandemie aktuální plošné zdražování zboží a služeb způsobilo opět jejich rychlý cenový pád. Velká část populace zakoupila rekreační nemovitosti na úvěry a značná část se jich po relativně krátké době začala opět „zbavovat“. Vysoké ceny energií, potravin, služeb, pohonných hmot, úrokových sazeb u hypotečních úvěrů jednoduše způsobují, že velká část majitelů rekreačních nemovitostí nezvládá jejich provoz uplatit. První, po čem člověk sáhne, zpravidla nikdy není místo, kde trvale bydlí, kde má to hlavní zázemí, ale je to přesně ta věc, kterou využívá jen občas. I v roce 2023 tak budou rekreační nemovitosti cenově klesat.

Podobný scénář se bude týkat i nemovitostí pro trvalé bydlení, nicméně ne všech. Svou nemovitost v letošním roce bude bohužel nucena prodat část majitelů, kteří si zpravidla zakoupili jednu jedinou vysněnou nemovitost pro vlastní bydlení. Při refinancování hypotéky se nyní dostávají mnohdy až na dvojnásobně vysokou měsíční splátku úvěru, což s vyššími náklady na běžný provoz bude pro řadu takových majitelů znamenat neschopnost splácet takto drahý úvěr a budou nuceni svou nemovitost prodat. Tento scénář se však s největší pravděpodobností vyhne majitelům investičních nemovitostí, byť značná část z nich také zakoupila investiční nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru. Úrokové sazby se sice zvyšují oběma skupinám majitelů nemovitostí, avšak základní rozdíl je v tom, že vyšší měsíční splátku vlastníkům investičních nemovitostí vykompenzují rostoucí ceny nájemního bydlení. Narovinu řečeno, vyšší náklad na hypoteční úvěr jim zaplatí nájemníci.

Tímto se dostáváme k informacím v oblasti nájemního bydlení. Po mírném ochlazení cen nájemního bydlení v době covidové pandemie se trh s pronájmy velmi rychle zotavil, a i pro letošní rok 2023 bude platit výrazný cenový nárůst. V neposlední řadě zvyšování cen nájemního bydlení ovlivňuje již zmíněná neschopnost velké části populace dosáhnout na hypoteční úvěr.

Protože jsou všechny výše uvedené oblasti spojenou nádobou, pro zlepšení kupní síly a snížení cen u nájemního bydlení, výrazně pomůže okamžik, kdy začnou buď úrokové sazby u hypotečních úvěrů, nebo ceny zboží a služeb, opět klesat. Bude-li cenový nárůst obou těchto oblastí trvat delší dobu, povede to ke stálému zvyšování cen nájemního bydlení a k nuceným prodejům nemovitostí těch vlastníků, kteří nemovitost nemají na investici, ale pro vlastní bydlení. Spolu s tím může vzniknout tlak na poptávku po nájemním bydlení mimo velká města a k migraci obyvatel z velkých měst do menších (levnějších) obcí.