Chci koupit, ale musím prodat

Jen hrstka budoucích kupujících dokáže řešit nákup jiné nemovitosti pro bydlení tak, že si nejdříve budoucí nemovitost koupí, přestěhují se, a teprve pak prodají svou původní nemovitost, ve které do teď bydleli.

Scénář u většiny kupujících, kteří již jednu nemovitost pro vlastní bydlení mají, ale z nějakého důvodu jim přestala vyhovovat, je podobný. Pro to, aby mohli koupit, musí svou stávající nemovitost prodat. Jak takový proces uchopit, když v prodávané nemovitosti bydlí?

Ať už jste kupující, kteří i při použití peněz z prodeje své stávající nemovitosti, potřebují dofinancovat část peněz z úvěru, nebo kupující, kteří za co prodají, za to nakoupí, princip je vesměs velmi podobný. Znalost, načasování, schopnost zjistit co nejvíce informací, získat jistotu, že všechny procesy, i ty, které nejsou odvislé jen od vás, jsou realizovatelné. Toto všechno napříč spojuje proces, který obnáší prodej i koupi zároveň.

Máte nemovitost a vyhlídli jste si ke koupi buď nemovitost levnější, nebo v podobné cenové relaci, ve které se nachází vámi aktuálně užívaná nemovitost. Zde je obrovská výhoda toho, že zcela logicky můžete předpokládat, že koupě náhradní nemovitosti bude probíhat rychle. Nemovitost jste schopni zarezervovat, maximálně se bude čekat pár dní na vystavení vyčíslení stávajícího úvěru (má-li na něm prodávající zástavu), vypracují se kupní a úschovní smlouvy, a po odpřipomínkování se jde k podpisu, převodu vašich peněz z prodané nemovitosti do úschovy, a přepis na katastru se může rozeběhnout. Následuje 20 dní ochranná lhůta a můžete převzít nemovitost. To jsme začali ale od konce. Nejprve musíte prodat. Respektive prodej i koupě mohou jít zároveň, nicméně je velmi důležité správné načasování. Rozhodně bych nepodepisovala rezervační smlouvu na koupi nemovitosti dříve, než budete mít svoji vlastní nemovitost vašim kupujícím zarezervovanou. Tzn. podepsanou jak rezervační smlouvu, tak složený i rezervační poplatek. Nejdříve v tento okamžik bych poprvé začala uvažovat o schopnosti podpisu rezervační smlouvy na vyhlídnutou nemovitost. Než tento krok učiníte, rozhodně doporučuji několik věcí. V první řadě je dobré zjistit, jaké možnosti a jak časově mají rozvržený prodej ti, od kterých kupujete. Zda v nemovitosti též bydlí, jako vy, nebo je nemovitost již prázdná? V případě, že bydlí, tak mají kam jít, nebo budou rovněž potřebovat nějaký čas navíc oproti standardní lhůtě (30 dní) na předání nemovitosti? Tyto informace jsou zcela zásadní pro váš krok „A“, tzn. pro prodej. Ačkoli se jedná až o krok „B“, nutně se váže na to, abyste krok „A“ správně uchopili. Tzn. i vy v roli prodávajících, byste před podpisem rezervační smlouvy s vaším kupujícím, měli být schopni dopředu stanovit a garantovat určité lhůty, tzn. jak lhůty na podpisy, tak lhůty na stěhování a předání nemovitosti, apod. Rovněž je důležité důkladně zjistit i situaci na straně vašeho kupujícího. Od něj jsou odvislé peníze, které potřebujete na to, abyste splnili závazky v rezervační a následně kupní smlouvě vůči vašemu prodávajícímu. Ano, zní to strašně složitě. Nicméně není to až tak složité (neboť je to řešitelné), jako spíše procesně náročné na téměř dokonalou koordinaci všech na sebe navázaných kroků. A nejdůležitější věcí na celém vzájemně propojeném procesu je umět odhadnout časové intervaly a zároveň umět předpokládat „černé“ scénáře. Od nich by se totiž měly odvíjet lhůty pro plnění všech zúčastněných. Nyní se ale vraťme na způsoby, respektive možnosti, jak řešit váš přesun.

Jednou z variant, kterou asi málokdo chce využít, je nastěhovat se prozatímně k příbuzným. Za předpokladu, že takovou možnost vůbec máte. Dalším způsobem je sehnat si prozatímní pronájem. Tuto variantu bych asi volila jen v případě, kdy nechcete podstupovat tento komplikovaně propojený převod (zároveň prodávat a zároveň se „upisovat“ ke koupi). Spíše bych tuto variantu volila v situaci, kdy se rozhodnete nejdříve v klidu prodat a až budete mít prodáno, tzn. peníze z prodeje na účtu, tak pak se začnete teprve rozkoukávat po nemovitosti ke koupi. Případně bych tuto variantu doporučila i těm, kteří nově koupenou nemovitost chtějí rekonstruovat, či čekají na její výstavbu. Ono totiž sehnat pronájem na pár měsíců není úplně jednoduché, a kor, pokud s sebou budete stěhovat spoustu věcí. Většina pronajímatelů chce dlouhodobého nájemníka, tzn. toho, kdo uvažuje o bydlení minimálně na rok. A neříct pronajímateli váš záměr, že potřebujete složit hlavu a věci jen například na dva/tři měsíce, to není úplně fér. Nehledě na to, jak náročné je dvojí stěhování v krátké době. Další variantou je vyjednat si dřívější převzetí nemovitosti od vašich prodávajících. Aby byl takový krok transparentní a fér, měli byste navrhnout svým prodávajícím podpis nájemní smlouvy a nabídnout určitou výši nájemného, které budete v roli prozatímních nájemníků platit, a to do doby, než se stanete majiteli nemovitosti. Z logiky věci však nemusí být tato varianta průchozí. Týká se jen těch nemovitostí, ve kterých jejich prodávající již nebydlí. A pokud toto není možné, pak zbývá ještě jedna možnost. Tou je vyjednání si prozatímního pronájmu ve své vlastní (původní) nemovitosti. Tzn. že nabídnete kupujícím na vaši nemovitost nájemní smlouvu s určitým nájemným na určitou (odhadovanou) dobu závislou na okamžiku odstěhování vašich prodávajících z kupované nemovitosti.

Ačkoli je variant relativně dost, ne všechny jsou aplikovatelné u všech převodů. Každý přepis nemovitosti je individuální, a proto je nutné dohodnout podmínky u všech zúčastněných rovněž individuálně. Ať už vás bude čekat jakákoli cesta a způsob řešení, nezapomeňte na to, že nejen samotná koordinace a načasování jsou nesmírně důležité, ale i odhad dostatečné, avšak ne nepřiměřené časové rezervy. Vždy se totiž může něco někde pozdržet, kupující i prodávající se mohou na něčem „zaseknout“ (a ne schválně), tudíž při nedostatečné časově rezervě, může spadnout naprosto vše jako domeček z karet.