Co má vliv na cenu nemovitosti

Parametrů, které ovlivňují prodejní cenu nemovitosti, je spousta. Hlavními třemi parametry jsou: lokalita, kondice trhu a parametry nemovitosti (velikost, technický stav, příslušenství, apod.).

Lokalita je pravděpodobně každému naprosto jasná. Čím větší obec, tím vyšší cena. Ale nejde jen o velikost obce. Důležitá je i infrastruktura v a kolem obce (vzdálenost od dálnice, městského okruhu, železnice, atd.) Krajská města versus okresní – zde jasně rozhoduje velikost. Nicméně u velikostně menších obcí přesně rozhodují infrastruktura, občanská vybavenost, časový dojezd do větších měst, apod. Tyto další body pak zapříčiní to, že i velikostně menší obec může mít dražší prodejní ceny nemovitostí, než větší obec, která nemá takovou občanskou vybavenost a infrastrukturu.

Kondice trhu ovlivňuje ceny z hlediska síly poptávky. Jsou-li drahé nemovitosti a drahé hypoteční úvěry, zpravidla bývá slabší poptávka (tzn. méně kupujících), a proto se často stává, že není docíleno takové prodejní ceny, jakou by si majitel nemovitosti přál, nebo které bylo možné dosáhnout v období, kdy byla kondice poptávky po koupi výrazně silnější. Podle aktuální kondice trhu se však mohou rozhodovat ti prodávající, kteří nejsou časově odvislí (tlačeni) určitým termínem/důvodem, proč a kdy musí mít nejpozději prodejní cenu na účtu. Počkat s prodejem mohou tak takoví prodávající, kterým se na finance z prodeje nevážou v blízkém časovém horizontu určité závazky.

Parametry nemovitosti jsou třetím, avšak naprosto nejobsáhlejším pilířem. Nejde totiž jen o velikost nemovitosti a její technický stav. Patří sem spoustu bodů, které více, či méně ovlivňují dosažení maximální ceny.

Velikost nemovitosti může zkreslovat. Velmi záleží na dispozici nemovitosti. Je-li dispozice neprakticky navržena, často umístí kupující do takové nemovitosti mnohem méně věcí, což do jisté míry způsobuje horší provozní fungování. Zároveň je rozdíl, zda má se stejnými čtverečními metry jedna nemovitost například schodiště uvnitř nemovitosti (mezonetové byty). Po praktické stránce je schodiště „mrtvý“ prostor, který plní pouze přesun z patra do patra, a neslouží k ničemu dalšímu (umístění věcí, atd.). Tzn. dle metrů čtverečních stejně velké nemovitosti nemusejí mít stejnou hodnotu, i kdyby byly prodávané ve stejný čas ve stejné ulici se stejným výhledem, atd.

Zmíněný výhled, respektive orientace nemovitosti, a u bytových jednotek i umístění v konkrétním podlaží, rovněž znamená cenové rozdíly. Zpravidla mají vyšší cenu nemovitosti nacházející se ve vyšších patrech, ale pozor! U bytových domů, kde není výtah, může platit opačné pravidlo… Zároveň je rozdíl, na jaké světové strany jsou orientována okna, a zároveň zda z oken bude budoucí kupující koukat do rušné ulice, či nehezkého tmavého vnitrobloku, nebo do klidné ulice/parku/zeleně, či pěkného udržovaného vnitrobloku. A i u přízemních bytů jsou značné rozdíly. V rušných ulicích, ze kterých budou kupujícím kolemjdoucí hledět takřka do oken, bude cena nižší, než u přízemních bytů s předzahrádkou orientovaných tak, že mají uživatelé bytů soukromí. U rodinných domů je zase velkým rozdílem to, jak udržovaná, nebo neudržovaná je zahrada. Rodinné domy jsou samozřejmě hůře porovnatelné, pokud se neprodávají typově stejné domy se stejným vybavením například z jednoho projektu. Běžné individuálně postavené rodinné domy mají mnohem více rozdílů a každý může mít něco, co cenu zvyšuje, a něco, co cenu snižuje, co nebude kupujícím vyhovovat.

Příslušenství je často podceňované, ale ve finále může udělat strašně moc. Předzahrádka/terasa, balkon, sklepní kóje, parkovací stání (a je rozdíl, zda venkovní, či vnitřní v garáži),… Toto všechno v nemalé míře ovlivňuje atraktivitu zájemců o koupi. Tudíž i cenu.

Samotné vybavení a zařízení nemovitosti je též důležitým parametrem. Avšak může být také velmi ošemetné. Rozhodně je rozdíl, když je použito v nemovitosti levné vybavení, nekvalitní materiály, a to, když ve stejné nemovitosti jsou naopak kvalitnější spotřebiče, obklady, zařizovací předměty, vestavěný nábytek, atd. Na druhou stranu je potřeba znát i míru toho, co je již pro daný typ nemovitosti a lokalitu, přespříliš kvalitní, tzn. drahé natolik, že v daném místě zájemci o koupi příliš vysokou kvalitu neocení. Myšleno finančně neocení. Líbit se jim samozřejmě drahé a kvalitní vybavení pravděpodobně bude, ale cenově na danou lokalitu a typ nemovitosti nebudou ochotni/schopni koupit za vyšší cenu. Typickou ukázkou je například přespříliš drahý interiér v panelovém domě na sídlišti. Kupující kupují jak lokalitu, tak kus bytového domu, výhled na ostatní panelové domy, atd. I volba interiéru, či „drahost“ rekonstrukce by neměla být přehnaná, respektive mělo by se uvážit kde a jaké finance do nemovitosti vložit.

Dalším parametrem je vzhled společných prostor a funkčnost SVJ/družstva. Výše úspor ve fondu oprav, technický stav celého objektu, zaúvěrovanost celého domu, atd.

Všechny výše uvedené parametry, a nejen tyto zmíněné, mají vliv na atraktivitu a zájem o koupi ze strany kupujících.