Vyplatí se ještě investiční nemovitost?

V posledních pár letech se doslova roztrhl pytel v oblasti investičních nemovitostí. Ať už se jednalo o koupi investiční nemovitosti na dlouhodobý pronájem ve větších městech, nebo naopak o koupi investiční nemovitosti na krátkodobý pronájem v menších obcích, či rekreačních oblastech, oba typy investic měly velký potenciál. Platí tento potenciál i v současné době, kdy jsou velmi vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů?

V důsledku rapidně se navyšujících úrokových sazeb hypotečních úvěrů je jedním z častých dotazů klientů, zda se stále ještě vyplatí pořídit v současné době nemovitost na investici. Aktuální situace na trhu s nemovitostmi v souvislosti se situací na úvěrovém trhu znamená pro spoustu potenciálních kupujících nejistotu. Koupit nemovitost na investici nyní? Nebo počkat? Třeba ceny nemovitostí ještě klesnou, neboť klesání cen se na trhu již začalo projevovat. Na druhou stranu sazby úroků u hypotečních úvěrů stále stoupají.

Kupujícím, kteří nejsou závislí na hypotečním úvěru a mají tak vlastní finanční prostředky, doporučuji s koupí spíše počkat. Zatím existuje velká pravděpodobnost, že určité typy nemovitostí v určitých lokalitách cenově ještě o něco klesnou. Pokud se tento trend projeví, nebudou muset potenciální investoři s hotovostí čekat roky. Dopad drahých hypotečních úvěrů způsobuje ochromení velkého počtu kupujících. V důsledku toho slábne poptávka po koupi, a aby prodávající prodali a kupující dali přednost zrovna jejich nemovitosti, často musí prodat za nižší cenu, než za kterou by se jim podařilo prodat svou nemovitost před rokem.

Opačná situace může být u kupujících, kteří potřebují koupi zafinancovat hypotečním úvěrem. U těchto kupujících doporučuji spíše nečekat. Úrokové sazby stále rostou, k tomu všemu se extrémně zdražuje všechno zboží i služby, což zapříčiňuje mnohem vyšší nároky banky na bonitu klienta. Banky již nyní uvažují při schvalování úvěrů s tím, že žadatelům o úvěr musí po úhradě měsíční splátky hypotečního úvěru zbýt na provoz více peněz. „Drahota“ v ČR potrvá s největší pravděpodobností řadu let, přičemž průměrné platy rozhodně nebudou mít stejně rychlou křivku směrem nahoru. I přes to, že je pravděpodobné, že ceny nemovitostí ještě o něco klesnou, neschopnost zafinancovat koupi hypotečním úvěrem roste rychleji, a cenový pokles nemovitostí nebude mít tak rychlý spád. Navíc banky se postupně začnou více jistit (právě z důvodu předpokládaného cenové poklesu), a to tím, že bankovní odhady pro poskytnutí úvěru nebudou vycházet tak jednoduše, jako tomu bylo v posledních letech v době rychlého cenové růstu nemovitostí. A chtě nechtě je potřeba si přiznat i to, že při potřebě žádat hypoteční úvěr, je třeba myslet i na věk žadatelů. Čas plyne velmi rychle a z důvodu věku si mnozí kupující prostě nemohou dovolit čekat řadu let na to, až bude na všech frontách opět levněji (jestli vůbec). Od určitého věku žadatelů se jim doba zapůjčení hypotečního úvěru zkracuje z maximální možné doby (30-32 let), na kratší dobu. Kratší doba splácení zapříčiní zvýšení měsíčních nákladů na splátku hypotéky, čímž se opět budou zvyšovat nároky žadatelů na výši jejich příjmů.

Z hlediska pořízení investičních nemovitostí bych v současné chvíli byla opatrná v případě pořízení investiční nemovitosti na krátkodobý pronájem. Již teď jsou ceny ubytování rekreačních pobytů velmi vysoké a populaci začínají ve velké míře docházet finance téměř na základní provoz. Natož aby si velká část obyvatel mohla dovolit drahé pobyty a dovolené. Dost dobře se u tohoto typu nemovitosti může stát, že vám bude vydělávat mnohem méně, než jak jste si plánovali.

V případě pořízení nemovitosti na dlouhodobý pronájem vnímám koupi opačně. Ceny pronájmů se rapidně zvyšují, a protože ubývá koupěschopných kupujících (což se nezmění ze dne na den), je zde velký předpoklad, že se trend zdražujících pronájmů udrží delší dobu.

Obecně však stále vnímám investice do nemovitostí v současné chvíli více kladně, než investování na akciovém trhu. Situace ve světě je nevyzpytatelná a i kdyby mělo dojít ke kolizi na všech frontách (zhroucení akciového trhu a extrémní pád cen nemovitostí), pořád jsou nemovitosti hmatatelnější záležitostí a alespoň nějakou hodnotu (byť nižší) si udrží.