V čem dělá většina realitních makléřů chybu?

Neověřují velikost prodávané nemovitosti a jejího příslušenství. Ačkoli se jedná o jednu z nejzákladnějších informací, tzn. jak velkou nemovitost prodávám a jaké parametry má i její příslušenství, velmi často jsou uváděny nevalidní informace. Bohužel nejen majiteli samotnými, ale i těmi, kterým za jejich služby majitelé prodávaných bytů platí.

Skutečnost, že mají realitní makléři od majitelů nemovitostí podklady, kde je uvedena velikost nemovitosti ještě neznamená, že je tato informace správná. A nemusí být správná ani tehdy, pokud se vychází z velikosti uvedené na katastru nemovitostí. Tam totiž také není možné vyčíst úplně všechno. Stejně jako v nabývacích titulech může být velikost nemovitosti uvedena špatně. Které nemovitosti jsou co do neověření velikosti nejvíce rizikové? A proč se nepřeměření nemovitosti může stát rizikovým jak pro prodávající, tak i pro kupující?

Největší chybovost při vycházení z podkladů pro prodej mívají družstevní byty a rodinné domy. Družstevní byty ve starších zástavbách (nejsou tím myšleny nové družstevní byty v novostavbách od developerů) „trpí“ tím, že v historických podkladech jako jsou staré evidenční listy, či nájemní smlouvy mezi družstvem a nájemníky, byla uváděna často velikost odhadem, či velmi nepřesným, či spíše velmi orientačním přeměřením, a neprošly přeměřením technickými zařízeními, které používají geodeti, a které je naprosto přesné, či s minimálními odchylkami. A čím větší družstevní byt, tím větší může odchylka být. Pro příklad – u jednoho mezonetového bytu na Praze 6, který bych v družstevním vlastnictvím, jsme zjistili nepřesnost o skoro 8m2, přičemž o tyto metry byl byt ve skutečnosti větší, než jak bylo uvedeno ve staré nájemní smlouvě s družstvem. Při současných cenách, když budeme vzhledem k lokalitě, technickému stavu a faktu, že nešlo na byt umístit zástavu kvůli hypotečnímu úvěru, uvažovat v současné době s průměrnou cenou 135.000,- Kč/m2, jedná se o cenový rozdíl ve výši 1.080.000,- Kč. A to není vůbec zanedbatelný rozdíl. NAOPAK!

Další skupinou nemovitostí, kde mohou být nepřesnosti relativně vysoké, jsou rodinné domy. A to ať už novější, nebo staré. Ke starým rodinným domům často nejsou dohledatelné technické projekty, půdorysy a jakékoli informace, jak se to kdysi stavělo, nebo pokud jsou, velmi často nekorespondují se současným stavem. Historicky vznikaly různé přístavby, nástavby, apod., přičemž se nedbalo na to, aby byly tyto změny do nějaké dokumentace, či na stavebním úřadě, zaneseny. U novějších rodinných domů zpravidla určitý typ projektové dokumentace je k nalezení, ale i ten se může lišit. Tak, jak se stavba vyvíjí, se často vyvíjí i technické záležitosti. Něco se někde na poslední chvíli zmenší, či zvětší, upraví, atd., a málo kdo následně dbá na to, aby nechal vypracovat projektovou dokumentaci skutečného provedení stavby. Nenechte se však mýlit. I u bytů v osobním vlastnictví mohou být nepřesnosti. Ve starších zástavbách různých typů panelových domů, či starých činžovních domů, jsou sice na katastru nemovitostí zapsané velikosti, ale jak zjistíte, zda konkrétně u tohoto bytu je, nebo není, ve velikosti uvedené na katastru, započítána lodžie? Nebo sklep? A plocha je zapsaná podlahová, nebo užitná? A pokud podlahová, tak v době, kdy se na katastr velikost bytu zapisovala, jak byla podlahová plocha definována? Bez nosných stěn uvnitř bytu, nebo včetně nosných stěn a plocha byla ohraničená čistě obvodovými stěnami bytu?

Proto i zde mohou být nepřesnosti, které mohou způsobit trápení pro prodávajícího i kupujícího. Když prodávající prodá svou nemovitost s uvedenou větší velikostí, než kterou reálně byt, či dům má, může ho kupující začít „popotahovat“ a nárokovat si určitou kompenzaci. Pokud prodá svou nemovitost menší, než je její reálná velikost, tak se samozřejmě konfrontace ze strany kupujícího bát nemusí, ale finančně to pro prodávajícího bude znamenat nenávratnou ztrátu.

Různá videa, efekty ve videoprohlídkách na sociálních sítích, apod. jsou hezká věc, ale pokud se rozhodnou prodávající objednat a zaplatit realitní službu, mělo by se jednat o službu nejen kompletní co do marketingu, ale rovněž o službu odbornou s vysokou mírou zajištění bezpečnosti a transparentnosti. Takže byť „řežu“ do vlastních řad, dejte si pozor na realitní makléře. A pokud se rozhodnete využít takovou službu, dejte si záležet na výběru.