Úschova kupní ceny

Pro mnohé je úschova kupní ceny při prodeji nemovitosti již zcela automatická a chronicky známá věc, nicméně protože se jedná o jednu z nejpodstatnějších věcí při prodeji nemovitosti, opakování není nikdy dost. A spolu s tím se dozvíte i to, proč klasická úschova nefunguje s developery.

V první řadě považuji za nutné upozornit, že zasílání kupní ceny z účtu kupujícího přímo na účet prodávajícího, je vysoce rizikovou záležitostí (pokud se nejedná o zkušeného a známého developera, který je v pozici prodávajícího). Kdy je ten vhodný okamžik na to, poslat kupní cenu? Když se podepíší kupní smlouvy? Ale na katastru se nemovitost nemusí přepsat na kupujícího a prodávající již budete moci dávno disponovat s penězi od kupujícího. Anebo poslat polovinu kupní ceny po podpisu smluv a polovinu následně až po přepisu vlastnického práva na katastru? Ale co když kupující druhou část kupní ceny již nepošle (a nemovitost je v té chvíli již přepsaná na něj)? Ani jedna z uvedených variant není bezpečná pro obě strany zároveň. Buď je v nebezpečí kupující, nebo je více v ohrožení prodávající. A přesně k vyvážení bezpečnosti pro obě strany a k eliminování rizik při prodeji slouží řádná úschova kupní ceny.

Na úschovu kupní ceny u realitní kanceláře však také raději zapomeňte. Jedná se o nejméně vhodný typ úschovy, který dokonce zákon o realitním zprostředkování částečně zakazuje. Respektive takto… Realitní kanceláře mají zákonem stanoven zákaz aktivního nabízení úschovy kupní ceny na svém účtu. Nicméně již zákonem není zakázáno, aby klient (kupující, prodávající) nemohl o tento typ úschovy kupní ceny u realitní kanceláře zažádat. V takovém případě lze úschovu kupní ceny realizovat i na účtu realitní kanceláře. Tuto variantu však zásadně nikomu nedoporučuji! Realitní kancelář je stále jen podnikatelský subjekt, který se nemusí řídit tak striktními pravidly a zákony, jako to mají advokáti, notáři a banky.

Rozhodně doporučuji realizovat úschovu kupní ceny buď u advokátní kanceláře, notáře, nebo bankovní instituce. Nad jinou variantou vůbec nepřemýšlejte. Každá ze zmíněných variant má samozřejmě nějaké to pozitivum i negativum.

Advokátní úschova. Jedná se o nejčastěji využívaný typ úschovy kupní ceny. Její hlavní výhodou je variabilita a rychlost. Advokát je schopen velmi rychle vzít na vědomí a akceptovat případné změny ve smlouvách (dodatky), které si kupující s prodávajícím domluví a odsouhlasí. Na běžná potvrzení o složení kupní ceny nemusíte čekat hromadu dní. Stejně tak je rychlá i výplata kupní ceny z úschovy. Máte-li šikovného a spolehlivého advokáta, většinu požadavků jste s ním schopni realizovat do druhého dne. Výhodou je i skutečnost, že advokát, v podobě zřizovatele úschovy kupní ceny, je schopen vám rovnou na míru vyhotovit i kupní smlouvy, které budou plně korespondovat se smlouvami o úschově kupní ceny. Jakmile je jeden tvůrce pro obě části, vždy je to ku prospěchu. Ve chvíli, kdy kupní smlouvu tvoří jiný subjekt a úschovní smlouvu rovněž jiný subjekt, často to s sebou přináší zbytečné komplikace v dodatečné nutnosti sladit obě smlouvy navzájem. Dalším pozitivem, ne však tím hlavním, je i cena za zprostředkování úschovy kupní ceny. Ze všech tří variant patří advokátní úschova k té nejlevnější. Zde však znovu upozorňuji na fakt, že cena je podstatná, ale není tím nejdůležitějším parametrem při volbě schovatele. Co se týče negativ advokátní úschovy kupní ceny, jsou bohužel negativní kauzy nepoctivých advokátních kanceláří, které se objevují u advokátů více než samozřejmě u notářů, či bank. Je tedy potřeba advokátní kancelář vybírat s určitou dávkou pečlivosti (na základě zkušeností lidí v okolí, hodnocení, doporučení, apod.).

Notářská úschova. Úschova kupní ceny u notáře je využívána (stejně jako bankovní) mnohem méně, než advokátní úschova. Primárním důvodem je cena notářské úschovy. Patří totiž k těm nejdražším, neboť notáři si nemohou zvolit smluvní odměnu, ale mají ji jasně definovanou ze zákona stanoveným sazebníkem. Sazby mají určité rozptyly a úrovně, nicméně vždy se vypočítávají dle objemu uschovaných finančních prostředků. Čím vyšší kupní cena, tím dražší je náklad na notářskou úschovu. Pro představu – advokátní úschova se může pohybovat mezi 5 a 10tis. Kč (bez ohledu na to, jak drahou nemovitost prodáváte) a notářská úschova vás bude stát klidně přes 30tis. Kč. Tento rozdíl je opravdu rapidní. Dalším negativem může, ale nutně nemusí být, horší variabilita. Dosti notářství funguje pomaleji, než advokátní kanceláře, ale nutně to nemusí být pravidlem. Tak jako každá profese, i tato je o lidech, proto i notáři mohou být podobně rychlí, jako advokáti. U notářů můžete občas narazit na to, že některé individuálně dohodnuté podmínky mezi prodávajícím a kupujícím (byť s nimi obě strany souhlasí), nemusí notář ve smlouvách akceptovat. Výhodou notářské úschovy je bez pochyby o něco lepší reputace, než reputace advokátních kanceláří. Ale opět chci zdůraznit – vše je o lidech. Proto i notáři mohou kolem sebe rozdmýchat negativní kauzu.

Bankovní úschova. Úschova kupní ceny u banky je vnímána velkou částí populace jako nejjistější a nejlepší varianta. Tedy minimálně to tak bylo do doby, než začali sankce a zákazy činností pro ruské subjekty (válka na Ukrajině, Sberbank). Dost lidí řeší hlavně to, aby peníze nebyly právě v podobné bance jako byla Sberbank. Nicméně kolik toho vědí o majitelích a provozovatelích ostatních bankovních institucí? Vždyť i původně české banky jsou v současné době součástí různých zahraničních korporací, o jejichž fungování a vlastnictví toho lidé moc nevědí. A notáři i advokáti stejně mají depozitní (schovatelské) účty zřízené u bankovních institucí. Tudíž v tomto ohledu je úschova kupní ceny u všech tří subjektů stejná. Co je však odlišné u bankovní úschovy, je velmi malá variabilita a pomalá reakční schopnost. Protože je banka právnickou osobou, jakékoli úkony podléhají více kolovému schvalování. Proto i zaevidování prostého a jednoduchého dodatku ke kupním smlouvám může být problematické a může trvat řadu dnů, či týdnů. To se týká i výplaty kupní ceny. Rozhodně neproběhne ze dne na den. Bude to trvat. Výhodou však je, že oproti notáři, či advokátovi, banka jako právnická osoba nemůže zemřít. Tudíž zde nehrozí určité prodlení oproti standardním lhůtám v případě, kdy zemře některá fyzická osoba ze statutárních orgánů banky. V případě notáře a advokáta přebírá při úmrtí jejich agendu pověřená osoba. Toto převzetí nějakou dobu trvá, ale je otázkou, zda se celý proces prodlouží o tolik více, než při standardní době stejného úkonu ze strany banky. Nákladově se cena bankovní úschovy kupní ceny pohybuje ve středu mezi advokátem a notářem. Cenově se pohybuje obvykle mezi 8 a 15tis. Kč.

Zcela jiný systém úhrady kupní ceny bývá u developerů. V praxi se můžete setkat s tzv. projektovým účtem, který velmi často (zpravidla při financování koupě hypotečním úvěrem) vylučuje jakýkoli typ úschovy kupní ceny. Oč jde a o jak moc (ne)bezpečnou formu úhrady kupní ceny se jedná?

V první řadě je důležité upozornit na to, kde se s tzv. projektovým účtem můžete setkat. Jedná se o typ účtu, který je vedený standardně v bance. Daná banka je věřitelem prodávajícího, který si od ní zapůjčil finance na určitý projekt. Odtud vyplývá i název „projektový účet“. Zpravidla se jedná o developery, kteří pomocí banky financují zcela novou výstavbu nemovitostí. Nicméně můžete se s tímto speciálním účtem setkat i u starších bytů. Velmi často si, ať už střední, či větší stavební společnosti, berou úvěr, pomocí kterého realizují nikoli výstavbu, ale rekonstrukci. Spousta firem se tak zaměřuje na koupi starších nemovitostí před rekonstrukcí. Ty zrekonstruují a následně prodají se ziskem. Dle velikosti firmy se může jednat o dílčí bytové jednotky, či celé činžovní/bytové domy.

Základní rozdíl mezi standardním úschovním (schovatelským) účtem v bance, u notáře, či advokáta, a účtem projektovým je ten, že standardní úschova slouží pro splacení úvěru na konkrétní nemovitosti, kterou kupujete. Např. byt o prodejní ceně 5mil. Kč má zástavní právo od banky kvůli úvěru, jež je v aktuální výši např. 2,5mil. Kč. V rámci prodeje se tak splatí bance 2,5mil. Kč a dalších 2,5mil. Kč se vyplatí z úschovy na účet prodávajícího po přepisu vlastnických práv. Po splacení vystaví banka potvrzení o splacení a souhlas s výmazem zástavního práva. Na projektový účet je zpravidla navázáno více nemovitostí, a proto částka, kterou prodávající dluží svému věřiteli (bance) bývá téměř vždy až x násobně vyšší, než je prodejní cena jedné konkrétní nemovitosti, kterou kupujete. Např. cena bytu, který jste si vybrali, je 5mil. Kč, ale prodávající má úvěr ve výši např. 18mil. Kč. Projektový účet je bankou velmi střežen a prodávající musí dodržovat přesná pravidla ve chvíli, kdy dochází k prodeji nemovitostí, na které byly použity finance půjčené od banky. Toto je přesně ten důvod, proč je například v jednom bytovém domě prodáváno najednou třeba osm, či deset bytů, od jedné společnosti. Buď se jedná o byty, které byly nezrekonstruované, a po rekonstrukci je (zpravidla právnická osoba) prodává. Nebo se jedná o pár let „staré“ byty v novostavbě, které prodávající koupil od developera za nižší cenu, několik let je pronajímal, a po několika letech, kdy ceny nemovitostí vzrostly, je se ziskem prodává. U všech těchto nemovitostí je zapsáno zástavní právo, ale častou podmínkou je splacení dluhu bance najednou (ve stejný okamžik). Často je podmínkou koupě takové nemovitosti, podpis kupních smluv a zaplacení kupní ceny v přesně stanovený termín. A tento termín musí splnit kupující všech zainteresovaných nemovitostí. Aby měla banka prodávajícího jistotu, že peníze prodávající skutečně vrátí, zpravidla je podmínkou platba kupní ceny jednotlivých kupujících přímo na projektový účet, nikoli přes standardní úschovní účet notáře, advokáta, či banky. Svým způsobem se v dnešní době začíná jednat rovněž o relativně častou záležitost. Důležité je věnovat zvýšenou pozornost u financování koupě hypotečním úvěrem.