Jak prodat byt, když kupuji nový od developera?

Bydlíte v nemovitosti, která vám již nevyhovuje, a rozhodli jste se koupit novou od developera? Máte ale obavy, jak celý proces načasovat, když musíte stávající nemovitost prodat? Máte pravdu. Při prodeji starého bytu a současném nákupu nového od developera je nejdůležitější přesné časové a finanční sladění obou transakcí, abyste nezůstali bez bydlení a netratili zbytečně na penězích.

Celý proces se odvíjí od toho, že developer staví postupně a platby vyžaduje v krocích, zatímco kupující vašeho starého bytu chce bydlet co nejdříve. Ačkoli se to na první dojem nemusí zdát, kroků, které vás čekají, je mnoho. Vždy ale záleží na vaší konkrétní situaci. Tzn. zda kupujete od developera něco, co je již zkolaudované, nebo naopak to, co je teprve ve výstavbě. Záleží i v jaké fázi výstavby s developerem zasmluvňujete koupi. Odvíjí se vám od toho, kolik času máte na prodej Vaší původní nemovitosti.

Dříve než začnete prodávat svůj stávající byt, nebo dům, musíte znát přesné podmínky novostavby, respektive zjistěte harmonogram a podmínky developera. Developer obvykle požaduje rezervační poplatek (přibližně 200.000,- až 300.000,- Kč), následně doplatek do určité výše po podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní (SBKS), což bývá 20-30% z pořizovací ceny nemovitosti, a zbytek až po kolaudaci. Zjistěte si reálné datum kolaudace a předání klíčů. K tomuto datu vždy připočítejte rezervu alespoň 3 až 6 měsíců pro případ zpoždění stavby.

Podle vaší finanční situace zvolte možnosti financování a jeden ze tří hlavních modelů, jak prodej uchopíte.

Model A: Vlastníte stávající byt a nemáte dostatek hotovosti na doplatky. Tento model je nejčastější a nejsložitější na plánování. Svůj starý byt musíte začít prodávat s dostatečným předstihem před dokončením novostavby. Do kupní smlouvy se zájemcem o váš starý byt musíte vložit podmínku, že v bytě zůstanete v nájmu (případně bezplatném užívání) až do doby, než bude novostavba připravena k nastěhování. Peníze z prodeje starého bytu se uloží do advokátní či bankovní úschovy a budou se uvolňovat developerovi podle splátkového kalendáře. V případné prozatímního nájmu doporučuji dohodnout si konkrétní částku za nájemné a včetně časové rezervy stanovit termín, do kdy nejpozději nemovitost předáte novému majiteli.

Model B: Najdete si pronájem. Dočasný pronájem má jednu výhodu, ale dost nevýhod. Prodej staré nemovitosti můžete zahájit bez jakýchkoli omezení pro kupujícího. Nevýhodou je dvojí stěhování, zbytečný odliv peněz za nájem a někdy je i složité takový nájem najít, pokud ho potřebujete třeba jen na třičtvrtě roku. A pokud ceny rostou, prodáte starý byt zbytečně brzo, takže za nižší cenu, než kdybyste prodávali pár měsíců před stěhováním.

Model C: Služba „Prodej a kup“ (Trade-in) od developera. Někteří velcí developeři nabízejí možnost, že od vás starý byt sami odkoupí, případně jeho prodej zajistí jejich partnerská realitní kancelář. Hodnota starého bytu se započte proti ceně nového. Výhodou je bezstarostnost a garance, že se stěhujete „z kusu do kusu“, nevýhodou může být o něco nižší výkupní cena starého bytu. Makléři mívají často i fixní provizi, takže jim bývá jedno, jaké finální ceny nakonec dosáhnete. Takže Vám z něj zbyde méně peněz, než by mohlo, jako při prodeji s realitním makléřem, který zastupuje Vaše zájmy.

Pokud prodáváte svépomocí nebo přes makléře, držte se následujících zásad. Dlouhá lhůta pro vystěhování: V inzerátu i při prohlídkách otevřeně deklarujte, že uvolnění bytu je vázáno na kolaudaci novostavby (např. „k nastěhování za 9 měsíců“). To sice zúží okruh zájemců (vyloučíte ty, kteří spěchají), ale přiláká to investory nebo lidi, kteří sami řeší delší financování. Finanční úschova: Kupní cena za váš starý byt musí jít do bezpečné úschovy. Podmínky pro uvolnění peněz nastavte tak, aby odcházely přímo na účet developera proti konkrétním milníkům (např. zápis rozestavěné jednotky v katastru, kolaudace). Pozor na zástavní práva: Pokud máte na starém bytě hypotéku, musíte požádat banku o vyčíslení dluhu a souhlas s prodejem. Banka developera bude mít na novostavbě také zástavu, dokud developerovi nezaplatíte celou částku. Po rozprodání jednotek, nebo alespoň větší části, vymaže developer zástavní právo své banky, pomocí které výstavbu financoval. Můžete se samozřejmě setkat i s developery, kteří financují z vlastních zdrojů. Tam zástava developera není. Každopádně všechny tyto kroky musí právně ladit.

Nikdy nepodepisujte rezervační smlouvu s developerem bez toho, aniž byste měli jasno, z čeho zaplatíte další fáze výstavby. Pokud by se prodej vašeho starého bytu zadrhl a vy byste neměli na splátku developerovi, hrozí vám vysoké smluvní pokuty a ztráta rezervačního poplatku. Všechny smluvní dokumenty (jak s developerem, tak i s kupujícím na starý byt) je třeba termínově i finančně provázat. Pokud chcete poradit s konkrétními kroky, ráda vám pomohu.

Pokud si nevíte rady, jak sladit koupi jiné nemovitosti s prodejem té původní, abyste mohli včas uhradit platby a správně naplánovat všechny kroky včetně stěhování bez dopadu na prodejní cenu, stáhněte si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz a případně mi napište, nebo zavolejte.