Úmrtí prodávajícího, schovatele, nájemníka

Při prodeji a koupi nemovitosti se v kupních smlouvách a smlouvách o převodu družstevního podílu řeší a připomínkují různé záležitosti. Od nedodržení smluvních podmínek, přes termíny, pokuty, až po možnosti a následky související s odstoupením od transakce. Stejně tak se řeší i bezpečnost a způsob úschovy kupní ceny. A je to dobře! Co se však běžně ve smluvní dokumentaci neřeší, je případné úmrtí prodávajícího, či schovatele, u kterého je kupní cena uschována.

Bohužel i k takové situaci může dojít, nicméně skutečnost, že tato nahodilá událost není ve smlouvách vyloženě řešena, není chyba. Ve smlouvách obecně nelze zadefinovat řešení pro každé nahodilé „co se stane, když…“, a proto je zmíněná situace řešena legislativou.

V případě, kdy zemře schovatel kupní ceny (advokát/notář) zpravidla mají advokáti a notáři tuto variantu dopředu ošetřenou. Tzn. mají stanoveného zástupce, který má pro tuto nahodilou situaci zpřístupněny všechny případy, na kterých schovatel pracoval, a který bude ze zákona pověřen pro vypořádání financí z depozitních (schovatelských) účtů.

V případě úmrtí prodávajícího se může řešení této nahodilé situace lišit. Velmi záleží na tom, v jaké fázi prodeje k úmrtí prodávajícího dojde. Ze zákona platí, že předmět převodu po úmrtí spadne do dědického řízení. Záleží tedy na více faktorech – zda se převod nachází v rannější fázi, např. je podepsaná zatím jen rezervační smlouva a složený rezervační poplatek, nebo zda jsou již podepsané kupní smlouvy/smlouvy k převodu družstevního podílu, ale ještě není podán návrh na katastr na přepis vlastnických práv, nebo zda je již podaný i návrh na přepis na katastrálním úřadě a čeká se jen na zápis nových vlastníků.

V případě, kdy k úmrtí dojde po podpisu rezervační smlouvy a zároveň před podpisem smluv k převodu (fáze, kdy kupní cena ještě není v úschově, a zpravidla je rezervační poplatek na zvláštním účtu zprostředkovatele – ne na schovatelském účtu), je možná dvojí dohoda. Rezervační poplatek se vrátí kupujícím (bez sankcí pro prodávající stranu, tzn. pro budoucí dědice), nebo kupující pokračují v koupi i přes to, že se celý převod časově o dost protáhne. V této fázi je většinou využívaná první varianta – vrácení rezervačního poplatku a neuskutečnění převodu.

Dojde-li k úmrtí prodávajícího ve chvíli, kdy jsou již podepsány i smlouvy k převodu nemovitosti (a pravděpodobně i kupní cena v úschově u schovatele, potažmo částí kupní ceny byl dokonce uhrazen i stávající dluh bankovního věřitele, u kterého měl zemřelý prodávající hypoteční úvěr), těžko se v této fázi od převodu odstupuje. V této fázi musí schovatel kupní ceny (a kupující též) počkat, než dojde k uzavření dědického řízení, a nemovitost bude přepsána na dědice. Ze zákona jsou dědicové povinni dostát závazkům, ke kterým se oficiálně zemřelý zavázal. V tomto případě je povinností dědiců řádně a za již domluvených podmínek prodej nemovitosti dokončit. Časově je velmi složité odhadnout, o kolik měsíců se převod nemovitosti protáhne. Výhodou v tomto neštěstí může být situace, kdy za svého života zemřelý pověřil pro vyřízení prodeje nemovitosti například někoho z rodiny na základě plné moci. Plná moc se pro prodej nemovitosti dává příbuzným většinou u starších nemohoucích majitelů nemovitosti, nebo u zdravotně omezených vlastníků, či z důvodu pobytu vlastníka nemovitosti v zahraničí, atd. I když taková plná moc pro zastupování při prodeji existuje, tak jako tak nemovitost zemřelého spadne do dědického řízení. Nicméně budoucí dědicové (plná moc se většinou dává příbuzným v přímé dědické linii) se mohou s kupujícími například domluvit na prozatímním pronájmu převáděné nemovitosti, aby byli kupující co nejméně škodní, a mohli začít nemovitost, byť zatím jen na základě nájemního vztahu, užívat, než dojde k uzavření dědického řízení a k dokončení převodu.

Co dělat v případě, kdy zemře nájemník ve vaší pronajaté nemovitosti? V takovém případě často policie nemovitost zapečetí, než se úmrtí vyšetří. Tato situace nastává při úmrtí za zvláštních okolností (např. cizí zavinění), nebo při podezření na pojistný podvod, nebo při přítomnosti omamných látek.

Pokud nemáte kontakt na příbuzného nájemníka, kontaktujte policii s žádostí o předání kontaktu pozůstalým. Ti by se měli dohodnout s pronajímatelem na vystěhování věcí a měl by jim být předložen předávací protokol a nájemní smlouva, která byla se zemřelým uzavřena. Pronajímatel si může vratnou kauci započíst, jestliže nájemník nehradil nájemné dopředu a pokud pronajímateli vznikly náklady ve smyslu zablokované nemovitosti. Pokud nájemce naopak hradil nájemné na delší dobu dopředu, má pronajímatel povinnost předložit doklady o uhrazených platbách a provést skutečné zúčtování s vrácením nespotřebovaných financí.

Vystěhování věcí by mělo probíhat ideálně za přítomnosti někoho z pozůstalých. Doporučuji mít s sebou další osobu jako svědka. Pokud je pronajímatel nucen vyklidit nemovitost bez přítomnosti pozůstalých, doporučuji poradit se na postupu s policií. Ideálně pomocí notáře, který průběh, soupis a stav věcí zaznamená notářským zápisem.

Ze zákona má pronajímatel povinnost vyklizené věci po určitou lhůtu danou zákonem uskladnit mimo předmět pronájmu (aby mohl se svou nemovitostí již bez omezení nakládat), a pokud se nikdo z pozůstalých o ně nepřihlásí do zákonné lhůty, může věci majitel nemovitosti prodat, darovat, či vyhodit.