Typy odhadů nemovitostí

Není cena jako cena, a proč vlastně není divné, že jedna a ta samá nemovitost ve stejném okamžiku může mít různou hodnotu?

Byť se fyzicky jedná stále o tu stejnou nemovitost, její cena může být stanovena v různých výších. A není to špatně! Důvodem různých cen je účel, pro který je nemovitost oceňována.

Mezi nejčastější účely odhadů patří odhad pro dědické účely, odhad pro poskytnutí hypotečního úvěru, odhad pro prodej nemovitosti a odhad pro vypořádání majetku v rodině.

Odhad nemovitosti pro dědické účely se vypracovává jen za účelem stanovení odměny notáři, který má dědické řízení na starost. Notáři mají svou odměnu přesně procentuálně stanovenou a dle hodnoty celkového dědictví mají procenta odstupňované. Protože se jedná „pouze“ o správní, nebo administrativní poplatek, hodnota nemovitosti se stanovuje při spodní hranici tržní ceny. Pro stanovení ceny pro dědické účely se nejčastěji využívá nejběžnější metoda, tzv. porovnávací. Při ní se porovnají velikostně, typově a lokalitou nejvíce podobné nemovitosti, které jsou aktuálně v nabídkách k prodeji na veřejných inzertních serverech. Má-li však nemovitost nějakou právní vadu ve smyslu omezujících věcných břemen, apod., je třeba umět ocenit i tento segment, který hodnotu nemovitosti bude z tržního pohledu snižovat. Ale protože se jedná o vycházení z cen teoreticky prodejních, měla by cena nemovitosti být pro dědický účel stanovena u nejnižší možné hranice. I tak je odměna z celkového objemu dědictví velká a vždy existuje teoreticky možnost, že se nepodaří za průměrnou tržní cenu nemovitost prodat. Proto by měla být pro notáře stanovena hodnota nemovitosti jako tzv. „cena jistoty“, za kterou by byla v daném čase a v daném stavu na 100% prodatelná. I u stanovení hodnoty nemovitosti pro prodej je vždy stanoven cenový rozptyl, v jakém by se měla nemovitost dát prodat.

Odhad za účelem prodeje by měl korespondovat s aktuálními cenovými nabídkami nemovitostí k prodeji. I zde je nejpoužívanější metodou porovnávací metoda, pokud to typ a parametry oceňované nemovitosti umožní. Dědí se totiž nejen byty, domy a pozemky, ale také různé komerční, průmyslové a jiné typy nemovitostí. Pro příklad, když to přeženu a zdědíte nějaký malý zámeček, větrný mlýn, benzínku, či průmyslový areál, těžko najdete ve veřejných inzercích dostatek nabídek obdobných nemovitostí, na základě kterých byste dokázali stanovit aktuální tržní cenu. U jiných než běžných nemovitostí, se využívá spíše metoda výnosová, či nákladová. Vraťme se ale k těm nejčastěji děděným nemovitostem, což jsou byty, domy a pozemky. Pro účel prodeje by cena měla být stanovena rozhodně výše, než pro účel dědického řízení. Záměrně nechci tvrdit, že by se cena pro prodej nemovitosti měla stanovovat jako průměrná tržní, nebo při horní hranici cenového rozptylu, či lehce nad hranici maxima. To, jak se skutečně cena nastaví při spuštění prodeje je odvislé primárně od potřeb prodávajících. Jestli spěchají, zda se jim na finance z prodeje vážou jiné finanční závazky v určitých termínech, které musí dodržet, atd. Tyto odlišnosti při stanovení ceny by měly být zohledňovány realitními zprostředkovateli. Stejně tak by mělo být zohledněno v prodejní ceně i právní omezení, pokud jej nemovitost má, aktuální technický stav, technické „nedodělávky“, atd. To už jsou drobné odlišnosti, kterými je cena „laděna“ dle konkurence do nabídky. Nicméně tak jako tak by se měla cena pro účel dědictví pohybovat o cca 10-20% níže, než cena prodejní (resp. nabídková k prodeji).

A ty z vás, které napadlo cenu výrazně podhodnotit pro účel dědictví, abyste platili co nejnižší odměnu notáři, pozor na to! Notáři sice nejsou realitní zprostředkovatelé, ani tržní odhadci, ale jedná-li se o běžnou nemovitost, nejsou hloupí. A bude-li cena bez důvodu nápadně podhodnocená, můžou tržní odhad i odmítnout a vyžádat jiný. Což celý proces prodlužuje.

Za zmínku ještě stojí odhad z důvodu vypořádání majetku v rodině. V tomto případě slouží odhad pro dědické účely jen jako orientační bod, neboť ne každá rodina si mezi sebou finanční majetek vyplácí skutečně poměrově dle přesného podílu, na který má po právní stránce nárok. U tohoto ocenění nemovitosti velmi záleží na vztazích v rodinách, na tom, zda se mezi sebou dědicové chtějí vyrovnat rovných dílem, zda někdo historicky třeba již z rodinného majetku něco neobdržel, a tím pádem by se toto mělo nyní odečíst z hodnoty majetku. Roli také může hrát skutečnost, že někdo do nemovitosti třeba již investoval z vlastních peněz. Nebo nemovitost některý z dědiců chce pro vlastní bydlení, nikoli na „kšeft“. V tomto případě je to o rozhodnutí mezi dědici, z jaké ceny budou chtít vycházet.

A abychom nezapomněli na ocenění nemovitosti při koupi na hypoteční úvěr pro kupujícího, tak zmiňuji, že odhad z důvodu poskytnutí hypotečního úvěru má jasný cíl – krýt zájmy především banky, která je v roli věřitele. Tím, že se často jedná o velké částky, které si kupující pro pořízení nemovitosti potřebují koupit, chce mít každá bankovní instituce svůj zapůjčený obnos v bezpečí. Bezpečím se rozumí, že zapůjčené finance je banka v jakémkoli okamžiku (kdy klient neplní své závazky), schopna získat zpět. Na to, aby bylo možné půjčené finance kdykoli získat zpět, musí být nemovitost v každé situaci prodejná minimálně za takový objem financí, které jsou ve výši zapůjčených prostředků. A protože trh nemovitostí může kolísat (cenově), vychází odhad nemovitosti z pohledu banky vždy níže, než jaká je skutečná aktuální tržní hodnota dané nemovitosti, za kterou ji kupující kupuje. Banka vždy požaduje určitou rezervu, které docílí tím, že od žadatele o úvěr požaduje určitou výši jeho vlastních finanční prostředků. Pokud by došlo k poklesu cen nemovitostí, klesnou tak primárně finance kupujícího, které kupující do nemovitosti vložil z vlastních zdrojů. Prvně se tedy znehodnotí vždy finance majitele nemovitosti a až sekundárně finance banky. Rozdíl však tkví ve faktu, že majitel nemovitosti má závazek vůči bance stále stejný, i pokud by hodnota nemovitosti klesla pod hodnotu zapůjčeného úvěru. Ale ztrátu vlastních vložených financí při snížení hodnoty nemovitosti, vlastníkovi nemovitosti nikdo nevrátí.