Jak prodat pronajatou nemovitost

Rozhodnutí prodat nemovitost, ve které aktuálně bydlí nájemník, staví majitele před zásadní otázku. Prodat byt i s ním, nebo počkat, až smlouva vyprší? Obě varianty mají svá pro a proti. Pojďme se podívat, jaké faktory byste měli před samotným prodejem zvážit.

Prvním a nejčastějším důvodem pro okamžitý prodej je finanční stránka. Pokud nemovitost splácíte hypotékou, prázdný byt po dobu prodeje znamená, že veškeré měsíční náklady jdou plně na vaše bedra. Prodej může v závislosti na kondici trhu trvat několik měsíců. Kontinuální příjem z nájmu vás udrží v klidu. Druhá výhoda prodeje nemovitosti s nájemníkem může tkvět ve vizuálním dojmu. Pokud je v nemovitosti vybavení od nájemníka, mívá většinou lepší vizuální dojem, než prázdný byt. Jestliže je nemovitost vkusně zabydlená a uklizená, působí v propagačních materiálech i na prohlídkách útulněji než chladné, prázdné zdi. A třetí výhoda - pokud je stávající nájemník spolehlivý, slušný a má skvělou platební historii, můžete nemovitost zájemcům o koupi nabídnout jako fungující investici, která od prvního dne generuje zisk. Je to takové lákadlo pro investory. V případě prodeje rodinného domu, je výhoda v prodeji s nájemníkem ta, že zájemci o koupi vidí, že nemovitost je kontinuálně používaná, tzn. stále vytápěná, větraná, apod. Což u bytu neoceníte tolik jako u rodinného domu. Respektive dopady na dlouhodobé nepoužívání nemovitosti, jsou rozhodně horší v případě domu, než bytu. Ale nic není jen o pozitivech.

Hlavním negativem prodeje bytu, nebo domu s nájemníkem, bývá složitější logistika. Organizace focení, natáčení a samotných prohlídek se totiž musí podřídit nejen možnostem makléře a zájemců, ale především časovému harmonogramu nájemníka. A dalšími negativy mohou být nedostatečná spolupráce, bordel, či samotná přítomnost nájemníka při prohlídkách.

Kdy je lepší prodat prázdný byt? Standardy čistoty a pořádku má každý nastavené jinak. Pokud domácnost nájemníka působí zanedbaně či neuklizeně, zanechá to negativní dojem jak na fotografiích, tak i při osobní návštěvě. Špatný první dojem bohužel přímo ovlivňuje konečný výsledek – prodej se protahuje, kupující ztrácejí zájem a výsledná prodejní cena klesá. V takovém případě se vyplatí zkousnout několikaměsíční náklady na hypotéku, nájemní vztah ukončit, byt vyklidit a připravit k prodeji samostatně. Investice do vlastních nákladů se vám vrátí v podobě maximalizované kupní ceny. Bez přítomnosti nájemníka je navíc příprava marketingu i plánování prohlídek časově flexibilní a naprosto bezproblémové.

A když už se rozhodnete prodávat s nájemníkem, pozor na nespolupracující nájemníky! Skutečnou komplikací je situace, kdy nájemník odmítá spolupracovat. Ze strachu ze stěhování nebo z čistého alibismu může schválně bojkotovat prohlídky, odmítat vstup fotografovi, nebo dokonce před potenciálními kupci nemovitost hanit. Někdy jde o promyšlenou strategii, jak odradit ostatní zájemce a donutit majitele k prodeji bytu pod cenou třeba právě stávajícímu nájemníkovi. Pokud se s takovým přístupem setkáte, pokuste se nejprve najít kompromis. Pokud ale druhá strana jedná nekorektně, nenechte se zatlačit do kouta. Je to váš majetek a vy rozhodujete o tom, jak s ním naložíte. V takových momentech je vždy bezpečnější počkat na uplynutí nájemní smlouvy nebo se dohodnout na jejím předčasném ukončení. Typickým příkladem, kdy jsem toto řešila, byl prodej nájemního domu v Hostivaři. Dům měl 3 bytové jednotky a jeden nebytový prostor. Až na jednu rodinu s dítětem byly prostory pronajaté firmám. Koordinace jak pořízení marketingových materiálů pro prezentaci prodeje, tak i samotné domlouvání prohlídek, bylo velmi složité. Nejtěžším „oříškem“ byl nájemník s provozovnou v nebytovém prostoru. Ačkoli bylo vše domluvené, v den, kdy se mělo fotit, natáčet a skenovat virtuální prohlídka, na nás udeřil, že nebude zveřejňovat své zboží, apod. Prvně to „hrál“ na to, že kvůli nám prozradí svoje „know-how“ konkurenci, atd. Přitom provozoval pouze e-shop a místnosti s drahým zbožím měl zabezpečené bezpečnostními mřížemi, okenními roletami a celý prostor byl připojen na alarm. Zbojkotoval nám první natáčecí den, takže u druhého pokusu byla přítomna paní majitelka, a ten jsme zrealizovali. Nicméně i posléze měl tisíc připomínek k fotografiím, které byly uvedené v inzerci. Protože jsem v předchozích letech paní majitelce tyto prostory rovněž pronajímala, nabídli jsme kompromis v podobě zveřejnění fotografií prázdného prostoru před nastoupením tohoto nájemníka do nájmu s tím, že aktuální stav nebytového prostoru, budu zasílat přímo do mailu konkrétním zájemcům, kteří projeví zájem o prohlídku. Tento kompromis jsme zvolili s ohledem na to, aby následné prohlídky proběhly v pořádku a bez jakýchkoli scén nájemníka. A co za tímto jednáním nájemníka doopravdy stálo? Chtěl od paní majitelky dům sám odkoupit. Dokonce jí zasílal i zprávy typu: Ušetříte na provizi. Můžeme to odkoupit napřímo bez makléřky. A v celkovém kontextu tlačil na majitelku, aby mu to prodala za cenu o 4mil. Kč nižší, než za kterou jsme to o 3 měsíce později skutečně rezervovali. Tak přesně v těchto případech je skutečně na místě prvně zvážit, zda nenechat nemovitost raději prázdnou. V sázce bylo mnoho. To jen takový příklad z praxe, jak může nájemce ohrozit úspěšnost prodeje.

Pokud nechceš při prodeji nemovitosti udělat další chyby, které tě budou stát stovky tisíc, stáhni si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz, který tě provede prodejem nemovitosti od A do Z a případně mi napište, nebo zavolejte.