Rekonstrukce vs. novostavba

Jak se rozhodnout mezi tím, zda spíše rekonstruovat, nebo pořídit zcela novou nemovitost, pro některé z nás není lehkou záležitostí. Obě varianty mají své výhody i nevýhody.
Byt před rekonstrukcí se zpravidla nachází v lokalitě, kde již není nouze o občanskou vybavenost – obchody, školky, školy, hřiště, sportoviště, a další služby. Stejně tak je výhodou skutečnost, že budete kupovat byt v domě, který již stojí řadu let. Tzn., že budete znát jeho faktický stav, zda jsou potřeba, nebo nejsou potřeba větší investice do domu, jak funguje SVJ, jaký je stav fondu oprav, jací jsou aktuální sousedé. Co se týče přímo bytu, velikou výhodou je možnost přetvořit si bydlení k obrazu svému naprosto podle sebe. A libovolný výběr spočívá i ve výběru podlah, zařizovacích předmětů…prostě všeho. Cenovou hladinu si rovněž zvolíte. Dokonce je často možné vyjednat si třeba i slevu na dodání všech spotřebičů (buď od výrobce, pokud volíte spotřebiče stejné značky, nebo od prodejce domácích spotřebičů, když odeberete všechny výrobky od něj). Rovněž máte šanci bydlet i v typu nemovitosti, která pro vás bude mít určitého „ducha“. Starší zástavba má mnohdy své kouzlo, které v novostavbě nezískáte. Zároveň může být velkým pozitivem nižší cena za pořízení nemovitosti (i když ke kupní ceně přičtete náklady za rekonstrukci), než u samotné novostavby v daném místě. A rozhodně bývá velkým plusem i fakt, že rozhodnete-li se pro nemovitost před rekonstrukcí, umožníte sami sobě bydlet třeba v lokalitě, ve které byste bydlet nemohli z toho titulu, že se v daném místě novostavby ani nestaví.
Na druhou stranu má nemovitost v původním stavu i svá negativa. Základním negativem je beze sporu investice časová. I pokud byste si najali na celé řešení architekta a stavební firmu, která vám provede rekonstrukci na klíč, minimálně musíte druhé straně sdělit, co od nemovitosti očekáváte, pro jaké materiály a typy zařizovacích předmětů máte prioritu, musíte odsouhlasovat návrhy, cenové kalkulace a provádět výběry. O to více času vás bude stát řešení, kdy se rozhodnete nasmlouvat jednotlivé dílčí řemeslníky zvlášť. I kontrola provedených prací a přebírání bude stát čas. Nehledě na to, že je otázkou, na kolik peněž ve finále daná rekonstrukce skutečně vyjde. Za sebe doporučuji položkový rozpočet, nicméně i tak vás může něco překvapit. Negativem může být i na začátku špatné vyhodnocení technických možností, co lze s nemovitostí provést. Nosné versus nenosné stěny, atd. Před koupí budete uvažovat s možností určitým způsobem změnit dispozici, a třeba neobdržíte relevantní informace od prodávajícího. I taková mohou být rizika. Rizikem může být i to, že natrefíte na nekvalitní řemeslníky. Následuje pak reklamace, nahánění řemeslníků na opravu, atd. Mínusem často bývá malé příslušenství k bytu. Nedostatek, či velmi malé sklepní kóje. Stejně tak parkování bývá nevyřešené. Každý den hledat v okolních ulicích parkovací míst není úplně komfortní.
Přejdeme-li k novostavbám a jejich plusům, jednoznačně je plusem možnost komfortního příslušenství. Výběr sklepa, parkovacího stání, to bývá samozřejmostí. Dokonce mnohdy i možnost zakoupit více než jedno parkovací stání. Z časového hlediska považuji za pozitivum i fakt, že určité úpravy, pokud je daný developer umožňuje (tzv. klientské změny), se řeší během výstavby. Je to praktické hlavně z toho titulu, že přeberete nemovitost hotovou, a neřešíte žádné prašné/hlučné/mokré stavební procesy v nemovitosti, které by vás výrazně omezovaly. Již řešíte pouze truhláře a vybavení. Pozitivně vnímám i možnost došetřit nějaké finance a třeba načerpat ve výsledku nižší hypoteční úvěr. Přece jen většina výstavby trvá v průměru 2 roky, či déle. Je tedy fajn i cenové zhodnocení vaší nemovitosti ještě před tím, než ji fyzicky nabudete do vlastnictví (alespoň to tak platí v současné situaci na trhu).
Negativem je samozřejmě zpravidla vyšší cena za pořízení nemovitosti. Menší rozsah typu materiálů a zařizovacích předmětů, ze kterých můžete vybírat. Developeři mají nasmlouvané konkrétní dodavatele, a většinou musíte vybírat z jejich škály výrobků a barev, které vám třeba nemusejí být úplně sympatické. Negativem může být i nemožnost individuální dohody ohledně plateb, či převzetí nemovitosti. Developeři jsou velmi často striktní. Zároveň je třeba si uvědomit, že často kupujete budoucí stav, tzn. od vizualizací se může finální provedení o něco lišit (velikostně, vzhledově, atd.). Samozřejmě nevíte, jak bude fungovat SVJ a kdo se toho ujme. Jak budou vypadat za pár let společné prostory, které mohou být uživateli, které rovněž v době nákupu nemovitosti, neznáte, poničeny. Nevíte, jak se odrazí chování uživatelů na technickém stavu nemovitosti (bytového domu). Rovněž vás nemile může překvapit i nekvalita provedené stavby. Sice budete mít záruku, ale už jen proces odstraňování vad a nedodělků není zrovna příjemný a málo časově náročný. Kvalita novostaveb od jednotlivých developerů je celkem rozdílná, proto může být negativem i fakt, že některé novostavby budou po pár letech vyžadovat nemalé investiční náklady. A posledním negativem, které je třeba zmínit, může být u některých projektů žalostná občanská vybavenost v okolí (výstavby na kraji Prahy tzv. „na poli“ mohou celkový komfort bydlení výrazně zhoršit).
U obou variant naleznete desítky argumentů pro i proti. Osobně bych se však řídila tím, kde chcete bydlet, neboť nemovitost nikdy nepřemístíte do jiné lokality, ale předělat, opravit, apod. ji můžete vždycky. Lokalita, klid/ruch, obchody, školy, školky v okolí, zeleň…Toto všechno si sami neovlivníte a nevytvoříte v daném místě, proto svému rozhodování věnujte velkou péči.