Atypická nemovitost chce čas

Jaký je rozdíl mezi běžnou a atypickou nemovitostí? A co se považuje u nemovitosti za atypické? Může to být nejen vzhled a technické parametry, ale také lokalita, nebo právní stav. V případě prodeje takové nemovitosti mohou nastat dvě varianty. Nemovitost se prodá velmi rychle, nebo její prodej bude naopak trvat měsíce.

Atypickými technickými parametry jsou například mezonetové byty, byty s velkým příslušenstvím, s rozlehlými terasami, či opravdu velkometrážní byty (např. nad 150m²). V případě rodinných domů může být atypická jejich poloha – např. lokalita se špatnou dopravní dostupností (daleko od veřejné dopravy, přeprava odkázaná jen na automobil), popřípadě lokalita, kde je i špatná občanská vybavenost ve smyslu absence obchodů, školek, škol, apod. Často jsou velmi atypické například půdní/podkrovní byty. A někdy je atypičnost dána spíše právním stavem. Jde například o byty v družstevním vlastnictví, které nelze financovat hypotečním úvěrem se zástavou přímo na daném družstevním bytě. Atypickou záležitostí v negativním smyslu jsou i určitá věcná břemena. Věcné břemeno chůze a jízdy, které může například pozemek znehodnocovat, či velmi omezovat majitele s jeho nakládáním. Stejně tak i věcné břemeno dožití.

Ne všechny atypické vlastnosti bytu jsou však negativní. Atypická může být nemovitost i tím, že se nachází ve velmi žádané lokalitě, kde podobných nemovitostí není mnoho, přičemž poptávka je v místě po tomto druhu „zboží“ velmi velká. V tomto případě naopak její atypičnost ve smyslu výjimečnosti/unikátnosti má naopak pozitivní dopad při prodeji. Více zájemců = vyšší cena a často i velmi rychlý prodej.

Čím více je v nějakém ohledu nemovitost atypická, tím více se může lišit výsledek při jejím prodeji. Zpravidla se jí týká užší okruh zájemců o koupi oproti kterékoli jiné standardní/typické nemovitosti. Samotné ocenění je mnohem těžší a při stanovení ceny musí prodávající počítat s větším cenovým rozpětím, ve kterém se může výsledná prodejní cena finálně pohybovat. Stejně tak je mnohem složitější predikovat délku prodeje. Naprostým základem je znalost lokality a místního trhu. Čím více máte specifickou nemovitost, tím více by měl její prodej řešit realitní makléř, který se v ní vyzná, má za sebou v daném místě, či blízkém okolí jiné prodeje, protože může čerpat z praktických zkušeností. Znalost lokality a trhu totiž znamená znalost toho, čeho je málo, u čeho je převis, co je poptávané a chtěné, co naopak zájemcům o koupi většinou překáží, a to ať na nemovitosti samotné, nebo v jejich rozhodnutí nemovitost koupit. Stejně tak je obrovskou výhodou typologická znalost lidí, kteří se v dané lokalitě koncentrují a kteří o tento typ nemovitostí projevují zájem.

U atypické nemovitosti je však nutné dopředu počítat s tím, že délka prodeje může být klidně půl roku až rok. Samozřejmě se i rychlost prodeje odvíjí od nastavené ceny. Jestliže je cena nastavena průměrně, či spíše podprůměrně, bude nemovitost, která má pozitivní prvky atypičnosti (ojedinělá v daném čase a místě s vysokou poptávkou) prodána extrémně rychle. Zpravidla ale takto ojedinělé nemovitosti chce 99,9% prodávajících prodat za co nejvyšší cenu. To je důvod, proč takové prodeje trvají delší dobu, protože cena je do nabídky zpravidla stanovována o dost výše, než bývá průměrná tržní.

Jde-li však prodávající na trh s nemovitostí, která nese negativní prvky atypičnosti (není možné umístit na ní zástavu, je na ní omezující věcné břemeno, územní plán velmi omezuje typ výstavby, nachází se v místě s velmi slabou poptávkou, má spoustu technických ale, které budou znamenat velké investice, apod.), je nutné již na začátku prodeje nabídnout ji za nižší cenu, než je průměrná tržní. Jak moc ale nízkou, aby přes svůj „deficit“ vzbudila zájem a neřekli jste si naopak zbytečně moc nízkou cenu? Opět je to o zkušenostech jak s takovými nemovitostmi, tak i s typologií kupujících.

Ve všech případech je důležité opatrně pracovat s cenou a nebýt příliš zbrklý. Jestliže u klasických nemovitostí trvá v současné době třeba 2 až 3 měsíce, než se zarezervují, tak u atypických nemovitostí nebuďte nervózní, když nebudete mít po 4-5ti měsících rezervaci. Pokud ale víte, že jste časově limitovaní pro další kroky, o to více je důležitější začátek prodeje „rozehrát“ po velmi pečlivé přípravě a rozmyslu, kdy a s jakou cenou na trh se svou nabídkou na prodej vstoupíte. Zpravidla začátek prodeje ovlivní jeho konec.