Jak darovat nemovitost a lze ji vrátit?

Ať už jsou důvody darování jakékoli, měla by se jeho procesu věnovat stejná péče, jako když probíhá převod nemovitosti mezi cizím prodávajícím a cizím kupujícím. Nikdy nevíte, co se může stát…

Od klasické koupě nemovitosti probíhá převod vlastnických práv pomocí smlouvy darovací, nikoli kupní. Oproti kupní smlouvě však často k darovací smlouvě řeší dárce a obdarovaný i zřízení věcného břemene. A právě u zřízení věcného břemene by měly obě strany zpozornět a věnovat jí zvláštní péči. Dar může způsobit příkoří oběma stranám.

Jste-li v roli dárce, uvědomte si, že obdarovaný bude moci s darem nakládat dle vlastního uvážení. Pokud je vám jedno, jak s nemovitostí naloží - nepotřebujete ji k bydlení či občasnému užívání, zpravidla tento dar nepotřebujete čímkoli podmiňovat. Je-li však situace opačná, tzn. že chcete/potřebujete v nemovitosti nadále bydlet, užívat ji, či separátně užívat třeba už jen zahradu u domu, nebo chcete-li docílit toho, aby např. jedno z obdarovaných dětí vyplatilo polovinou hodnoty daru dítě druhé (svého sourozence), aby nikdo z nich nebyl „ošizen“, rozhodně všechny podmínky a požadavky sepište do darovací smlouvy a ideálně zřiďte věcná břemena.

Chcete-li v darované nemovitosti dožít, bude se vás týkat zřízení věcného břemene „dožití“. Spolu s tím byste neměli zapomenout ani na věcné břemeno „služebnosti“, kde by mělo být přesně a detailně popsáno, jak, kým, v jakém rozsahu bude nemovitost užívána (např. že některá její část bude užívána výhradně vámi). Spolu s tím by smlouva měla upravovat i problematiku péče o nemovitost a úhradu nákladů, jež budou v budoucnu vznikat z důvodu nutné údržby pro zajištění její provozuschopnosti a bezproblémového užívání. Jednoduše řečeno – kdo a jak bude nemovitost udržovat a hradit výdaje s tím spojené. Spolu s podmínkou vašeho dožití je velmi důležité přesně specifikovat, zda a jakou péčí nejen o nemovitost, ale i o vaši osobu, bude dar podmíněn. Jako praktický příklad může být např. povinnost obdarovaného doprovázet vás na potřebná lékařská vyšetření, dělat vám pravidelně nákupy, apod.

Má-li obdarovaný splnit vyplacení někoho dalšího z rodiny, abyste všechny „podělili“ o majetek rovnoměrně, mělo by být písemně dohodnuto, komu, do kdy a jakým způsobem by tak mělo být učiněno, a taktéž by měla být uvedena i výše částky, která má být vyplacena. Takto vyspecifikované „finanční vypořádání“ je férové pro všechny zúčastněné. Obdarovaný tak nemůže vyplácenou stranu ošidit tím, že do doby vyplacení se jeho neodborným zásahem či špatnou údržbou, sníží hodnota nemovitosti, a tím i částka, kterou má vyplatit. Přesné stanovení vyplácené částky však chrání nejen vyplácenou stranu, ale i obdarovaného. Jestliže obdarovaný začne do daru investovat, např. začne s rekonstrukcí, jež bude financovat vlastními prostředky, hodnota nemovitosti se tak zvýší, a zbytečně by pak neprávem mohla druhá strana začít žádat vyšší částku při vyplacení, i přes to, že se na zvýšení hodnoty nemovitosti finančně nepodílela.

Rozhodně nedoporučuji uvádět v podmínkách vyplacení výši částky pouhým podílem hodnoty, např. že do stanoveného termínu má být vyplacena ½ hodnoty nemovitosti. Ideální je nechat předmět darování ocenit a na základě tržního odhadu stanovit do darovací smlouvy přesnou částku, která má být vyplacena. Tímto způsobem se zamezí jedné, či druhé straně, jednat nekorektně.

Lze případně nemovitost dárci vrátit, nebo naopak dárcem požadovat vrácení daru od obdarovaného?

Moc často se v praxi vracení darované nemovitosti neděje, ale spíše než tím, že by nevznikaly důvody vrácení, je malé procento vracených nemovitostí dané spíše neinformovaností a neznalostí, že taková možnost za určitých podmínek vůbec existuje. U dárce i obdarovaného může být důvodů k vrácení darované nemovitosti hned několik.

Nejčastějším důvodem žádosti dárce o vrácení daru bývá nevhodné chování obdarovaného. Jedná se o situaci, kdy obdarovaný dárci úmyslně, či hrubou nedbalostí ublíží, nebo jednorázově nesplní nebo pravidelně neplní sjednané podmínky darování. Např. kdy nedodrží vyplacení jiné strany, nebo nepečuje o nemovitost či dárce tak, jak bylo sjednáno. Dalším důvodem vrácení daru může být situace, kdy se dárce dostane do tzv. hmotné nouze. Obdarovaný tak musí dárci dar vrátit, uhradit mu obvyklou cenu daru, nebo poskytovat dárci prostředky na zajištění výživy.

Mezi nejčastější situace, při kterých se rozhodne obdarovaný dar vrátit, je bezpochyby stav nemovitosti. Uvedený důvod vzniká primárně tím, že stav nemovitosti není dostatečně prověřen, nebo popsán v darovací smlouvě. Obdarovaný tak zjistí, že např. náklady na rekonstrukci, či údržbu/zajištění nemovitosti, budou podstatně vyšší, a pro něj neúměrné. Dalším důvodem může být i nevhodné chování dárce. „Terorizovat spolubydlící“ členy rodiny může dost dobře i dárce, ne pouze obdarovaný. Může nastat situace opačná, kdy dárce svého obdarovaného začne „šikanovat“, neustále vymýšlí různé věci, které obdarovanému znepříjemňují žití, nebo dokonce začne nemovitost poškozovat. Důvodem vrácení může být i fakt, že obdarovaný nemá finance na její potřebnou rekonstrukci.

Ať už vznikne důvod k vrácení nemovitosti na jakékoli straně, vše se dá řešit. Nicméně mějte na paměti, že základem úspěchu je, vůbec se do takové situace nedostat. Nejen kvůli nepříjemným starostem, ale také kvůli zachování a udržení dobrých rodinných vztahů. Proto i u darování nemovitosti buďte důslední! A jestliže se vám dar vrátí a vy jej potřebujete prodat, pozor na daň z příjmu při prodeji nemovitosti. Protože doba pro osvobození od daně z příjmu, po kterou jste vlastnili nemovitost před darováním, se pak nezapočítává. Tudíž, když se k vám váš dar vrátí, začínáte s časovým testem pro osvobození od daně z příjmu od „nuly“.

Pokud nechceš při prodeji nemovitosti udělat další chyby, které tě budou stát stovky tisíc, stáhni si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz, který tě provede prodejem nemovitosti od A do Z a případně mi napište, nebo zavolejte.