Prodej s nájemníkem

Rozhodnete-li se prodávat nemovitost, kterou máte aktuálně pronajatou, doporučuji předem promyslet, jak k prodeji přistoupíte.

Jednou z variant je samozřejmě počkat, než uplyne nájemní smlouva s nájemníkem. Ne vždy je však časově s ohledem na váš záměr možné čekat na konec smlouvy. Zároveň se může jednat i o finanční stránku. Jestliže pronajatou nemovitost zároveň splácíte (máte na ní hypoteční úvěr), vznikne vám s prázdnou nemovitostí po dobu prodeje finanční zatížení, které bude na vašich bedrech. Jak dlouho toto zatížení budete mít je rovněž ve hvězdách. Prodej může trvat jeden, ale i několik měsíců. Délka prodeje závisí na kondici trhu, nastavení nabídkové ceny a na typu nemovitosti. Rovněž je třeba zmínit, že mnohdy může obsazená a hezky zabydlená nemovitost v propagačních materiálech a při prohlídkách působit lépe, než nemovitost nezabydlená. Další výhoda tohoto řešení je i možnost nabídnout budoucím majitelům pokračování nájemního vztahu s ověřeným nájemníkem s platební historií. Samozřejmě za předpokladu, že se jedná o spolehlivého, včas platícího a slušného nájemníka. 😊 Negativem samozřejmě bývá o něco těžší koordinace jak na začátku prodeje při focení a natáčení nemovitosti, tak i v jeho průběhu kvůli organizaci prohlídek. Organizovat prohlídky se ve většině případech musí s ohledem na čas nájemníka, nejen na čas potenciálního zájemce a realitního makléře.

Tak, jak existuje mnoho důvodů, proč raději prodávat nemovitost „s nájemníkem“, jsou samozřejmě i důvody, proč to tak naopak nedělat. Kdy je lepší dát přednost prodeji bez nájemníka? Každý z nás má jiný vkus, jinak nastavenou míru čistoty, úklidu, atd., proto může mít prodej se zabydleným nájemníkem i opačný efekt ve smyslu negativním. U některých nájemníků bohužel domácnost může vypadat nevábně, neútulně, ne úplně čistě, a tudíž i samotný dojem z nemovitosti jak z propagačních materiálů, tak i při osobní prohlídce může být zbytečně v očích potenciálních kupujících negativní. Když nemovitost působí zbytečně horším dojmem, je to vždy na úkor prodávajícího a vždy se toto odrazí na konečném výsledku (příliš zdlouhavý prodej, nezájem nemovitost rezervovat, nižší výsledná cena, atd.). V takových případech je lepší dát skutečně přednost několikaměsíčnímu finančnímu zatížení ve smyslu vlastního nákladu hypotečních splátek, ale s možností maximalizovat kupní cenu, neboť finančně můžete na prodejní ceně ztratit mnohem vyšší částku, bude-li kvůli nájemníkovi nemovitost působit horším dojmem. Bez nájemníka je samozřejmě i organizace přípravy nemovitosti na nafocení a natočení mnohem snazší, než s jeho nutnou účastí. Stejně tak i návštěvy za účelem realizace prohlídek budou výrazně jednodušší.

O level výš může být prodej s nájemníkem o to složitější, pokud nájemník není ochotný a nespolupracuje. Není nejen schopen uvést nemovitost do takového stavu, aby se ani majitel, ani realitní makléř nemuseli za prezentaci stydět, ale navíc může dělat i určité naschvály. Nebude chtít pustit do pronajatých prostor fotografa, následně nebude součinný při prohlídkách, nebo dokonce využije své přítomnosti při prohlídkách k tomu, aby nemovitost hanil. Tento způsob fungování nájemníka, když se mu prodává střecha nad hlavou, není častý, ale již jsem se s ním v praxi bohužel setkala. Vždy je dobré snažit se docílit určitého kompromisu, ale pokud jsou požadavky a přístup nájemníka natolik nekorektní, vždy je lepší se s ním domluvit na ukončení nájemní smlouvy, popřípadě počkat, až mu aktuálně platná nájemní smlouva uplyne, a nájemní vztah s ním již neprodlužovat. Většinou klacky pod nohy hází takoví nájemníci, kteří se bojí změny majitele objektu, je jim tam dobře a za „každou cenu“ se nechtějí stěhovat. Nemohou si pomoci, a proto tak konají. Ve druhém případě se může jednat i o snahu bojkotovat všechny ostatní zájemce s cílem vytvořit si prostor pro jednání o slevě (když není více zájemců, je vyjednávací pozice kupujícího vždy lepší, nebo prodávajícího), a tím docílit, že nemovitost prodá majitel za lepší cenu právě nájemníkovi. Ať už jsou záměry některých nespolupracujících nájemníků jakékoli, je potřeba se nebát a nenechat se zatlačit „do kouta“. Je to váš majetek, vy rozhodujete, jak s ním bude nakládáno, a rozhodně se nenechte odradit někým, kdo s Vámi kromě nájemní smlouvy nemá nic víc společného.