Prodej atraktivní nemovitosti v neatraktivní lokalitě

Nemovitost si vždy můžete přetvořit k obrazu svému, ale nikdy ji nepřemístíte. Samozřejmě pokud nemáte mobilheim. 😊 Ale zpět ke klasickým nemovitostem – bytům a rodinným domům.

Kde nemovitost koupíte, nebo postavíte, rozhodne o mnohem více věcech do budoucna, než dost možná předpokládáte.

Pojem „atraktivita“ je sice velmi subjektivní, protože pro každého z nás je atraktivní něco jiného. Někdo vnímá atraktivitu v nemovitosti podle toho, jak nemovitost vypadá, někdo podle toho, v jakém prostředí se nachází, přičemž někdo sleduje více zeleň a jiní zase sledují občanskou vybavenost. Někdo vnímá atraktivitu naopak v příslušenství – např. rozlehlá terasa u bytu, nebo zahrada u domu, u garážového parkovacího stání přítomnost elektro nabíječky na elektromobil, bezbariérovost, orientace oken, soukromí, výhled, apod. Parametrů, dle kterých je nemovitost více, či méně atraktivní v očích potenciálních kupujících, je spousty. Málo kdy ale nabídnete jen samé plusy. Každopádně nejvíce cenu prodávané nemovitosti ovlivňuje lokalita. A to jak mezi jednotlivými městy/obcemi, tak i napříč různými městskými částmi v rámci jednoho města. Jestliže postavíte dům, nebo koupíte byt v blízkosti např. letiště, kolejí od vlaku, v sousedství městského okruhu, či dálnice, nebo na kraji obce, kde zároveň bydlí i více „vyloučených“ obyvatel, nebo v části, do které obec moc neinvestuje a vypadá to tam jak v nějakém filmu z devadesátek, trefíte se při následném budoucím prodeji do vkusu mnohem menšího počtu lidí, kteří hledají byt, nebo dům ke koupi. Samozřejmě, že na každé nemovitosti najdete nějaká pozitiva, ale pokud je těch obecných méně atraktivních parametrů více najednou, velmi často vám při prodeji pomůže bohužel až nižší cena, která zvedne její atraktivitu. Protože i cena může být více, či méně lákavá, tudíž celkový pohled na budoucí investici kupujících ovlivňuje i pořizovací cena.

Porovnáme-li prodej bytu a domu v méně atraktivní lokalitě, v případě bytu se lépe „trefíte“ cenou, kterou bude kupující i přes negativa akceptovat. U domu je stanovení prodejní ceny trochu těžší disciplína. Proto často prodej domu trvá nejen delší dobu, ale také se jinak pracuje s cenou. V případě domu je potřeba umět si správně porovnat především ty parametry, kvůli kterým dají pravděpodobně kupující přednost konkurenci. Což bývá i lokalita. Tzn. více obchodů, školek, škol, hřišť, více zeleně, více klidu, lepší výhled, čistější prostředí, hezčí zahrada, lepší soukromí, a co si budeme povídat, i vzhled a fungování/chování sousedů, které kolem kupující vnímají, rovněž ovlivňuje atraktivitu. Je logické, že každý majitel při prodeji své nemovitosti hledá a předává především jím vnímaná pozitiva, ale jestliže nemá dostatečný odstup a nepřizná si negativa, která promítne do nabídkové ceny, bude prodávat špatně a dlouho.

A nyní to nejdůležitější! Když už si přiznáte, že vaše nemovitost nějakou tu nevýhodu skutečně má a je to nevýhoda, která nelze jednoduše odstranit jako například vymalovat světlejšími barvami, nebo upravit zahradu, je nutné správně stanovit, jak moc velký problém to pro kupující je, tzn. o jak moc velkou částku byste měli nastavit nabídkovou cenu, aby to nebylo moc, ale ani málo. Každé z negativ, má jinou „hodnotu“. Pokud si v blízkosti kupující nikde nenakoupí a všude budou muset jet autem, nebo MHD, je hodnota tohoto negativa určitě větší, než když má nemovitost např. malý balkon a parkovací stání bez elektro nabíječky. Proto před prodejem nemovitosti doporučuji sepsat si nejen seznam pozitiv, ale také seznam negativ. A oba tyto seznamy seřadit od největšího plusu/mínusu až po ten relativně zanedbatelný. Samozřejmě se i zde nevyhnete určité subjektivitě, protože co člověk, to názor, takže spousta lidí může seřadit jednotlivá negativa a pozitiva trochu jinak. Nicméně prvním krokem k úspěšnému prodeji tak, abyste zbytečně netratili ani čas, ani zbytečně mnoho peněz, je vůbec si uvědomit a přiznat to, co může snižovat atraktivitu, a následně lze s danými vstupy pracovat tak, aby se cena nastavila co nejpřijatelněji pro co nejširší spektrum kupujících.