Převzetí bytového domu od developera

Koupě bytové jednotky ve zbrusu nově zkolaudovaném bytovém domě od developera má jednu achillovu patu. A proto záleží, od jakého developera a v jakém projektu jednotku kupujete.

Jakmile se jedná o zcela nově zkolaudovaný dům, nikdo nepředpokládá zásadní problémy. Je to přece nové! Ale pozor… Novostavba může překvapit mnohem více, než starší zástavba. Z jednoho prostého důvodu. Protože se technické problémy nepředpokládají, natož aby se čekaly. O to horší dopad ve smyslu nečekaných nákladů mohou mít. V bytovém domě si každý vlastník kupuje nejen bytovou jednotku, a případně konkrétní příslušenství k ní, tak i „kus“ chodby, „kus“ střechy, „kus“ výtahu, „kus“ kotelny, „kus“ garáže, atd. Největší potíž bývá v kombinaci předpokladu, že když je to nové, tak tomu nemůže nic být, a faktu, že ve spoustě případech předává developer celé SVJ vlastníkům se zpožděním. Důležitou roli zde hraje množství prodaných jednotek, respektive množství neprodaných jednotek, které má developer stále ještě ve vlastnictví. Od toho se odvíjí nejen termín, kdy developer předá SVJ vlastníkům, aby se mohl zrealizovat výbor SVJ se zvolením nových členů z řad vlastníků bytových jednotek, ale také dominantnost podílu při hlasování o méně, či více závažných záležitostech na shromáždění SVJ.

Developery nově stavěných bytových domů bych rozdělila do dvou skupin. Ti, kteří po dokončení projektu vykonávají nadále i správu nemovitostí a celého areálu, a ti, kteří jakmile všechny nebo většinu jednotek rozprodají, najmou na správu kohokoli, a „po mě potopa“.

U první skupiny developerů z podstaty věci vyplývá méně následných problémů. Jednak je správcovská firma často součástí developera, tudíž jeho vizitka, jak projekt vypadá i po rozprodání, a rovněž jsou hlídány a řešeny věci, které většina z nás považuje za přirozené a automatické, že je o ně postaráno. Také je to o tom, že v tomto případě má developer, potažmo jeho, či jím najatá správa nemovitostí a areálu, zaběhlé standardy a procesy, což velmi ulehčuje „rozběh“ nových domů.

U druhé skupiny developerů se problémy s rozjezdem jednotlivých SVJ nemusí projevit, ale mohou. A rozhodně jsou větší sklony k najmutí správy, která nefunguje tak, jak by měla, a také je často předání SVJ vlastníkům bytových jednotek realizováno s výrazným zpožděním. A proč je toto problém? Dokud není SVJ předáno vlastníkům, tak vlastníci nemají právní způsobilost řešit a ovlivňovat chod domu tak, jak by potřebovali. Zároveň, pokud je potřeba reklamovat něco na společných prostorech, mohou jednotlivý vlastníci pouze upozornit developera na odstranění, ale ten si v takovém případě dává většinou velmi načas. Proto pak zjištěná závada/problém na společných prostorech může nabýt zbytečně většího rozsahu, než by bývalo bylo, když by se developer, popřípadě developerem dosazená správa, nemusela neustále urgovat. Stejně tak může dojít ke zjištění v okamžik, kdy je SVJ developerem konečně předané vlastníkům jednotek, že nejsou správně nastavené pojistné smlouvy na dům, nebo že správa nedělala vše, co měla, nebo že si účtovala to, co nedělala. Jde především o různé druhy revizí, pojistné smlouvy, rámcové smlouvy s provozovatelem/obsluhou společné kotelny, špatné vyúčtování energií správcovskou firmou, často developer, když ještě vlastní nějaké neprodané jednotky, dluží do fondu oprav a na zálohách. Nový výbor SVJ pak musí developera urgovat, ale samozřejmě trvá, než se ve všem zorientuje a než je nový výbor vůbec schopen na nevhodně nastavené, či provedené záležitosti, reagovat. V tomto ohledu mají větší a provozně „zajetí“ developeři obrovskou výhodu.

Proto nevybírejte pouze jednotku, nebo jenom lokalitu, ale soustřeďte se i na to, od koho novostavbu kupujete.

Plánujete koupi od developera a čeká Vás prodej staré nemovitosti? Nebo si nevíte rady, jak sladit koupi jiné nemovitosti s prodejem té původní, abyste mohli včas uhradit platby a správně naplánovat všechny kroky včetně stěhování bez dopadu na prodejní cenu?

Stáhněte si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz