Opravy a údržba v nájmu od 1.1.2026

Každý z nájemníků je povinen hradit nejen pravidelně a včas nájemné a zálohy na služby a energie, ale také náklady spojené s drobnými opravami a běžnou údržbou pronajaté nemovitosti. Tyto náklady doznaly od 1.1.2026 určitých změn.

Do 31.12.2025 se nájemníků týkaly náklady na drobné opravy a běžnou údržbu ve výši 100,- Kč za každý čtvereční metr pronajaté podlahové plochy. Tzn. má-li byt např. 60m², pak se jednalo o náklad v součtu ve výši maximálně 6.000,- Kč za rok. Přičemž výše jednotlivých oprav neměla přesáhnout částku 1.000,- Kč. Od 1.1.2026 se nový limit zvedl na 150,- Kč za každý čtvereční metr pronajaté podlahové plochy, tzn. u bytu o velikosti 60m² se jedná o roční náklad maximálně 9.000,- Kč, přičemž výše jednotlivých oprav nesmí přesáhnout 1.500,- Kč. Jakmile je v jednotlivých případech částka za opravu vyšší jak 1.500,- Kč, náklad, který přesahuje tento limit hradí pronajímatel. A pozor! Do této částky se nezapočítává doprava. Tu hradí nájemník a náklad na ni se přičítá. Příklad: vadné těsnění u umyvadla (teče baterie), oprava např. za 1.300,- Kč a cestovné/doprava instalatéra 800,- Kč, pak hradí nájemník na své náklady částku ve výši 2.100,- Kč.

Jakmile máte pronajaté nějaké příslušenství k bytu – např. sklepní kóji, balkon, pak se pro výpočet ročních nákladů uvažuje i s touto plochou, ale u příslušenství se započítává velikost jen jednou polovinou. Příklad: podlahová plocha bytu 60m², balkon 5m² a sklep 3m² = roční náklad na drobné opravy a běžnou údržbu: 64m2 x 150,- Kč => 9.600,- Kč.

Limity pro běžnou údržbu nejsou stanoveny přesnými částkami jako je tomu v případě drobných oprav, nicméně obsahově se jedná o čištění a běžný úklid nemovitosti v takovém rozsahu, aby nedocházelo k nadměrnému opotřebení a v důsledku toho i k nutným opravám. Pod běžnou údržbou si lze představit například malování, tapetování, čištění podlah včetně podlahových krytin (např. koberce), čistění obkladů, dlažby, odpadů, zařizovacích předmětů v koupelnách včetně vanových a sprchových zástěn, silikonů a vaniček, dřezů, umyvadel, sprch, WC, bidetů, kuchyňských linek, včetně vestavných spotřebičů, čistění digestoří, sporáků, trub, vestavného nábytku, atd. A vyjma radiátorů a rozvodů ústředního vytápění se za běžnou údržbu a opravy jdoucí nákladově za nájemníkem považují i kamna na pevná paliva, etážové topení, kouřovody, kotle na plyn a elektřinu, karmy, vafky, atd.

Určité problémy v nemovitosti, jako jsou např. vznik plísní, jsou záležitosti, které se posuzují velmi individuálně. Vždy je potřeba prokázat, na základě čeho k jejímu vzniku v nemovitosti došlo. Plísně mohou vzniknout jak z důvodu špatně provedené stavby (dlouhodobé zatékání do konstrukce, apod.), tak i špatným užíváním nájemníka (špatné větrání a vytápění). Vždy je potřeba individuálně posoudit, zda se jedná o záležitosti, které nájemník nemohl předpokládat a už vůbec ne ovlivnit, nebo zda se skutečně jedná o škodu, která byla způsobena nájemníkovo konáním, či naopak nekonáním.