Jak legálně prodat nemovitost v exekuci?

Prodej nemovitosti s exekucí svépomocí je nezákonný, ale s oficiálním souhlasem exekutora nemovitost prodat lze a často je to pro dlužníka nejvýhodnější řešení. Jakmile je na majetek vydán exekuční příkaz, vlastník ztrácí právo s domem či bytem volně nakládat. Přesto existují bezpečné a legální způsoby, jak situaci vyřešit dříve, než dojde k nedobrovolné veřejné dražbě. Možnosti prodeje nemovitosti v exekuci zahrnují přímý prodej se souhlasem exekutora, okamžitý výkup specializovanou firmou, nebo veřejná dražba (nucený prodej). Přímý prodej se souhlasem exekutora vyžaduje aktivní součinnost dlužníka, kupujícího i samotného exekutora. Kupní cena musí pokrýt veškeré dluhy, náklady exekuce a odměnu exekutora. Výhodou je dosažení vyšší (tržní) prodejní ceny oproti nucené dražbě. Okamžitý výkup specializovanou firmou, kdy realitní kanceláře či investiční společnosti vyplatí dluhy ihned a nemovitost odkoupí. Proces probíhá extrémně rychle (často do 24 až 48 hodin). Výměnou za rychlost je prodejní cena obvykle o 20–30 % nižší než tržní maximum. Veřejná dražba (nucený prodej) nastává automaticky, pokud dlužník situaci aktivně neřeší. Vyvolávací cena začíná na 2/3 odhadní hodnoty stanovené znalcem. Výtěžek zpeněžení putuje na úhradu dluhů, zbytek (pokud zbude) získá původní majitel.

Jak postupovat při prodeji?

1. Zjistěte přesnou výši dluhů: Vyžádejte si aktuální vyčíslení všech pohledávek a nákladů řízení u příslušného exekutorského úřadu.
2. Najděte kupujícího nebo investora: Hledejte kupce, který disponuje hotovostí, nebo využijte služby odborníků na oddlužení. Banky na nemovitosti s exekucí neposkytují standardní hypotéky snadno.
3. Podejte žádost exekutorovi: Formálně požádejte exekutora o souhlas s prodejem mimo dražbu.
4. Složení peněz na účet exekutora: Kupující neposílá peníze prodávajícímu, ale přímo na účet exekutorského úřadu.
5. Výmaz exekuce z katastru: Jakmile exekutor obdrží celou dlužnou částku, exekuci zruší a podá návrh na výmaz exekuční poznámky z katastru nemovitostí. Následně se dokončí přepis vlastnického práva na kupujícího.

A abychom nebyli jen u teorie, podělím se s vámi o konkrétní případ, který jsem řešila.

Byt 3+1 ve Strašnicích. Při první schůzce s klientem byly na nemovitosti 3 exekuce (od pojišťovny, na zdravotním pojištění a z důvodu neplacení výživného na děti). Zároveň již klientovi začali chodit obsílky od banky kvůli neplacení stávající hypotéky. A protože během přípravy marketingu pro prodej bytu naskákaly další tři exekuce, museli jsme kupujícího vybrat z řad firem, které se tímto zabývají. Byt nešlo nabídnout běžným lidem s hypotékou. Vyjma exekuce na výživné a hypotečního úvěru, které se pohybovali v nižších stovkách tisíc, se jednalo o malé dlužné částky v řádek jednotek, či nižších desítek tisíc. Nejpalčivější exekucí však byla exekuce z důvodu neplacení výživného, tu podala na klienta bývalá partnerka. V případě výživného totiž i po zaplacení celé dlužné částky zůstává exekuce na budoucí běžné výživné na nemovitosti zapsaná i nadále. Slouží jako pojistka pro to, aby rodič pokračoval v pravidelném placení na děti i v budoucnu.

A sám exekutorský úřad mi nedokázal sdělit dobu, po kterou když bude klient řádně a včas platit výživné, bude tato exekuce vymazána. Její výmaz totiž musela v tomto případě odsouhlasit matka dětí. A ta mi napoprvé položila telefon a nechtěla komunikovat.

Aby byla nemovitost prodatelná, tzn. aby nám i matka dětí podepsala souhlas s výmazem exekuce na budoucí běžné výživné, nabídli jsme jí úhradu nejen dosavadního dluhu na výživném, ale i úhradu nákladů, které platila za klienta před rozchodem, a výživné na děti na dva roky dopředu. V celkovém součtu do dne přepisu na vykupující firmu byl celkový dluh přes 1,5mil. Kč. V den podpisu kupní smlouvy se požádalo o aktualizaci všech dluhů, uhradily se všechny platby na účet exekutorů, hypotéka a zbytek kupní ceny, ze které se pak hradilo výživné na dva roky dopředu, byl poslán do advokátní úschovy. Ve stejný okamžik byl doručen souhlas matky s výmazem exekuce exekutorům. Ty po předchozí dohodě obratem poslali na katastr návrh na výmaz exekucí a podali jsme návrh na přepis vlastnického práva.

Chcete-li ověřit aktuálně plánované nucené dražby, můžete navštívit oficiální Portál dražeb provozovaný Exekutorskou komorou ČR.

Pokud se nacházíte v této situaci, napište mi: Jste v pozici vlastníka (dlužníka), nebo zvažujete koupi takové nemovitosti? Mohu vám pomoci s přípravou postupu nebo doporučit konkrétní právní kroky.

Stáhněte si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz.