Napětí na realitním trhu v roce 2026

V minulém roce měla spousta z nás pocit, že ceny nemovitostí opět eskalují. No, v mnoha případech nešlo jen o pocit.

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů se ve druhé polovině roku 2025 výrazně přiblížily k hranici 4% p.a. Ačkoli dost bank nabízela úrokovou sazbu kolem 4,79%, spousta nabídek byla skutečně již mezi 4,39% a 4,29% p.a. A zájem o koupi byl relativně velký. Převažoval samozřejmě u novostaveb od developerů. Tento segment na realitním trhu dlouhodobě zaznamenává boom v zájmu ze strany kupujících, kteří se často „zapisují“ do pořadníků.

Na rok 2026 je však avizováno několik odlišných skutečností. Jednak banky budou mít dražší zdroje, takže je velký předpoklad ke zpětnému zvyšování úrokových sazeb pro koncové spotřebitele. Dle odhadů se opět začneme přibližovat hranici 5% p.a. A do toho velké množství developerských projektů začíná být pozastavováno kvůli drahé práci zhotovitelů (realizačních firem). Ta je generována obrovským nedostatkem pracovní síly a kapacity stavět. Developeři, kteří představují velký „kus“ trhu s nemovitostmi, začínají strategizovat a rozhodují se, které projekty pozastaví, případně u kterých realizaci upozadí. Co tyto skutečnosti přesně udělají na trhu s bydlením je těžké odhadovat. Já osobně předpokládám nárůst cen nájmů v novostavbách pro ty, na které novostavba ke koupi „nezbyde“, ale přesto si tito zájemci budou chtít dopřát komfort bydlení například s garážovým parkovacím stáním, apod. Novostavby jsou dlouhodobě velmi žádaným trendem, byť starší zástavba má také něco do sebe a mnohdy má i lepší občanskou vybavenost. Proto pokud se jejich nabídka opět zúží, „vystřelí“ vzhůru i prodejní ceny. Ačkoli si již mnoho z nás říká, že už to výš nejde, a že je to již nyní úplný „absurdistán“, skutečně očekávám tento trend. Ceny se dost pravděpodobně u novostaveb lehkým propadem nabídky našponují a za určitou dobu, když developeři „odšpuntují“ své železné zásoby především bytů, budou ceny natolik vysoké, že developerům budou brát kupující byty doslova pod rukama. Tímto předpokládám navýšení cen opět i u starších novostaveb a bytů prodávaných od soukromých vlastníků, jejichž součástí bude například i parkovací stání.

Z pohledu navýšení úrokových sazeb hypotečních úvěrů by mělo dojít ke snížení zájmu, respektive ke snížení koupě schopnosti určité části populace. A stejně tak by se měl zmenšit i zájem kvůli vyšším cenám. Na druhou stranu je ale spoustu nemovitostí stále kupováno s investičním účelem a cílem je po koupi pronajímat. Tito investoři zpravidla nebývají závislí na hypotečních úvěrech, protože velmi často financují z vlastních zdrojů. Takže jim jsou vlastně vyšší úrokové sazby hypotečních úvěrů tak trochu „jedno“. Nicméně opravdoví investoři zpravidla nechtějí nakupovat za ty nejvyšší ceny. Často dochází k tomu, že si nárazově vyjednají nižší ceny v případě, kdy od developera „odeberou“ více jednotek najednou. Vysoké ceny s vysokými úrokovými sazbami tak dopadnou především na standardní „obyčejné“ kupující, kteří si chtějí, nebo potřebují koupit jednu jedinou nemovitost pro vlastní bydlení. Ti budou tlačeni navýšit vlastní zdroje pro úhradu alespoň 20% z pořizovací ceny nemovitosti a budou muset akceptovat jak vysoké ceny nemovitostí, tak i vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Závěrem tedy doporučuji urychlit svůj záměr koupit a tento plán co nejdříve proměnit v realizaci.