Kupte bez ohledu na sazbu

Kupující jen malou chvilku živili naději mírného pádu cen, či alespoň cenovou stagnaci. V roce 2022 a 2023 cenový boom na realitním trhu po několika letech nekončícího zvyšování cen mírně zbrzdil. Bohužel, jak je již nyní evidentní, ne na dlouho.

Velkou mírou se na drobné cenové brzdě podílela vysoká inflace a vysoké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Samozřejmě je faktorů ovlivňujících cenovou stagnaci více, ale tyto dva jsou těmi hlavními, které ovlivňují sílu poptávky. Během let 2015 až 2021 si kupující zvykli na až nestandardně nízké úrokové sazby hypotečních úvěrů. Nebyl problém mít u hypotéky sazbu kolem 2%, či pod 2% p.a. Z tohoto extrému jsme se z časového hlediska ocitli doslova skokem v extrému opačném. Během pár měsíců skočily úrokové sazby na 7-8% p.a. Spoustu domácností tak bylo nucených své nemovitosti prodat, a ti, kteří měli zafinancováno ještě 100% LTV a zafinancovali nemovitost ke „konci“ tohoto období, tzn. 2020-2021, a zvolili si krátkou fixaci (do 3 let), ty tato stagnace „položila“. V daný moment museli refinancovat za extrémně vysokou úrokovou sazbu, přičemž hodnota nemovitosti se od roku 2021 do 2023 nezvedla až tak rapidně. A trh, respektive poptávka, skomírala.

Toto krátké „vakuum“, kdy se poptávka výrazně ochladila, úroky výrazně zvedly, trvalo však velmi krátkou dobu. A to je přesně ten důvod, proč doporučuji komukoli, kdo chce, či potřebuje koupit nemovitost, ať koupí co nejdříve bez ohledu na aktuální výši úrokové sazby. Doporučuji koupit co nejdříve a v současné chvíli si zvolit co nejkratší dobu fixace. V následujícím roce až dvou letech nás totiž čeká takový scénář, kdy ceny nemovitostí budou stoupat a úrokové sazby ještě mírně klesat. To znamená, že výhodné je skutečně koupit hned, protože kupující budou mít za cca 3 roky nemovitost s jistotou ve vyšší cenové hodnotě, přičemž je velká pravděpodobnost, že při refinancování získají nižší úrokovou sazbu (cca 4% p.a). Cena nemovitosti za 3 roky stoupne a měsíční splátka hypotéky naopak klesne.

Čekat na dobu, že opět přijde pokles cen nemovitostí, nebo minimálně nějaká stagnace, samozřejmě každý může. Ale upřímně – nedoporučuji to! Ty z vás, které stresuje nájemní bydlení, a skutečnost, že nemáte jistotu vlastního bydlení, opravdu kupte co nejdříve. Chápu, že ne v každý okamžik, je každý z nás schopen finančně a časově koupit přesně tu nemovitost, kterou chce, či potřebuje, pro své finální bydlení. Pořád je nutné mít naspořeno 20% z hodnoty nemovitosti, což není malá částka. Nicméně zvažte koupi alespoň nějaké nemovitosti (např. menší, tzn. levnější), ve které nutně nemusíte sami bydlet. Je nutné, aby to bylo v lokalitě, kde se dobře pronajme. Dejte tu nemovitost do pronájmu, ať vám aktuální hypotéku splácí nájemník. A až přijde pro vás správný čas na koupi vaší nemovitosti, která vám vyhovuje, budete mít mnohem lepší výchozí situaci. Budete-li pouze šetřit peníze, budete neustále dobíhat vyšší a vyšší částku tak, abyste docílili vlastní jistiny ve výši 20%. Cenově nemovitosti rychle porostou, takže každý další rok bude 20% znamenat naspořit více a více peněz. A takto vám to bude stále utíkat a vy to budete jen neustále dobíhat. Proto, když budete mít zakoupenou nemovitost, můžete nadále šetřit vlastní zdroje, a současně s odkládáním peněz na jistinu, vám poroste hodnota pronajímané nemovitosti. Tímto způsobem budete mít snazší situaci ve chvíli, kdy přijde ten správný čas na nemovitost pro vaše vlastní bydlení. Něco našetříte a po pár letech budete moci prodat pronajímanou nemovitost za vyšší kupní cenu, než za kterou jste ji pořídili. Tímto způsobem si zajistíte schopnost koupit za pár let to, co potřebujete, a ve chvíli, kdy to potřebovat budete. A to bez ohledu na fakt, že budete kupovat nemovitost o cca 5-20% dražší, než v současné chvíli. Míra zvyšování cen samozřejmě závisí vždy na lokalitě. Například na pražském trhu se ceny bytů v novostavbách začínají překlápět do cenové hladiny 150-200tis. Kč/m2. A bohužel se tento trend postupně již nyní začíná naplňovat.