Koupě od developera

Základním rozdílem mezi koupí od developera a koupí od soukromě osoby bývá zpravidla fakt, že kupujete budoucí stav. Něco, co fyzicky ještě nevidíte, protože to neexistuje. Rozhodujete se jen podle podkladů od developera a vizualizacemi, které však často mívají tzv. „informativní charakter“. Tato „klauzule“ je úsměvná, neboť díky ní vám developer ve výsledku nemusí garantovat mnoho věcí. Hlavně z důvodů kvality staveb, zpracování technických detailů a celkového standardu, v jakém developeři staví, bych doporučovala rozhodovat se při výběru. Je jasné, že pro spoustu z nás hraje velkou roli cena. Ne každý si může dovolit pořídit top kvalitní nemovitost v tom lokalitě a v nadstandardním provedení. Nicméně i běžnější projekt pro „běžnější“ populaci se liší a lze si zvolit. Alfa omega všeho je volba lokality a volba developera. Ne každý developer staví v každé lokalitě, proto pokud se rozhodujete pro konkrétní lokalitu, ale developera byste chtěli takového, který však staví jinde, zvažte i možnost zakoupit něco již staršího. Každopádně pokud trváte na zbrusu nové novostavbě, ve které ještě nikdy nikdo nebydlel, může to být pro mnohé z vás „Sofiina volba“. Z vlastních zkušeností bych však lehce upřednostnila dát přednost lokalitě před developerem. Ale o tom zase jindy v jiném článku. Podívejme se teď na praktické záležitosti spojené s převodem vlastnických práv od developera na konečného spotřebitele, na připomínkování smluvní dokumentace s developerem, a na to, jak koupě od developera v praxi probíhá.
Na začátku, kdy výstavba nových bytů, či domů, ještě ani nezačala, nebo už započala, ale fyzicky není dokončená, podepisuje kupující s developerem rezervační smlouvu, a posléze smlouvu o budoucí smlouvě kupní. V obou těchto smlouvách je nemovitost popsána pouze „teoreticky“ na základě podkladů uvedených developerem. Jediný údaj, který je zapsaný v katastru nemovitostí, je číslo stavební parcely, na které započne, nebo již započala výstavba. Žádný jiný údaj o nově kupované nemovitosti není zatím uveden v žádném veřejném rejstříku. Po podpisu rezervační smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní probíhá výstavba a teprve až ve chvíli, kdy developer úspěšně stavbu zkolauduje, smluvní proces pokračuje dál.
Developer kupujícím předkládá kolaudační souhlas a zpravidla spolu s ním i doklad o přidělení čísla popisného (ten vydává obec/městská část). Spolu s tím se řeší vypracování geometrického plánu a tzv. „Prohlášení vlastníka“. To obsahuje detailní soupis a popis všech bytových jednotek (případně i nebytových prostor, pokud v přízemí budovy budou například nějaké komerční prostory – pokud jsou kolaudovány ve stejnou dobu jako bytové jednotky) včetně podílů na společných částech bytového domu. Na základě tohoto dokumentu nechává developer na katastrálním úřadě zapsat jednotlivé bytové jednotky. Pokud není kolaudace dořešená, mohou být jednotlivé byty zapsané jako tzv. rozestavěné jednotky. „Prohlášení vlastníka“ je však důležité nejen pro katastrální úřad, ale také pro banku kupujícího, financuje-li kupující koupi hypotečním úvěrem. Teprve na základě Prohlášení vlastníka může banka vystavit návrh zástavních smluv, neboť teprve z něj banka „hmatatelně vidí“, jak bude bytová jednotka označena a jak velký je podíl na společných částech domu, který přísluší k bytové jednotce. Z druhé strany naopak developer vystaví návrh kupní smlouvy. Pokud kupní cenu neposíláte vy ani vaše banka přímo na účet developera, ale na úschovní (depozitní) účet, budete mít s developerem a schovatelem uzavřenou ještě smlouvu o úschově kupní ceny. Tu jste před čerpáním peněz od banky povinni své bance předložit. Tím své bance prokážete jednak skutečnost, že jste dohodnutou výši svých vlastních finančních prostředků na tento účet již zaslali, a tudíž jste splnili podmínku určitého obnosu svých vlastních financí, a hlavně poskytnete bance informaci o tom, na jaký účet má banka zaslat částku, kterou si od ní na koupi nemovitosti půjčujete. Častější však bývá, že se finance zasílají přímo na účet developera, nikoli přes úschovu jako u již existujících nemovitostí. Zde je nutné vyžádat si od developera pro svou banku potvrzení o úhradě části kupní ceny z vašich vlastních finančních prostředků.
V průběhu odsouhlasování zástavní a kupní smlouvy standardně probíhají technické „předpřejímky“ bytů, kde máte možnost si nemovitost prohlédnout a poukázat na případné nesrovnalosti, či nedostatky. Z technické „předpřejímky“ byste měli získat protokol. Případné nedostatky by na něm měly být zapsané, a to včetně termínu, do kdy mají být zjištěné nesrovnalosti napravené. Tento protokol slouží pouze vám, ale je důležité jej mít. Ve chvíli, kdy jsou na katastru nemovitostí zapsané jednotlivé bytové jednotky (na základě „Prohlášení vlastníka“, které podal na katastr přímo developer), se podepíše zástavní smlouva a je podán návrh na zápis zástavního práva přímo pod vaší bytovou jednotku. Ve chvíli, kdy je na katastru vidět u vaší bytové jednotky tzv. plomba (vaše banka vidí, že bylo zahájeno řízení pro zápis jejího zástavního práva), posílá kupní cenu tvořenou úvěrem buď na účet developera, nebo na úschovní účet. V tomto momentě byste měli podepisovat kupní smlouvu s developerem, který následně podá na katastr návrh na přepis vlastnických práv na vaši osobu. Finální převzetí bytové jednotky pak často probíhá již ve chvíli, kdy ještě nejste zapsaní jako majitelé na katastru nemovitostí, ale protože je proces finálního předávání časově náročný (developer často předává desítky, či stovky bytů), zpravidla jej zahajuje ještě před tím, než se stanete majiteli v katastru nemovitostí.