Kdy začít prodávat, když čekáte na novostavbu

Realizaci vašeho přesunu do nově postavené novostavby od developera s nutností prodat vaše stávající bydlení je potřeba dobře rozmyslet a naplánovat.

Na úvod tohoto článku rovnou „říkám“, že nelze stanovit univerzální dobu, jež by mohla být aplikována na všechny tyto situace. Záleží totiž na spoustě okolních podmínkách, které má každý z nás jiné. Někteří mají možnost začít prodávat své stávající bydlení až po tom, co se v klidu přestěhují do nové nemovitosti. Mají našetřeno např. dostatek vlastních financí v kombinaci s hypotečním úvěrem, nebo mají možnost půjčit si na jistinu od příbuzných. Nicméně pokud tyto možnosti kupující nemají a potřebují finance z prodeje své stávající nemovitosti již v průběhu výstavby, pro spuštění prodeje je důležitých hned několik věcí.

Primárně jde o informaci, kdy by mělo dojít ke kolaudaci a kdy plánuje/odhaduje developer nemovitost předávat. K tomuto termínu je vhodné připočíst ještě časovou rezervu min. 2-3 měsíce (pokud je výstavba v rané fázi). Při výstavbě může dojít ke zpoždění dodávky materiálů, nedostatku lidské pracovní síly z důvodu nemoci, zpoždění technologických procesů na stavbě z důvodu nepříznivého počasí, atd. Uvažovaný termín pro budoucí stěhování je důležité mít ujasněný, neboť díky tomu budete moci lépe vykomunikovat podmínky prodeje vaší nemovitosti a případně si ujasnit priority, dle kterých budete vybírat zájemce o koupi vaší stávající nemovitosti.

Samotné spuštění prodeje musí být odvislé od platebního kalendáře developera a od typu nemovitosti, kterou potřebujete prodat. Pokud se jedná o standardní byt menší, či střední velikosti, doporučuji začít s prodejem alespoň 6 měsíců před první platbou, kterou musíte uhradit z peněz za prodej bytu. V případě, že potřebujete prodat dražší nemovitost (větší byt, rodinný dům), doporučuji začít s prodejem i rok dopředu. Rychlost prodeje samozřejmě určuje primárně cena, a to, zda kupující hradí pomocí hypotečního úvěru, nebo z vlastních naspořených prostředků. Čím nižší cena, tím rychleji a více kupujících naleznete. Čím více zájemců, tím lépe si budete moci svého kupujícího vybrat dle vlastních priorit. Těmi prioritami nemusí být co nejvyšší cena, ale například to, že vás budoucí majitel nechá ve vaší nemovitosti bydlet do doby převzetí vaší nové nemovitosti. Výhodou je, že se budete moci stěhovat jen jednou. Ne každý však chce, nebo si může dovolit, prodat svou nemovitost za jinou, než maximální možnou prodejní cenu. Z tohoto důvodu je skutečně nutné začít s prodejem včas.

Před spuštěním prodeje je tedy zapotřebí počítat s variantou nutnosti najít si dočasný pronájem. Dopředu nikdy nevíte, jací zájemci o koupi přijdou a jak moc budou spěchat s nastěhováním. Vždy je potřeba vést při prohlídkách nemovitosti diskuzi se zájemci nejen na téma termínu nastěhování, ale také o tom, jakým způsobem budou financovat a v jaké fázi mají kupní cenu pořešenou. Koupě na hypoteční úvěr zpravidla trvá déle, než financování vlastními finančními prostředky. Ale pozor na vlastní finanční prostředky, které má zájemce o koupi zatím ještě uložené v nemovitosti, kterou potřebuje také prodat. V takovém případě je lepší dát přednost zájemci s hypotečním úvěrem, abyste zavčas měli připravené finance na první platbu developerovi.

Na závěr považuji ještě za důležité zmínit skutečnost, že čím atypičtější nemovitost máte, tím déle může její prodej trvat. Velmi tedy záleží na různých okrajových podmínkách vaší nemovitosti (za předpokladu, že nechcete stávající nemovitost prodat zbytečně pod cenou jenom proto, že budete extrémně rychle spěchat na finance z prodeje). Velká rozvaha (časová i finanční) pak musí být aplikována u nemovitostí, jež mají nějaké ALE… – např. věcné břemeno, prodej ideální části nemovitosti, atd. U těchto nemovitostí vás může nemile překvapit nejen délka prodeje, ale také skutečná prodejní cena.