Jak zároveň prodat i koupit nemovitost

To, v čem bydlíte, musíte prodat, abyste mohli koupit to, kde chcete bydlet? Tyhle „škatulata hejbejte se“ přináší spoustu otázek…

Jak můžu stávající byt, nebo dům prodat, když ještě nemám nový vyhlídnutý?

Když si nějaký najdu, jak ho můžu zarezervovat, když ten stávající nemám prodaný?

Když prvně prodám, za jak dlouho seženu to, co chci koupit? A kde budu bydlet?

Když prvně rezervuji to, co chci koupit, počká mi prodávající, než si prodám vlastní nemovitost? A jak dlouho?

Desítky otázek, které způsobují nervozitu, stres, nejistotu.

Ale nebojte, nejste v tom sami. Dokonce je tento způsob transakce jedním z nejčastějších procesů. Jednoduše proto, že většina z nás prostě nemá na to, aby si mohla dovolit koupit byt, nebo dům bez toho, aniž by nemusela svou stávající nemovitost, kde aktuálně bydlí, prodat.

Začněme tou jednodušší návrhovou situací. Kupujete novostavbu od developera, do které se budete stěhovat až za dva roky. Znáte předběžný termín kolaudace a převzetí nemovitosti.

U této varianty je důležité nezačít prodávat příliš brzy, ale ani příliš pozdě. Když začnete prodávat příliš brzy, budete pro většinu kupujících potřebovat zůstat bydlet příliš dlouho. Museli byste mít štěstí na kupujícího, který chce vaši nemovitost koupit na pronájem. Ale kupující může chtít nemovitost pro vlastní bydlení.

V takovém případě, čím déle po něm budete chtít, aby Vás tam nechal bydlet, tím více omezující faktor to je. A často se to odrazí buď na nezájmu kupujících, nebo na smlouvání o výrazné slevě. Vaše nemovitost mezi tím trčí zbytečně dlouho v nabídce, což také není dobře, aby byla příliš dlouho okoukaná. Každý pak ví, že kupujícího nemáte, a chce slevu už tak nějak z principu, anebo se jednoduše bojí, že s nemovitostí není něco v pořádku, když je furt neprodaná.

Jestliže začnete s prodejem naopak příliš pozdě, bude Vás tlačit čas, do kdy budete muset mít připravené peníze z prodeje pro developera. Když jste v časově tísni, nic jiného než zajímavá cena, vám prodej neurychlí. Tím ale můžete tratit zbytečně velké peníze.

Navíc je při prodeji potřeba uvažovat i s případným prodlením na straně developera. Je velmi důležité být průběžně v kontaktu a vědět, zda dochází, nebo nedochází k nějakému zpoždění. Vy totiž budete muset garantovat svému kupujícímu určitý časový horizont, ve kterém mu finálně předáte nemovitost. Časová rezerva, kterou je potřeba nastavit s ohledem na možné prodlení, rovněž nesmí být moc krátká, ale ani příliš dlouhá, aby to zase zbytečně zájemce o koupi neodrazovalo.

V těchto případech je dobré dopředu avizovat možnou potřebu zůstat bydlet, kterou lze vyřešit nájemní smlouvou s nabídkou plateb aktuálního tržního nájmu. Pokud by se vše podařilo perfektně navázat, je možné, že nájemní smlouvy ani nebudete muset využít. Ale je potřeba mít tuto možnost nastavenou se svým kupujícím od začátku tak, aby s ní spíše počítal.

Tím se nikdo nedostane do stresu, křeče, nikdo nebude z ničeho negativně překvapenej a zbytečně za něco pokutovanej. A rozhodně byste si měli dopředu dohodnout konkrétní výši nájemného a klidně odpřipomínkovat nájemní smlouvu.

U návrhové situace, kdy kupujete byt, nebo dům, který už fyzicky existuje, závisí celkové nastavení Vašeho prodeje na situaci, ve které se nachází ten, od kterého chcete koupit. Pokud prodávající nepospíchá, máte napůl vyhráno. Stačí si domluvit delší termín rezervační smlouvy, nastínit mu situaci s potřebou prodat svou nemovitost, a naopak to může posloužit jako dobrý argument pro Vaši bonitu. Že např. budete mít polovinu vlastních peněz, tudíž ani nebude pak problém s odhadem banky u hypotéky, čímž prodávající získá jistotu ve Vaší schopnosti nemovitost skutečně koupit. Nezadrhne se to na odhadu, na nedostatku vlastní zdrojů, nebo na nedostatečné bonitě.

Ale když prodávající pospíchá, situace se mění. Je potřeba zjistit, kdy potřebuje prodávající mít od Vás peníze. Také záleží na tom, jakou nemovitost potřebujete prodat Vy. Protože jinak se prodává běžný byt střední velikosti v osobním vlastnictví, a jinak třeba velkometrážní družstevní byt, na který nejde umístit zástava banky při financování hypotečním úvěrem. V současné době bych určitě doporučovala ponechat si na prodej své nemovitosti minimálně 4 měsíce, patří-li do segmentu běžnějšího zboží. Pokud potřebujete prodat dům, nebo něco atypického, či ve vyšším cenovém segmentu, volila bych minimálně půl roku na prodej jako nutné minimum.

Ať už se Vás týká první, nebo druhá varianta, než se k čemukoliv upíšete, musíte znát vstupní podmínky. Za kolik kupujete, za kolik jste schopni nejhůř prodat svou nemovitost, jaké jsou termíny a výše jednotlivých plateb, jaké termíny pro přebírání a odevzdání nemovitostí, tzn. jaké jsou lhůty pro stěhování.

Spoustu věcí lze dohodnout, smluvně nastavit a ošetřit, ale základem je transparentní a hlavně dobrá komunikace mezi všemi zúčastněnými stranami. Jenom tak se to dá nastavit tak, aby to všechno klaplo.

Existuje samozřejmě i varianta přestěhovat se do nájmu, v klidu prodat svou nemovitost, a postupně hledat, co by se vám líbilo koupit. Výhodou této varianty je dostatek času na prodej, schopnost mít peníze ihned k dispozici, jakmile najdete vhodnou nemovitost ke koupi. Můžete jednat rychle, což může být konkurenční výhoda.

Negativum je dvojí stěhování, odliv peněz za nájem, a riziko, že bude trvat zbytečně dlouho, než najdete skutečně to, co budete chtít koupit. Tím se vám můžou znehodnocovat peníze získané z prodeje, zároveň pokud ceny rostou, zdražuje se vám i to, co budete chtít koupit, a čím delší dobu strávíte v pronájmu, tím více peněz vás tento krok stojí.

Každá varianta má pro a proti. Důležité je umět si vyhodnotit, co nejlépe sedí Vaší návrhový situaci.

A dva tipy na závěr.

Pokud Vám developer, od kterého nemovitost, kupujete, nabídne, že Vám Vaši nemovitost prodá a zajistí i např. dočasnou nájemní smlouvu, pozor na jeho podmínky prodeje. Např. u fixní provize byste měli být na pozoru. Když má makléř fixní provizi, je mu úplně jedno, za jakou cenu Vám nemovitost prodá. On dostane furt stejnou provizi, ale vy méně peněz z prodeje, pokud si nedá práci s tím, aby vše správně a zavčasu naplánoval a zrealizoval.

A v případě té nájemní smlouvy…Když se se svým kupujícím dohodnete na dočasném nájmu, raději volte placení konkrétní výše nájmu každý měsíc, než jen symbolickou 1 Kč s tím, že dáte kupujícímu jednorázovou slevu z prodejní ceny. Důvod je jednoduchý, nikdy nevíte, kolik měsíců přesně reálně ve své původní nemovitosti ještě odbydlíte. Když to půjde všechno až moc dobře, dáte třeba kupujícímu zbytečně vysokou slevu za to, že Vás tam nechal třeba nakonec jen o dva měsíce dýl, i když bylo uvažováno s větší časovou rezervou. Když je nastaven pravidelný měsíční nájem, jedna strana zaplatí a druhá strana obdrží za přesné období přesnou výši peněz. Nikdo není v tu chvíli tratný a obě strany vyčerpají možné maximum.

Scénářů, jak vše nastavit a dohodnout, je samozřejmě několik. Ale vždy se odvíjí individuálně od každé situace a nemovitosti.