Jak řešit černou stavbu?

Za tzv. „černou stavbu“ lze považovat stavební dílo vzniklé nebo aktuálně vznikající montáží nebo stavební technologií bez rozhodnutí, opatření, či jiného úkonu vyžadovaného stavebním zákonem, nebo prováděné v rozporu s ním. Pokud se jedná o stavbu již fyzicky dokončenou, doporučuji ověřit, za jakých podmínek se její stavba zrealizovala. V praxi nutně to, že není zapsaná v katastru nemovitostí, nemusí znamenat, že se jedná o „černou stavbu“.

S „černou stavbou“ se nejčastěji můžete setkat v menších obcích (vesnické statky, stavení, chalupy, atd.), ale nevyhýbají se ani městským aglomeracím zpravidla u nemovitostí, které jsou ve stavu vyžadujícím rekonstrukci. Velmi často se nemusí jednat přímo o nemovitost k bydlení, ale může jí být např. i samostatně stojící garáž, studna, atd.

V první řadě porovnejte současný stav nemovitosti se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Všechny nemovitosti (tzn. pozemky, hlavní stavba, ale i vedlejší stavby stojící na pozemku – garáž, přístavby, studny, atd.), které jsou součástí prodeje, by měly být řádně zapsané v katastru. Řádně znamená, že např. garáž bude opravdu evidovaná jako garáž. V praxi může být situace taková, že fyzicky při prohlídce nemovitosti vidíte vedle domu opravdu postavenou garáž, ale na katastru je pozemek pod garáží evidován např. jako zahrada a o garáži zde není vůbec žádná zmínka. Zjistíte-li jakoukoli nesrovnalost skutečného stavu s katastrem nemovitostí, dalším krokem je návštěva místně příslušného stavebního úřadu.

Přestože v praxi převládá procento skutečně „černých staveb“, v některých případech se nemusí jednat o vyloženě „černou stavbu“, ale pouhé administrativní nedořešení. Dochází k němu v případech, kdy stavba byla řádně postavena i řádně zkolaudována stavebním úřadem, ale vlastník celou záležitost „nedotáhl“ do konce. Tzn., že neprovedl vklad na katastr, aby nově vzniklou stavbu zapsal.

V opačném případě, zjistíte-li, že nejen na katastru o této stavbě nic nevědí, ale taktéž ani na stavebním úřadě není o stavbě zmínka, pak jste narazili na o něco složitější a nákladnější variantu. „Černou stavbu“, která je nelegální stavbou, lze však za splnění určitých podmínek dodatečně zlegalizovat.

Spolu s tím je důležité zjistit, zda majitel pozemku, na kterém se „černá stavba“ nachází, je majitel všech prodávaných nemovitostí, popř. není-li tomu tak, ověřte si, zda je tato osoba „dostupná“ a také nakloněná prodeji stejně jako vlastníci ostatních nemovitostí. Vyhnete se tak situaci, kdy koupíte fyzicky existující nemovitosti stojící na cizím pozemku.

Jako kupující si můžete zvolit dvě varianty. První (pohodlnější pro vás) je dohoda na koupi za podmínky, že stávající majitel (prodávající) dá nejdříve vše do pořádku. Druhou variantou je koupě nemovitostí i s nevyřešenými stavbami (např. za zvýhodněnou cenu). Zejména u druhé varianty bych však chtěla upozornit na nutnost opatření si všech podkladů o nemovitostech, sepsání plné moci a ověření, že máte vše potřebné k tomu, abyste mohli „černou stavbu“ zlegalizovat přímo vy. Může totiž nastat i varianta, že v případě nutnosti účasti původních vlastníků (např. podpisy, souhlasy, atd.), již nebudou bývalí majitelé k zastižení, nebo ochotní se tím vůbec zabývat, když dané nemovitosti již nebudou jejich.