Jak korektně zvýšit nájem?

Opět před pár měsíci došlo k obratu v nájemním bydlení. Alespoň, co se tedy cen týče. A tentokrát (oproti období počátku Covidu) ve prospěch pronajímatelů. Po rapidně velkém propadu cen s příchodem covidové pandemie, se v letošním roce ceny nájemného postupně vrací na „předcovidovou“ úroveň. Pro nájemníky bohužel v době, kdy stoupá nejen nájemné, ale také, a to rapidně, ceny energií.

Při nově nabízeném pronájmu a nově uzavírané nájemní smlouvě nastavíte nájemné a zálohy na energie dle aktuální tržní situace a nikomu to nebude připadat divné. Nicméně pokud se chystáte cenově upravit stávající nájemní smlouvu u současného nájemníka, jistá míra citlivosti a volba správné formy je rozhodně na místě.

Před samotnou úpravou nájemní smlouvy doporučuji zhodnotit si, zda a jak jste s nájemníkem spokojeni, jak dlouho ve vaší nemovitosti bydlí, kdy naposledy a o kolik Kč jste mu cenu za pronájem navyšovali. I když jste v právu, tak z psychologického hlediska nedoporučuji navyšovat nájemníkovi cenu za pronájem každý rok. Zvyšování nájemného doporučuji ne četněji, než každé dva roky. Jeden rok se strašně krátká doba, a proto každoroční navyšování vnímají nájemníci více negativně, než když jednou za dva až tři roky navýšíte nájemné o vyšší částku. Vždy je dobré spojit navýšení ceny pronájmu například s prodloužením nájemní smlouvy na další období. U nájemních smluv na dobu neurčitou můžete ze zákona navýšit nájemné v celkovém součtu maximálně o 20% za tři roky po sobě jdoucí. U smlouvy na dobu určitou (zpravidla se uzavírá na dobu 1 roku s možností prodloužení) můžete navýšit nájemné dle libosti, neboť smlouva po roce vždy končí, tudíž další smlouvu lze považovat za zcela novou nájemní smlouvu, a proto lze cokoli nastavit jinak oproti původnímu znění. A to ať už uzavřete celou novou smlouvu, nebo změny provedete pomocí jednoduchého dodatku ke stávající smlouvě. Nicméně při navyšování nájemného mějte na paměti, zda jste s nájemníkem spokojeni a stojíte o něj i dále, či nikoli. Toto je velmi důležitý parametr, dle kterého je dobré zvážit i cenové navýšení. Rozhodně netvrdím, že se máte stavět do role samaritánů a že (pod strachem, abyste nepřišli o seriózního nájemníka) nemáte nájemné navýšit, když ceny pronájmů plošně a rychle stoupají. Rozhodně nájemné navyšte. Pouze si zvažte, zda jej navýšíte na maximální možnou úroveň. Občas se totiž vyplatí mírně přimhouřit oči a zachovat si přízeň již osvědčeného a dlouhodobého nájemníka, než nemovitost kvůli maximalizaci zisku obsazovat někým, koho zatím neznáte, nemáte s ním zkušenost, a kdo vás může i nemile překvapit svým chováním k vaší nemovitosti.

A argumenty pro navýšení nájmu, které by měl každý normálně uvažující nájemník pochopit? Jestliže máte na nemovitosti hypoteční úvěr, jedním z pádných a zcela přirozených argumentů je, že se vám při refinancování zvedla měsíční splátka kvůli aktuálně velmi vysokým úrokovým sazbám. Dalším argumentem může být navýšení fondu oprav ze strany SVJ (fond oprav je ze zákona povinen hradit majitel bytu z nájemného). Nejedná se sice o náklad nájemníka, ale z logiky věci při jeho navýšení pak majiteli bytu zůstává z nájemného méně peněz, což v kombinaci se zvýšením splátky hypotéky, celkově zapříčiňuje větší nákladovost majitele. Dalším argumentem pro zvyšování nájemného je nutnost odkládat z nájemného vyšší částku na opravy a renovace bytu, neboť se zdražují materiály, práce, zařizovací předměty, spotřebiče, apod. A každý majitel by měl skutečně z nájemného odkládat část peněz na případné nahodilé výdaje způsobené poruchou spotřebičů a opotřebením vybavení. Ano, nemusíte si samozřejmě vaše rozhodnutí zvednout nájemné opírat o jakékoli takové „berličky“. Nicméně z hlediska lepšího přijetí této změny, která se nájemníka dotkne, napomáhá jakýkoli opodstatněný argument k lepšímu a pohodovějšímu přijetí nájemníkem této pro něj zásadní změny. Vždy vyzní lépe, že navýšit nájemné „jste nuceni“, než „že jen prostě chcete“.