Jak vybrat vyklízecí, stěhovací a malířské služby?
Březen 3, 2019
Co si banka může nárokovat při splacení hypotéky?
Březen 17, 2019

U družstevních bytů má mnoho zájemců o koupi nemovitosti často pochybnosti, nebo je ze svého „hledáčku“ automaticky vyřadí z důvodu, že nevědí, jak tento jiný typ vlastnictví funguje. Ať už osobní, nebo družstevní vlastnictví – oboje má své výhody i nevýhody. A právě družstevní byt může být často výhodnější variantou (ač pro některé zájemce na první pohled méně známou).

U družstevních bytů, ačkoli fyzicky kupujete také byt stejně jako je tomu v osobním vlastnictví, převádíte družstevní podíl. Vlastníkem celého domu a tedy i jednotlivých bytů je družstvo. To se skládá z jednotlivých družstevníků, kteří vlastní družstevní podíl odpovídající dané bytové jednotce, kterou mají k výhradnímu užívání. V osobním vlastnictví jste ve společenství vlastníků jednotek zaevidovaní pomocí evidenčních listů, apod., ale u družstevního bytu máte s družstvem kromě jiných evidencí podepsanou „nájemní smlouvu“ vztahující se k danému bytu. Tuto nájemní smlouvu si nepleťte se standardní nájemní smlouvou, která se uzavírá v případě klasických pronájmů, u kterých soukromým vlastníkům platíte (v současné době) nemalé nájemné + energie. Nájemní smlouva s družstvem znamená pouze vaši evidenci jako výhradního „vlastníka“ a uživatele bytu, na základě které platíte pouze standardní poplatky jako u osobního vlastnictví, tzn. platby do fondu oprav, zálohové platby na energie, atd., nikoli nájemné jako u klasického pronájmu.

Na katastru nemovitostí nejsou jednotlivě zaevidované bytové jednotky, ale celá budova, kde se byt nachází. Z tohoto důvodu doporučuji byt si přeměřit, neboť historické údaje o velikosti bytů uvedené ve smlouvě s družstvem, nemusí odpovídat. Velmi často se stává, že je užitná plocha větší, nebo menší.

Dále se zajímejte o Stanovy družstva, kde jsou sepsány základní požadavky a pravidla spojené s fungováním družstva a s právy a povinnostmi družstevníků. Zeptejte se také na náklady spojené s převodem družstevního podílu. Některá družstva převod zpoplatněn nemají, některá mají stanovenou jen symbolickou částku (např. 500,- Kč), ale může se stát, že narazíte na družstvo, které má nastavený poplatek i v mnohem větší výši (řádově i v desetitisících). Zpravidla tento poplatek hradí kupující a není obsažen v kupní ceně.

Máte-li vážný zájem o již konkrétní byt, nebojte se kontaktovat i předsedu družstva. Ověřte si u něj např. stav domu, plánované opravy, či rekonstrukce, zda je družstvo bez úvěrů, zda je splacená anuita a na samotné prohlídce bytu si všímejte i společných prostor a lidí, které na chodbě třeba potkáte. Jistotu člověk nemá nikdy a až když někde bydlí, pak teprve pozná, jaké je složení a funkčnost domu. Nicméně jsou alespoň nějaké indicie, které mohou i na prohlídkách nastínit, kdo a jak v domě bydlí.

Nevýhodou u družstevních bytů bývá jejich financování. Pokud nemá družstvo již odsouhlasený a i započatý převod do osobního vlastnictví, je zapotřebí mít na jeho koupi buď vlastní finance, nebo v případě hypotečního úvěru jinou nemovitost v osobním vlastnictví, na kterou si může financující banka umístit zástavní právo. Další věcí, se kterou je nutné v případě družstevního bytu počítat, je např. žádost o souhlas s podnajímáním, chcete-li nemovitost na investici, nebo žádost o souhlas, pokud plánujete provést např. rekonstrukci. Na tyto souhlasy lze však nahlížet nejen negativně (že se musíte na „vše ptát“ družstva), ale i pozitivně. Družstvo reguluje a usměrňuje záležitosti nejen vaše, ale i ostatních. Je tedy velká pravděpodobnost, že vám nebudou „stát vlasy na hlavě“ z některého z vašich sousedů, který si usmyslí, že bude provádět např. nějakou hlučnou činnost, atd.

A proč neházet družstevní byty ihned „přes palubu“? Koupě družstevního bytu má hned několik výhod oproti bytu v osobním vlastnictví. Při koupi družstevního bytu neplatíte daň z nabytí nemovitosti ve výši 4% z kupní ceny, neplatíte každoroční daň z nemovitosti, nejde-li na družstevní byt umístit zástava (fáze, kdy není odsouhlasen a započat převod do osobního vlastnictví), zpravidla je méně zájemců o koupi, se kterými sehráváte „konkurenční boj“ o získání bytu a v neposlední řadě (i při současně vysokých cenách bytů) můžete narazit na nižší cenu oproti bytům v osobním vlastnictví. A při dnešním trendu krátkodobých pronájmů (Airbnb) má družstvo oficiální nástroje, jak tomu zamezit. Tím je schopno snížit fluktuaci lidí, zvýšit bezpečnost a udržet lepší podmínky pro žití majitelů bytů.

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka