Dva typy družstevního bydlení

Z hlediska právního máme v ČR samozřejmě jen jeden typ družstevního vlastnictví. Nicméně pořízení družstevního bytu se může dosti lišit.

Způsob pořízení družstevního bytu se liší s ohledem na majitele, od kterého byt kupujete. Hlavní rozdíl tkví mezi bytem v již fungujícím družstvu (ať už starší domy, či novostavby fungující jen několik let) a bytem ve zbrusu nové zástavbě.

Družstevní byty prodávané takzvaně „z druhé ruky“, je možné zakoupit buď pomocí vlastních financí, nebo prostřednictvím hypotečního úvěru se zástavou na jiné nemovitosti. Paradoxně bývá snazší zafinancovat takový družstevní byt „z druhé ruky“, který je spíše ve starší zástavbě. Oproti jen pár let starému družstevnímu bytu je totiž u starší zástavby dost pravděpodobné, že anuita už je zcela splacena, nebo zbývá k doplacení relativně malá částka. U starší zástavby jde tedy primárně o to, zda družstvo již nějakým způsobem řeší případný převod do osobního vlastnictví. Družstevní byty v novostavbách, které fungují jen pár let, mívají mnohem větší nesplacenou část anuity. Tzn. že kupující musí převzít určitý typ úvěru, který má konkrétní podmínky, a daná splátka bývá velmi vysoká. Je však velmi pravděpodobné, že čím novější družstevní byt v novostavbě koupíte, tím menší částku budete potřebovat na vyplacení původního majitele. Čím větší část anuity totiž stávající majitelé mají splacenou, tím větší obnos bude kupující muset obstarat v hotovosti, či přes klasický hypoteční úvěr, aby mohl původního vlastníka vyplatit. Příklad: Je-li na začátku uhrazeno 20% z hodnoty nemovitosti a 80% je úvěr v podobě nesplacené anuity, a stávající uživatel bytu prodává takovou nemovitost například po 3 letech, bude poměr kupní ceny odhadem 25% vlastních zdrojů (nutné vyplatit stávajícího majitele) a 75% zůstane jako úvěr (nesplacená anuita). Toto je v případě, kdy budeme uvažovat, že během 3 let současný majitel uhradil pravidelnými splátkami 5%. Čím déle je však anuita splácena, tím vyšší částku si kupující musí opatřit, aby mohl prodávajícího vyplatit. Po 15 letech může mít aktuální majitel splacenou například polovinu bytu. V praxi to bude znamenat, že 50% hodnoty nemovitosti bude muset kupující uhradit vlastními prostředky. A u větších bytů v Praze (např. kolem 14mil. Kč) to znamená mít našetřeno klidně i několik milionů. A zástavu (při hypotéce od banky) si na danou nemovitost kupující prostě nedá. U této modelové situace tak nezbývá nic jiného, než složit část vlastních prostředků, dofinancovat hypotečním úvěrem, přičemž je nutné mít k dispozici jinou nemovitost v osobním vlastnictví, na kterou bude možné umístit zástavní právo banky. Z toho vyplývá určitá měsíční splátka klasické hypotéky, a ještě nemalá měsíční splátka anuity družstvu. Tento způsob zafinancování není nemožný, ale je, řekněme, trošku těžkopádný a organizačně náročnější.

Nejjednodušší způsob zafinancování družstevního bytu je tak zcela nový byt kupovaný přímo od developera. Největší výhodou totiž bývá fakt, že nemá-li kupující typ povolání, které by bylo z hlediska příjmů extrémně rizikové, nebo nemá-li trvalé bydliště na obecním úřadě (to může být rovněž překážkou u zafinancování i u developera), zpravidla developer nezkoumá bonitu a schopnost splácet úvěr budoucího družstva. Standardně, jako u klasického hypotečního úvěru, bývá na začátku požadavek na složení 20% z hodnoty nemovitosti, a zbytek, tedy 80% bývá automaticky schválen. Bez dokládání příjmů, pracovních smluv, výpisů z účtů, daňových přiznání, atd. Mají-li budoucí kupující schopnost splácen určitou částku měsíčně, ale klasické bankovní instituce si je vyhodnocují méně bonitně (např. OSVČ, ženy na mateřské, žadatelé o úvěr ve vyšší věkové kategorii, atd.), může být koupě družstevního bytu přímo od developera určitě dobrou cestou.

I když po právní stránce jsou všechny družstevní byty stejné, může v nich být z hlediska financování velký rozdíl. A to i z hlediska možného převodu do osobního vlastnictví. Ve starších bytových domech může být převod do osobního vlastnictví pouhou teoretickou vzdálenou budoucností. U novostaveb bývá od počátku nastaveno, že v určitých časových intervalech – např. 2x ročně každý rok, je možné byt převést do osobního vlastnictví. To je rovněž velká výhoda.