Daně u nemovitostí 2025

Nejčastěji řešenými daněmi při koupi a prodeji nemovitostí jsou daně z příjmu a daně z nemovitosti. Jak je to s jejich výpočty, přihláškami, odhláškami, placením a osvobozením v roce 2025? A jak je to u družstevních bytů?
Daň z příjmu nehradí ten prodávající z prodejní ceny, který prodal byt, nebo dům, který mu sloužil pro trvalé bydlení alespoň dva roky. Jestliže nesplňuje tuto základní podmínku, pak může být od daně z příjmu osvobozen i za podmínky, že finance z prodeje použije (nebo použil) na své jiné/nové bydlení. Tzn. že peníze vloží do nemovitosti, která mu nahrazuje bydlení té prodané. Občanský zákoník definuje pojem „bytová potřeba“ a přesně na tu se osvobození vztahuje. Aby nedošlo k mýlce, považuji za důležité upozornit, že tyto podmínky osvobození od daně se týkají jak výlučného vlastnictví, či SJM (dnes již oficiálně zkratka jen SJ – společné jmění), tak i spoluvlastnického podílu. V případě manželů, tzn. SJ je možné, aby pro nárok na osvobození splňoval jednu z výše uvedených podmínek jen jeden z manželů/partnerů.
Rovněž si dovoluji upozornit, že v každém případě musí prodaná nemovitost splňovat podmínku, že není zařazena do obchodního majetku prodávajícího. Konkrétně: buď nikdy nebyla v obchodním majetku, nebo byla, ale od jejího vyřazení uplynula doba min. 2 let. U nemovitosti v obchodním majetku není rozhodujícím faktorem délka jejího vlastnictví prodávajícím.
Jestliže nesplňuje prodávající výše uvedené podmínky pro osvobození, nebo pokud se jedná o nemovitosti typu nebytové prostory, pozemky, rekreační objekty, atd., bude se případné osvobození od daně řídit časovou osou. Pokud byla nemovitost koupena do konce roku 2020, stačí pro osvobození lhůta 5 let, po kterou ji prodávající vlastnil. Jestliže byla nabyta kdykoli po roce 2020, tzn. od 1.1.2021, vztahuje se na osvobození lhůta dvakrát delší, tzn. 10 let.
U družstevních bytů se z hlediska času nezapočítává doba, po kterou byl majitel bytu nájemcem bytové jednotky v době, kdy ještě družstevní byty nebyly převedeny do osobního vlastnictví. Tzn. jestliže majitel bytu bydlel jako nájemce družstva v bytě 15 let, po 15 letech byl byt převeden do osobního vlastnictví a ten stejný rok ho majitel chce prodat (a nepoužije-li finance z prodeje na vlastní bytovou potřebu), pak se ho osvobození od daně z příjmu netýká. Rozhodným dnem, od kdy se počítá doba pro osvobození, je skutečně den nabytí nemovitosti do vlastnictví.
Naopak výjimku tvoří zděděná nemovitost, kterou dědic nabyde do vlastnictví, a obratem ji prodává, jestliže příbuzný, který zemřel, bydlel v nemovitosti dostatečně dlouhou dobu. V těchto případech se sčítá doba, po kterou nemovitost vlastnil jak dědic, tak i zemřelá osoba. Jen upozorňuji, že se musí jednat o příbuzné v řadě přímé – např. manžel/manželka, rodiče, apod.
Od daně jsou osvobozeny i takové nemovité věci, jejichž vlastnictví nabyl majitel v rámci restituce. Musí však splňovat fakt, že tyto nemovitosti nebyly vložené do obchodního majetku.
Daň z nabytí nemovité věci byla zrušena, tzn. že aktuálně ji nemusí kupující řešit.
Daň z nemovitosti musí hradit každý vlastník nemovité věci, která je v osobním vlastnictví. Přihlášku je nutné podat do konce ledna následujícího roku, tzn. pokud majitel zakoupil nemovitost v roce 2024, je povinen podat daňové přiznání k dani z nemovité věci do 31.1.2025 na příslušném formuláři. Zároveň by měl původní vlastník této nemovitosti zaslat na finanční úřad oznámení o skutečnosti, že přestal být vlastníkem předmětné nemovitosti, a tudíž mu zanikla daňová povinnost. Přihlášku i odhlášku je nutné podávat na finanční úřad, který je místně příslušný dle lokality, ve které se nachází předmětná nemovitost, nikoli podle trvalého bydliště původního a nového majitele. A výpočty daně samotné se budou lišit dle koeficientů, neboť každá lokalita/obec/městská část může mít jiný koeficient přepočtu aplikovaný pro výpočet daně. Výše daně z nemovitosti tak není plošně stejná v celé ČR, ale liší se lokalit. Není tedy zvláštní, když za podobně velký byt podobných parametrů lidé v Praze zaplatí třeba více, než lidé ve Svitavách.