Co prodat hned a u čeho počkat

Ke konci roku 2023 se začíná spekulovat o vývoji na realitním trhu v příštím roce. Hlavními tématy je vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů a vývoj cen nemovitostí na prodej. Ač se jedná o dvě různé záležitosti, jsou spolu úzce propojené. Celkem dost velká část populace skutečně vyčkává na budoucí vývoj z důvodu plánování koupě, či prodeje své nemovitosti. U jakých nemovitostí je jedno, kdy se chystáte koupit a kdy prodat, a u kterých je dobré vyčkat s plánovaným krokem?

Obecně a velmi, velmi, jednoduše lze říci – prodávejte, když se zdražilo, a kupujte, když se zlevnilo, nicméně málo komu se samozřejmě podaří skloubit svou potřebu s přesně ideálním okamžikem na trhu. Přejdeme-li ke konkrétním příkladům, tak pro případ koupě rozhodně nemá smysl otálet s koupí pozemku. Ano, i u koupi pozemku je samozřejmě rozdíl, jestli máte úrokovou sazbu u hypotečního úvěru 3%, nebo 5,5-6%. Nicméně čekat na pád úrokových sazeb se v případě pozemku nemusí vyplatit. Pozemek je komodita, která navzdory situaci na trhu, neustále nabývá na své hodnotě. Tudíž i jeho pořizovací cena bude neustále dražší a dražší. V případě prodávajících se jedná o přesný opak. Čím později se rozhodnete pozemek prodat, tím vyšší ceny dosáhnete. Jen pro zpřesnění – řeč je samozřejmě o stavebním pozemku, který je určen pro výstavbu k bydlení/komerčním účelům. Velmi zjednodušeně můžete říci, že u všech ostatních typů nemovitostí není jedno, kdy se rozhodnete prodat, nebo koupit.

Hovořme nyní o běžných nemovitostech typu byt, dům, garáž, nebytový prostor – kancelář, apod. V současné době mají pro rozhodování jednodušší situaci prodávající. Jestliže nikterak nespěchají, doporučuji s prodejem vyčkat na jaro 2024. Jednak máme pár dnů do Vánoc, a slabší zájem řešit koupi bývá obvykle již od prvního adventu, a jednak se očekává, že do jara 2024 o něco více klesnou úrokové sazby hypotečních úvěrů. Tím by se k financím na koupi měla dostat větší skupina kupující a zájem o koupi zesílí. Silnější poptávka na straně kupujících vždy vylepší pozici prodávajícího – s dosaženou cenou, s rychlostí prodeje, s možností výběru z více kupujících, apod. Naopak kupující mají svou rozhodovací pozici nyní velmi ztíženou.

Ceny nemovitostí obecně v průměru o něco klesly. Pro kupující by se jednalo o velkou příležitost, pokud by však nebyly úrokové sazby v takové výši, kde jsou. Tzn. mezi 5 a 6% p.a. Navzdory určitému poklesu vychází však měsíční splátka za nemovitost o mnoho více, než když byly před cca rokem a půl nemovitosti dražší. „Na koni“ jsou v tuto chvíli ti kupující, kteří nepotřebují koupi řešit hypotečním úvěrem a mají hotovost. Kupujícím s hotovostí doporučuji koupit nemovitost co nejdříve. Větší propad cen se nechystá, naopak! Od jara 2024 se očekává zvýšení koupěschopnosti kupujících, tím pádem zesílení poptávky, což způsobí opětovný cenový růst nemovitostí. Máte-li vlastní finanční prostředky, kupujte okamžitě! Potřebujete-li ke  koupi hypoteční úvěr, je několik variant.

Jedná se tak trochu o „Sophiinu volbu“. Koupit nyní levnější nemovitost s dražší úrokovou sazbou, nebo s koupí počkat a koupit opět dražší nemovitost s nižší úrokovou sazbou? Jedná se o relativně bezvýchodnou situaci. Ať tak, či tak, jedno, nebo druhé vám nemovitost vždycky prodraží. Pokud však uvažujete koupit v řádu pár let, doporučuji i přes vysoké úrokové sazby koupit nemovitost již nyní. Pořizovací cena nemovitosti bude od teď v průměru opět stoupat, úrokové sazby naopak padají z vrcholu dolů (je malá pravděpodobnost, že by se v řádech několika let opět vyšplhaly tak razantně nahoru, jako tomu bylo za poslední rok a půl), a u úvěru si můžete zvolit délku fixace. Oproti tomu cenu nemovitosti si jen tak vybrat nemůžete, ale aktuálně je trh s nemovitostmi ideální pro vyjednání slevy z nabízené ceny. Tato možnost však nebude trvat příliš dlouho. K čemu se snažím vás nasměrovat? Za sebe doporučuji koupit nyní nemovitost s lepší pořizovací cenou a s dražší úrokovou sazbou a u úrokové sazby zvolit kratší fixaci, než je nejoblíbenější varianta 5 let. Např. 2-3letá fixace je v tuto chvíli ideální. Nutnou podmínkou samozřejmě je jistota, že po tuto dobu budete schopni splácet danou částku. Pokud ano, vzhůru do toho, protože za cca 2-3 roky zrefinancujete na 100% za levnější úrokovou sazbu, a u vaší kupní ceny si řeknete, že jste na současné poměry před časem koupili nemovitost ještě levně.