Cenové rozdíly nemovitostí

Cenové rozdíly mezi nemovitostmi nejsou způsobené jen rozdíly ve velikostech, nebo v lokalitách. Parametrů, kterými jsou ceny určovány, je nespočetně mnoho, ale níže nastíním alespoň ty nejzákladnější.

Představíme-li si, že následující nemovitosti budou všechny ve stejné lokalitě a o stejné velikosti (můžeme tedy vynechat faktor cenového rozdílu z důvodu lepšího/horšího umístění a z důvodu odlišnosti ve velikosti), můžeme se zaměřit například na materiál, ze kterého jsou nemovitosti stavěny. Mezi nejlevnější segment patří panelová výstavba. Tzv. „cihláky“ budou vždy dražší. Nejdražším segmentem pak je a bude vždy novostavba oproti starší zástavbě. Z hlediska technického můžeme jako parametr cenové odlišnosti vnímat i stav nemovitosti ve smyslu interiéru. Opět budou nejdražší novostavby a u starší zástavby pak bude cenový rozdíl mezi bytem před rekonstrukcí a po rekonstrukci. Další cenový rozdíl určuje pozice bytu v bytovém domě. Obecně lze říci, že přízemní byty se prodávají vždy o něco levněji, než byty ve vyšších podlaží. Až na výjimku, kterou tvoří přízemní byty v novostavbách, které mají předzahrádky. U těchto bytů, navzdory umístění v přízemí, je cena naopak vyšší. Je to však dáno předzahrádkou, která je cenným příslušenstvím. Nejedná se tedy jen o cenu za byt, ale o cenu za byt a za předzahrádku. Když už jsme nakousli téma příslušenství, hovoříme o dalším parametru, který tvoří výrazné odlišnosti v ceně. Je rozdíl, jestliže ten stejný byt ve stejné lokalitě má například „jen“ malý balkon (cca 6m2) a zda má velkou terasu, či předzahrádku, k tomu navíc ještě sklep a rovněž i výhradní parkovací stání v uzavřené garáži pod domem. Zde se bude cena obou stejných bytů také výrazně lišit. Výrazný cenový rozdíl často způsobuje i orientace bytu a absence výtahu u bytu v horním patře. Jestliže je byt orientován do rušné ulice plné aut, hluku a smogu, rozhodně má výhodu ten stejný byt, který je orientován do klidného a pěkného vnitrobloku. Vyšší podlaží také vždy neznamená nutně vyšší cenu oproti bytu v nižším podlaží. Jestliže se bavíme o starší zástavbě, kde není výtah, tak například čtvrté podlaží bez výtahu pravděpodobně nedostane přednost před bytem například ve druhém podlaží. Neméně důležitý je i výhled. Mnohdy navzdory orientaci na rušnější ulici, může předčít krásný výhled, a to i za cenu hluku a zvýšené prašnosti. Zároveň bude dražší byt s orientací do ulice oproti bytu, který je sice orientován do klidného vnitrobloku, ale pokud tento vnitroblok není pěkný, a naopak hledíte z oken bytu spíše do ošklivých neopravených zdí, „zabordelených“ nádvoří, apod., věřte, že raději snesete hlučnější ulici. Ani zde tedy vždy neplatí to, že orientace do klidu bude mít vyšší hodnotu.

A na závěr nemalý cenový rozdíl tvoří právní stav nemovitosti. V první řadě, budeme-li se držet standardních prodejů, je výrazný rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a bytem v družstevním vlastnictví, kde není možný převod do osobního vlastnictví. Takový družstevní byt bude zpravidla vždy o dost levnější, neboť se týká pouze úzké skupiny kupujících (lidé s hotovostí anebo lidé s hypotečním úvěrem, avšak s možností umístit zástavní právo financující banky na jinou nemovitost v osobním vlastnictví). Cenové rozdíly z hlediska právního stavu však nezpůsobuje pouze typ vlastnictví. Výrazně nižší pořizovací ceny jsou u nemovitostí, které mají z hlediska právního stavu, nějaké to „ALE“… Řeč je o určitých typech věcných břemen, které jednoznačně omezují vlastníka nemovitosti, ale také o nemovitostech v exekucích, apod. U těchto parametrů však pozor na „výhodnou“ koupi. Výhodně, či levněji koupit vlastní bydlení je fajn, ale některé parametry, které snižují cenu nemovitosti, mohou naopak v budoucnu znamenat, že se jejich vlastnictví prodraží.

V závěru bych jen ráda shrnula, že neexistuje jednoznačný parametr, který jasně vždy řekne, že kvůli němu je nemovitost dražší, nebo naopak levnější. Zničená a vybydlená novostavba bez příslušenství bude mít také nižší hodnotu oproti luxusně zrekonstruovanému bytu v pěkném funkcionalistickém domě s příslušenstvím. Odlišnosti jednotlivých parametrů tvoří korekci finální ceny.