Jsou všechny nebankovní instituce nekorektní?
Červen 23, 2019
Než začneme prodávat …
Červenec 7, 2019

Z dlouhodobého hlediska jsou nemovitosti jednou z nejlepších investičních záležitostí. Ačkoli má trh s realitami amplitudy týkající se výkyvu cen, z dlouhodobého hlediska hodnota nemovitostí pouze stoupá. Neustálý nárůst cen nemovitostí se děje z principu už jen samotnou inflací. Cokoli, co jste si koupili před patnácti lety, v dnešní době za stejnou cenu rozhodně nepořídíte. Z pohledu tedy jen pouhé inflace se vyplatí investovat do nemovitostí téměř v jakékoli fázi trhu. Toto tvrzení je více, než pravdivé, neboť důvodů, proč by ceny nemovitostí neměly začít klesat, je mnohem více.

Co ovlivňuje vysoké ceny?

V ČR působí mnoho zahraničních subjektů (právnických i fyzických osob), které mají velký objem peněz v hotovosti, a proto mohou investovat do nákupu nemovitostí (postřeh z praxe: na prohlídky různých typů nemovitostí chodí cca 50% potenciálních zájemců o koupi, kteří jsou cizí národnosti, a mají na koupi vlastní zdroje). Většina nemovitostí zakoupená tímto typem kupujících, pořizuje nemovitosti na investici s cílem zajistit si pasivní příjem z pronájmu. Se stále se rozšiřujícím trendem krátkodobých pronájmů (Airbnb), které jsou finančně o mnoho výnosnější, než dlouhodobé pronájmy, ubývá nemovitostí na pronájmy dlouhodobé. A přesně tato skutečnost generuje ceny dlouhodobých pronájmů stále vzhůru. Cokoli, čeho je na trhu nedostatek, roste na ceně. Investovat se opravdu vyplatí i v současné době, kdy během přibližně čtyř let vyrostly ceny nemovitostí místy i o 40%. Stejně jsou na tom i ceny nájmů, díky čemuž se kompenzuje vysoká pořizovací cena nemovitosti.

Nastane však v dohledné době alespoň nějaký cenový propad?

Spíše než na celkovou cenu nemovitosti je důležité zaměřit se na poměr vlastních a cizích zdrojů, za které si nemovitost kupující pořizují. Narážím v tomto směru na skupinu kupujících, kteří si v posledních letech pořídili 100% hypotéku na maximální dobu splácení (30 let). Bude-li v blízké době nějaká možnost koupit nemovitost za nižší cenu, než jaká je v současné chvíli na trhu běžná, očekávaná příležitost se může naskytnout od roku 2020. V letech 2015 až 2017 bylo uzavřeno obrovské množství 100% hypotečních úvěrů s maximální dobou splácení. Úrokové sazby stouply od té doby až na dvojnásobek, a proto při prvních končících pětiletých fixací, stoupne vysokému počtu majitelů 100% hypoték měsíční splátka natolik vysoko, že se bude s velkou pravděpodobností značná část těchto kupujících dostávat do finančních problémů a budou nuceni své nemovitosti prodat. Řada z nich bohužel nestihne na blížící se finanční problémy reagovat dostatečně dopředu. Z tohoto důvodu je velký předpoklad možnosti zakoupit nemovitost za nižší kupní cenu oproti standardní průměrné tržní ceně, neboť bude zatížená exekucí. V případě exekucí je však nutné mít na paměti určitá rizika, která se musí správně podchytit. A ačkoli je v současné době možné financovat koupi nemovitosti s exekucí také hypotečním úvěrem, hotovost je vždy spolehlivější a rychlejší způsob koupě. Otázkou tedy zůstává, kdo bude schopný (vzhledem k financím) tuto možnost „využít“.  Vracíme se zpět k zahraničnímu kapitálu…

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka