Limity při žádosti o hypotéky

Při žádosti o hypoteční úvěr se žadatelé setkávají s různými typy limitů, které jim jejich plány v poslední době často překazí, či minimálně velmi ztíží.

Obecně vzato se jedná o velmi spojené „nádoby“. Limitem nemusí být jen nedostatečný příjem, ale také vyšší zadluženost, nedostatek vlastních financí, atd. Čím vyšší má žadatel dluhy (stávající úvěry, finanční závazky, apod.), tím vyšší je potřeba mít příjem (nebo žádat nižší částku k zapůjčení), aby nebyla překročena zadluženost žadatele dle stanovených limitů.

Hlavní nástroje, jež stanovila ČNB, a kterými koriguje schvalování hypotečních úvěrů, jsou tři. Jedná se o ukazatele DTI, DSTI a LTV.

Ukazatel DTI ve výši 8,5 (pro žadatele mladší 36 let 9,5) znázorňuje celkový dluh žadatele o úvěr vyjádřený v násobcích jeho čistého ročního příjmu. Ukazatel DSTI ve výši 40% (pro žadatele mladší 36 let 50%) znázorňuje poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. A ukazatel LTV znázorňuje horní limit, neboli maximum, které si může žadatel od banky půjčit v poměru k hodnotě zastavené nemovitosti. Stále platí, že toto maximum je 80% (pro žadatele mladší 36 let 90%).

Z výše uvedených limitů a ukazatelů vyplývá, že v první řadě je potřeba připravovat se na hypoteční úvěr šetřením vlastních úspor. Minimálně 20% (či 10% u žadatelů mladších 36 let) musí mít žadatel vlastních úspor. U nemovitosti v hodnotě např. 5.000.000,- Kč se jedná o částku 1.000.000,- Kč (resp. 500.000,- Kč pro žadatele mladších 36 let). K této podmínce přistupuje podmínka související s čistým příjmem žadatele, která jde „ruku v ruce“ s podmínkou maximální zadluženosti. Je potřeba si dopředu uvědomit, že za dluhy považují banky při vyhodnocování nejen stávající hypoteční, či spotřebitelské úvěry, ale zároveň se přihlíží i k například klasickým leasingům, nebo operativním leasingům, kontokorentům, atd. Defacto se jedná o veškeré finanční závazky, ze kterých žadateli vyplývají pravidelné měsíční náklady (splácení). K těmto finančním závazkům banka připočte měsíční náklad (splátku), která vyplývá z částky, jež si žadatel přeje vypůjčit. Celý součet nesmí přesáhnout 40% (resp. 50% u žadatelů do 36 let) z čistého měsíčního příjmu. Tzn. má-li žadatel čistý měsíční příjem např. 50.000,- Kč, jeho dluhy nesmí překročit měsíční náklad ve výši 20.000,- Kč (resp. 25.000,- Kč u žadatelů do 36 let). Ve chvíli, kdy má žadatel s tímto příjmem například již jeden hypoteční úvěr s měsíční splátkou 10.000,- Kč a k tomu například úvěr se stavebního spoření ve výši 3.000,- Kč/měsíc, zbývá mu na další uvažovanou měsíční splátku již jen 7.000,- Kč (resp. 12.000,- Kč u žadatelů do 36 let). A do této splátky se musí „vejít“ s novou částkou, kterou si uvažuje od banky půjčit. Pokud je tento limit překročen, banka mu zapůjčí částku nižší, tzn. takovou, která nepřesáhne měsíční splátku 7.000,- Kč (resp. 12.000,- Kč). V takových případech si musí žadatel půjčit nižší částku, a buď vybrat například levnější nemovitost, nebo při stejně hodnotné nemovitosti musí navýšit vlastní finanční prostředky. V tu chvíli by nebyl limit LTV na své maximální hranici, ale byl by například jen 70% (dle objemu navýšených vlastních prostředků).

Celkově z těchto třech základních limitů/ukazatelů vyplývá, že je zapotřebí neustále sledovat poměr svých příjmů a stávajících závazků s ohledem na plány v budoucnu. Jedná se o kombinaci schopnosti šetřit vlastní finanční prostředky a zároveň schopnost průběžně a cíleně snižovat svou vlastní zadluženost. Jedná se o spojité nádoby. I přes to, že má v současné době spoustu majitelů hypotečních úvěrů zafixované výhodné a levné úrokové sazby (např. maximálně do 3%), není vždy pravdou, že je hloupost takto levné úvěru průběžně umořovat mimořádnými jednorázovými splátkami (nad rámec pravidelných měsíčních splátek). Umořování i levných cizích finančních zdrojů vám může v budoucnu otevřít dveře k vašim plánům. Je potřeba plánovat alespoň v horizontu 5 let, protože v rámci jednoho roku, když se rozhodnete učinit změnu, pravděpodobně nedokážete narychlo snížit zadluženost, nebo naopak vygenerovat velký nadstandardní příjem. V současné době je potřeba se připravovat na možnost zaúvěrování.