Odhad ceny nemovitosti

Nemovitosti mohou být cenově odhadnuty různě. Důvodem je účel, pro který se hodnota nemovitosti stanovuje. Každý z účelů sleduje odlišný „zájem“.

Mezi nejčastější účely odhadů patří odhad pro dědické účely, odhad pro poskytnutí hypotečního úvěru a odhad pro vypořádání majetku v rodině, či prodeje nemovitosti.

Povinnost doložení odhadu hodnoty nemovitosti notáři, který má na starost dědické řízení po zemřelém vlastníkovi nemovitosti, vyplývá ze zákona. Notář je povinen sepsat veškerý majetek zemřelého (včetně odhadnuté hodnoty tohoto majetku, a to movitého i nemovitého), neboť z celkové hodnoty majetku, jež je předmětem dědictví, je stanovena dle sazebníku odměna notáři. V případě dědického řízení je tedy odměna notáři hrazena dědici ze zděděného majetku. A protože se jedná spíše o formální stanovení ceny, než že by bylo potřeba znát hodnotu majetku z důvodu praktického, obecně platí, že se hodnota nemovitého majetku stanovuje o něco níže, než jak se pohybuje skutečná průměrná tržní cena, jež je definována poptávkou a nabídkou na poli koupě a prodeje nemovitostí.

Odhad z důvodu poskytnutí hypotečního úvěru má jasný cíl – krýt zájmy především banky, která je v roli věřitele. Tím, že se často jedná o velké částky, které si kupující pro pořízení nemovitosti potřebují koupit, chce mít každá bankovní instituce svůj zapůjčený obnos v bezpečí. Bezpečím se rozumí, že zapůjčené finance je banka v jakémkoli okamžiku (kdy klient neplní své závazky), schopna získat zpět. Na to, aby bylo možné půjčené finance kdykoli získat zpět, musí být nemovitost v každé situaci prodejná minimálně za takový objem financí, které jsou ve výši zapůjčených prostředků. A protože trh nemovitostí může kolísat (cenově), vychází odhad nemovitosti z pohledu banky vždy níže, než jaká je skutečná aktuální tržní hodnota dané nemovitosti, za kterou ji kupující kupuje. Banka vždy požaduje určitou rezervu, které docílí tím, že od žadatele o úvěr požaduje určitou výši jeho vlastních finanční prostředků. Pokud by došlo k poklesu cen nemovitostí, klesnou tak primárně finance kupujícího, které kupující do nemovitosti vložil z vlastních zdrojů. Prvně se tedy znehodnotí vždy finance majitele nemovitosti a až sekundárně finance banky. Rozdíl však tkví ve faktu, že majitel nemovitosti má závazek vůči bance stále stejný, i pokud by hodnota nemovitosti klesla pod hodnotu zapůjčeného úvěru. Ale ztrátu vlastních vložených financí při snížení hodnoty nemovitosti, vlastníkovi nemovitosti nikdo nevrátí.

Odhad z důvodu vypořádání majetku v rodině, nebo z důvodu prodeje nemovitosti, se rovněž může lišit. Oba typy těchto odhadů by měly reflektovat aktuální průměrnou tržní cenu na poli prodeje a koupě nemovitosti. Jedná se tedy o nejvyšší možnou cenu, kterou je možné v odhadu mít. Nicméně v případě odhadu pro vypořádání majetku v rodině slouží často odhad nemovitosti jen jako orientační bod, neboť ne každá rodina si mezi sebou finanční majetek vyplácí skutečně poměrově dle přesného podílu, na který má po právní stránce nárok.

Výše uvedené účely odhadů tedy způsobují to, že se u jedné a té samé nemovitosti můžete setkat s různými cenami.