Základ pro prodej, koupi a pronájem

Prodáváte, kupujete, pronajímáte si nebo někomu nemovitost? Níže naleznete průřez základními zásadami a doporučeními, na co v jednotlivých případech nezapomínat, nebo co nezanedbat.

PRODEJ

Při prodeji je velmi důležitá časová osa a chronologie toho, co vám má prodej nemovitosti světit. Důvodem prodeje bývá potřeba na nějakou konkrétní věc získat finance. A tato konkrétní věc by měla být dobře naplánována především v případě, kdy termíny na další kroky nejsou odvislé jen od vás (např. budoucí koupě jiné nemovitosti, kde se musíte také zavázat k určitým termínům a závazkům). Rovněž je velmi důležité ověření parametrů vaší nemovitosti. Buďte si skutečně jisti tím, co nabízíte. Kupující jsou schopni soudit se o ledacos, klidně téměř o centimetry.

Vždy uzavírejte rezervační smlouvu. Rozmyslí-li si kupující koupi, zbytečné náklady na vypracování smluv a „ušlého“ případně odmítnutého jiného kupujícího vám alespoň z části vykompenzuje rezervační poplatek.

Převod kupní ceny řešte vždy prostřednictvím úschovy. Tu zřiďte vždy buď u notáře, advokáta, nebo banky. Nikdy ne na účtu realitní kanceláře!

A nezapomeňte na řádné předání nemovitosti. Naprostou nutností je předávací protokol se soupisem věcí, které se s nemovitostí předávají a poctivě si zaznamenejte stav předávané nemovitosti a nechte si jej kupujícím podepsat.

KOUPĚ

Než začnete fyzicky chodit na prohlídky, ověřte si v případě nutnosti hypotečního úvěru váš finanční limit. Prvně je důležité vědět, na jak velkou částku dosáhnu. Z toho vám „vypadne“ i výčet nemovitostí a lokality, ve kterých jste schopni dle vašich parametrů nemovitost koupit.

Na prohlídky se objednávejte hlavně telefonicky. Nespoléhejte na odpovědi makléřů skrze maily, či sms zprávy, nebo zprávy přes WhatsAppy a Messengery. Snažte se být zároveň flexibilní na termín a čas prohlídky, protože bude-li velký zájem o nalezenou nemovitost, je důležité být mezi prvními. Často se ani druhé kolo prohlídek již nerealizuje. Co můžete, zjistěte o nemovitosti předem.

Ověření parametrů nemovitosti je nezbytným krokem. Vyžádejte si dokumenty, ověřte parametry na katastru nemovitostí, nebojte se přeměřit nemovitost, ověřte si vlastníka nemovitosti. Pokud vám realitní zprostředkovatel nenabídne tyto dokumenty automaticky, nebojte se říci si o ně. Stejně jako vyúčtování za předchozí rok, energetický štítek, případně technické podklady k bytu/domu, jsou-li k dispozici.

Na prohlídkách se zaměřte především na pevné součásti, které se prodávajíc s nemovitostí. Podlahy, zárubně, dveře, kuchyně, koupelna a WC (stav zařizovacích předmětů). Jedná se o položky, při jejich poškození stojí náhrada řádově x desítek tisíc (ne-li stovky tisíc). A nebojte se vzít si s sebou například stavaře.

Vždy uzavírejte rezervační smlouvu, aby prodávající jen tak nemohl dát přednost jinému zájemci, nebo si prodej jen tak rozmyslet. Rezervační smlouva by měla být vyvážená, tzn. pokuty pro obě strany.

Úhradu kupní ceny vždy řešte prostřednictvím úschovy. A úschovu realizujte vždy buď u notáře, advokáta, nebo banky. Nikdy ne na účtu realitní kanceláře ani ji neposílejte přímo na účet prodávajícího.

Při převzetí nemovitosti si řádně zkontrolujte přebíranou nemovitost, včetně spotřebičů. Kupujete-li ji vybavenou, ideálně si opět vezměte s sebou odborníka. A nezapomeňte i na kontrolu oken (důležité je zkusit i otevřít), balkonových dveří, podlah, zárubní, zařizovacích předmětů v koupelně a na WC.

PRONÁJEM (pronajímatel)

Z pozice pronajímatele vždy uzavírejte (dokud to právně půjde) nájemní smlouvu maximálně na jeden rok a průběžně ji obnovujte/prodlužujte. Vždy si vyžádejte od nájemníka vratnou kauci ve výši minimálně jednoho měsíčního nájmu včetně celkového měsíčního nákladu na služby a energie. Nezapomínejte na pojištění nemovitosti, případně i domácnosti (především v případě, kdy pronajímáte nemovitost vybavenou, či s novějšími zařizovacími předměty, kuchyní, apod.). Nestyďte se alespoň jednou za čas provést „kontrolu“ nemovitosti. Předání (a i zpětné převzetí) nemovitosti realizujte vždy pomocí předávacího protokolu. Zaznamenejte nejen stavy všech měřidel energií, ale také popište stav nemovitosti (např. nově vymalovaná bílou barvou, zcela uklizená včetně umytých oken a žaluzií, nepoškrábaná podlaha/dveře/zárubně, kompletně vyčištěné spotřebiče jako je i trouba, či digestoř, atd.). Nezapomeňte při předání/převzetí nemovitost nafotit. A pokud si nějakým stavem nejste jisti (např. fleky na zdech s tvrzením, že výmalba je ještě vlhká a že to doschne), neváhejte toto zapsat též do předávacího protokolu. Jedná-li se o něco, co se  během pár dnů ukáže, jak to ve skutečnosti je, ničemu nevadí, že to bude zapsané. Vratnou kauci nevracejte hned první den po převzetí nemovitosti. Na vrácení máte až 30 dnů, během kterých se mohou potvrdit/vyvrátit sporná místa, či věci, u kterých při předání nebylo zcela na místě jednoznačné, v jakém jsou stavu (viz. flekatá zeď).

PRONÁJEM (nájemník)

Protože je i o pronájmy celkem „rvačka“, vždy na nalezený inzerát rovnou zavolejte. Nespoléhejte se na to, že napíšete jen mail, nebo sms, že máte zájem o prohlídku. Prvně se spojte s makléřem telefonicky a svůj kontakt můžete „zdablovat“ tím, že do mailu napíšete makléři například něco o sobě. A je taktéž potřeba být, co nejvíce to půjde, flexibilní. Čím rychleji zareagujete na nový inzerát, tím dříve se dostanete na prohlídku, a o to větší šanci budete mít, že uspějete. Z pozice nájemce vždy uzavírejte a průběžně obnovujte nájemní smlouvu, jakékoli podstatné změny včas hlaste pronajímateli, nic nezatajujte (stejně se to majitel dozví => faktor sousedi aneb „jedna paní povídala“ je mocný), pro převzetí i zpětné předání nemovitosti trvejte na předávacím protokolu. I vy si zaznamenejte stav, v jakém nemovitost přebíráte/vracíte. Poctivá fotodokumentace a poctivě vyplněný předávací protokol zabere sice o trochu času více, ale může pak spoustu času (a i peněz) ušetřit.