Prodej nemovitosti s hypotékou

Dostali jste se do situace, kdy chcete nebo potřebujete prodat nemovitost pořízenou na hypotéku, kterou ještě nemáte splacenou? Možná se vám změnily životní potřeby – čekáte rodinu a malý byt už nestačí, nebo se stěhujete za novou prací. Skutečnost, že máte hypotéku například na 30 let, rozhodně neznamená, že musíte s prodejem čekat. Zapsané zástavní právo banky sice nakládání s majetkem omezuje, ale prodej nemovitosti s hypotékou je dnes zcela běžnou záležitostí. Zde je návod, jak celý proces úspěšně zvládnout.

Úplným základem je finanční matematika. Musíte si ověřit, zda prodejní cena spolehlivě pokryje všechny vaše závazky. Zjistěte si aktuální orientační cenu na realitním trhu v daném místě a čase. Vždycky kalkulujte s cenovým rozptylem a zjistěte si tzv. „černý cenový scénář“. Tzn. za kolik nejméně jsem na 100% schopen nemovitost prodat. Zjistěte, kolik přesně bance ještě dlužíte. S každou měsíční splátkou se dlužná částka snižuje. Velmi ostražití buďte v případě, že jste nemovitost kupovali na 100% hypotéku (100% LTV) a vlastníte ji teprve krátce (méně než 2 roky). Pokud ceny na trhu stagnují nebo klesají, může se stát, že aktuální prodejní cena bude nižší než váš zbývající dluh u banky. Do nákladů musíte započítat také případnou daň z příjmu (nesplňujete-li podmínky pro osvobození od daně z příjmu) a náklady na předčasné splacení. Pokud by prodejní cena nepokryla celý dluh, museli byste chybějící finance doplatit z vlastních zdrojů nebo si vzít jiný (např. spotřebitelský) úvěr.

Jakmile máte kupujícího, musíte požádat svou banku o oficiální vyčíslení dluhu. Tento dokument je klíčem k celé transakci a obsahuje přesnou částku, kterou je nutné bance doplatit, číslo účtu, kam se mají peníze poslat a závazné datum, do kdy musí být peníze připsány na účet banky. Důležité upozornění: Datum vyčíslení musí perfektně navazovat na termíny v kupní smlouvě. Částka uváděná ve smlouvě musí do koruny odpovídat vyčíslení od banky. Pokud se termín nestihne, musíte žádat o nové vyčíslení, což celý proces komplikuje a zdrží. Takové zdržení může vyvolat komplikaci u kupujících s hypotékou. Mohou se dostat do prodlení s čerpáním a může jim stávající kalkulovaná hypotéky propadnout. Pokud sazby rychle rostou, může se stát, že nový úvěr jim bude nabídnut s dražší úrokovou sazbou, a že s novými podmínkami na vybranou nemovitost již nedosáhnout. Ještě větší ostražitost je na místě, pokud z peněz z prodeje plánujete rovnou kupovat jinou nemovitost – zde musíte pohlídat navazující termíny podpisů a plateb obou stran. O vyčíslení žádejte až ve chvíli, kdy znáte kupujícího a je podepsaná rezervační smlouva.

Není dobré žádat o vyčíslení s přehnaně vzdáleným datem „pro jistotu“. Mnoho bank totiž započítá splacení dluhu přesně k uvedenému datu. I když peníze na účet dostanou o dva měsíce dříve, úhradu zaúčtují až v den platnosti vyčíslení.

Jaké to přináší komplikace? Pro kupujícího: Nemovitost je sice již v jeho vlastnictví, ale je zbytečně dlouho blokována cizím zástavním právem. Nemůže s ní svobodně nakládat (např. ji použít jako zástavu pro jiný nákup). Pro prodávajícího: Výplata zbylé kupní ceny z úschovy bývá často podmíněna právě výmazem zástavního práva. Prodávající se tak ke svým penězům (případně doplatku prodejní ceny) dostane s velkým zpožděním, což může ohrozit jeho navazující investice (např. koupi nového bydlení). Stanovit optimální datum pro celkové doplacení hypotéky je klíčové.

Chcete prodat co nejdráž, nejrychleji a bez zbytečných právních problémů? Nebo si nevíte rady, jak sladit koupi nové nemovitosti s prodejem té staré, abyste mohli včas uhradit platby a správně naplánovat všechny kroky včetně stěhování bez dopadu na prodejní cenu?

Stáhněte si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz

Způsob úhrady se liší podle toho, jakým způsobem kupující nemovitost financuje.

1. A) Kupující s hypotékou

V tomto případě financující banka kupujícího obvykle vyplatí vaši banku napřímo. Peníze vůbec nejdou přes advokátní či jinou úschovu. Banka kupujícího chce mít stoprocentní jistotu, že váš dluh bude smazán, aby mohla na katastru zapsat své vlastní zástavní právo jako první v pořadí. Obvykle se hypoteční úvěr načerpá (tzn. uvolní) na účet banky prodávající strany a na účet schovatele na základ podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího jako druhého v pořadí.

1. B) Kupující s hotovostí

Kupující zašle celou kupní cenu do bezpečné úschovy (k advokátovi, notáři nebo do banky). Schovatel (např. advokát) pak podle podmínek v kupní a úschovní smlouvě vyplatí dlužnou částku vaší bance a zbytek peněz pošle vám. Nejčastěji se banka prodávajícího vyplácí v okamžik, kdy se na katastr nemovitostí podá návrh na přepis vlastnického práva.

Jakmile vaše banka obdrží peníze k určenému datu, provede započtení a úvěr zanikne. Následně vystaví takzvanou kvitanci. Jde o oficiální potvrzení o splacení závazků a souhlas s výmazem zástavního práva (a případného zákazu zcizení a zatížení, je-li zapsáno). Tyto dokumenty se musí doručit na katastrální úřad. Podání probíhá dvěma způsoby:

1. Přímo bankou: Banka odešle kvitanci s formulářem na katastr sama (zpravidla si poplatek započetla již v rámci vystavení vyčíslení ke kompletnímu splacení dluhu).
2. Svépomocí / Přes realitní kancelář: Banka zašle kvitanci prodávajícímu, který ji (sám nebo prostřednictvím realitního makléře) doručí na katastrální úřad.

Výmaz zástavního práva podléhá správnímu poplatku ve výši 2 000 Kč. Jakmile katastr zástavu vymaže, nemovitost je „čistá“ a veškeré vaše povinnosti vůči bance jsou splněny.  Pokud kupující kupoval prostřednictvím hypotečního úvěru, tak jeho banka v okamžik výmazu původní zástavy začne figurovat na prvním místě. Zároveň v tento okamžik (zpravidla po předložení nového listu vlastnictví, ze kterého je již patrné, že bylo zástavní právo vymazáno) odešle schovatel zbývající část kupní ceny (někdy nazývaná také jako „zádržné“) na účet prodávajícího.

Shrnutí

Prodej nemovitosti s hypotékou není složitý, ale vyžaduje precizní plánování. Nejdůležitější je správně spočítat finanční bilanci a přesně sladit termíny plateb s datem vyčíslení od banky. A jestliže se na prodej váže rovnou i koupě nové nemovitosti, je potřeba plánovat nejen termíny plateb u prodeje, ale také termíny stěhování/předání prodávané nemovitosti, a termíny plateb a převzetí u kupované nemovitosti. Naprostým základem jak dobře a včas prodat a koupit, když máte hypotéku, je precizní plánování a zkušenost s rezervními lhůtami. Časové rezervy jsou potřeba, ale rovněž není dobře, jsou-li až přespříliš dlouhé.