Tržní cena domu a bytu

Správné stanovení tržní ceny nemovitosti je důležitou záležitostí, a to i přes to, že se vždy jedná o odhad, tzn. cenové rozpětí, v jakém se cena nemovitosti v daném místě a čase pohybuje. Bohužel jej spoustu laiků a dokonce i „profesionálů“ občas podcení a svým ledabylým „nadhozením“ teoretické ceny zapříčiní ne úplně dobrý start při prodeji nemovitosti.

Obecně lze říci, že stanovení tržní hodnoty bytů bývá snazší, než u domů. Bytové jednotky jsou lépe porovnatelné ve smyslu lokality, velikosti a příslušenství. Je jich jednoduše mnohem více v nabídkách, častěji se obchodují a porovnává se primárně cena za 1m2 interiéru. A i když máme byty o různých velikostech, vybavení a dispozicích, jedná se často se vyskytující segment, který se od sebe liší jen drobnými záležitostmi. Například počtem a velikostí příslušenství (parkovací stání, sklepy, balkony, terasy), kvalitou vnitřního vybavení bytu (zařizovací předměty, obklady, vestavěné spotřebiče, nábytek na míru od truhláře, dostatkem úložného místa, atd.)., a v neposlední řadě i typem nadstandardního vybavení jako je klimatizace, externí žaluzie, rekuperace, apod. Pak velmi dobře porovnáme i podlaží, ve kterém se byty nacházejí (přízemní bytové jednotky, které nemají přidanou hodnotu v předzahrádce, či terase, budou vždy levnější a o trochu méně chtěné, než jednotky ve vyšších patrech. Snadno lze porovnat mezi sebou byty i z hlediska jejich orientace na světové strany, výhled a uživatelský komfort (klidný vnitroblok versus rušná ulice). Dále pak bezbariérovost, absence, nebo naopak přítomnost výtahu. Ačkoli je toho bez pochyby celkem dost, co je potřeba při stanovení ceny porovnat, jedná se o lehčí disciplínu, než u rodinných domů.

Rodinný dům je rozhodně složitější pro porovnání primárně kvůli celkovému dojmu. Velikost zahrady a užitná plocha domu co do čtverečních metrů je porovnatelná jednoduše. To však již nelze tvrdit v případě funkčnosti, praktičnosti, navržené dispozice, apod. Nikdy totiž nejsou až tak rozhodující metry čtvereční, jako spíše celkový dojem a funkční celek. Mnohdy je komfortnější rodinný dům s menší užitnou plochou, než dům s větší užitnou plochou. Velmi důležitá je návaznost jednotlivých pokojů a provozů v domě. To, jak byl projekt domu již na samotném počátku navržen a promyšlen, rozhoduje o mnohém, a dává větší, či menší konkurenční výhodu oproti ostatním nabídkám k prodeji. Budete-li mít v rodinném domě malý obývací pokoj, či malou kuchyňskou linku, rozhodně to bude mít dopad na hodnotu nemovitosti. Dnešní doba je nastavená pro větší obývací pokoje propojené s kuchyní, i třeba na úkor menších ložnic. Rovněž domy s malým zázemím ve smyslu minimalistických, či žádných garáží, technických místností, spíží a skladů na potraviny budou mít při prodeji konkurenční nevýhodu. U domů, více než u bytů, je důležitý i vkus co do vybavení. Málo kdo chce, nebo má dostatek financí na to, aby si celý dům nově komplet vybavil po svém. Z tohoto důvodu zájemci o koupi činí svá rozhodnutí i dle toho, kde se cítí dobře a jaké vybavení (truhlařina, obklady, zařizovací předměty, atd.) je jim sympatické a příjemné. A to jak provedením, tak barevností. V těchto případech budou mít lepší potenciál pro prodej domy s více neutrálními barvami v interiéru – bílá, šedá, přírodní dřevo, a s modernějším vzhledem, atd. Někteří lidé mají rádi „divočinu“ ve smyslu velké různobarevnosti, či exotických prvků. Milovníci starého poctivého nábytku, který byl často vyřezávaný a měl na sobě různé ornamenty, atd., budou též v určité nevýhodě.

Koupě rodinného domu je primárně o celkovém subjektivním vnímání kupujících, o pocitech z něj, a funkčnosti. Zde platí přesný opak – čím víc atypický dům budete mít, tím menší záběr potenciálních kupujících zpravidla oslovíte. Už tak je každý dům jiný, ale pokud je dojem z něj umocněn ještě navíc něčím hodně specifickým, může to být překážkou k dosažení lepší prodejní ceny. Trefit se do vkusu většiny kupujících je o to těžší. U rodinných domů je z výše uvedených důvodů cenové rozpětí hodnoty nemovitosti pro prodej vždy větší, než u bytových jednotek. A rozhodně to není o neschopnosti lépe dům ocenit. Subjektivní dojem jednotlivých kupujících nelze předem stanovit přesněji. Respektive ne tak přesně, jako u bytů, neboť je zde více vstupů, které kupující při jejich rozhodování ovlivňují.