Články | Rychle stárnoucí novostavby

Rychle stárnoucí novostavby

ŘEŠÍM NEMOVITOST Články Rychle stárnoucí novostavby
11 května, 2025

Rychle stárnoucí novostavby

Novostavbou jsou označovány většinou nově vzniklé budovy po dobu 5, někdy však až 10 let od kolaudace. Do jakého stáří budovy by měl být objekt označován jako novostavba, není nikde jasně definováno. U developerů a lidí pohybujících se profesně v realitním segmentu se tak obvykle označují stavby do 5 let od kolaudace, nicméně u laické veřejnosti je obecně toto označení zaužívané i u objektů starších 10 let. Většinou kolem 15 roku stáří se vnímání novějšího typu zástavby láme a z označení „novostavba“ se přechází do označení „starší novostavba“, či „novější zástavba“.

Bez ohledu na vnímání stáří staveb z pohledu různých lidí více, či méně zainteresovaných v segmentu nemovitostí, jsou stavby, které byť byly dostaveny nedávno, stárnou oproti jiným stavbám mnohem rychleji.

V první řadě bych zmínila technologickou zastaralost objektu. Jestliže se v dnešní době postaví objekt, který je navržen tak, jak se začínaly navrhovat novostavby před 20 lety, tzn. malá okna, vysoké parapety, větrání přes obyčejné průduchy na fasádě, atd., je takový objekt technologicky zastaralý již na samém počátku, a to i přes to, že je právě zkolaudovaný. V dnešní době je trend novostaveb ve smyslu nízkých parapetů, rekuperace, exteriérových žaluzií, klimatizací, většího zázemí pro parkování, často i osazení střech solárními panely, apod. Z logiky věci jsou pak na dnešní dobu „primitivní“ novostavby technologicky staré již při svém vzniku.

A pokud se k výše popsaným novostavbám přidá ještě i špatná údržba a špatné užívání, může pár let „stará“ stavba skutečně vypadat jako by za sebou měla minimálně 20 let fungování. Špatnou údržbou obecně trpí většinou solitérní výstavby. U současného trendu nové výstavby převládá sice výstavba celých komplexů nových budov, včetně doplňující občanské vybavenosti, nicméně i tak můžete narazit na jednotlivé samostatné objekty, které nepatří k žádnému developerskému komplexu. Netvrdím, že všechny tyto samostatně stojící bytové domy musí nutně trpět nekvalitní údržbou, ale rozhodně k nekvalitní údržbě mají nakročeno mnohem více, než větší projekty. U větších projektů si často developeři ponechávají po rozprodání správu objektů a celého areálu. Obecně je to vnímáno jako jakási „vizitka“ developerů, jak jejich projekty včetně venkovního prostranství, vypadají i po letech od uvedení do provozu. U samostatných jednotlivých bytových domů, které vzniknou často v nějaké proluce, nebo na samostatném pozemku, který si nějaký menší developer někde historicky „uzmul“. Co se týče výstavby solitérních novostaveb v prolukách v centru, či širším centru velkých měst, ty na špatnou údržbu a správu po rozprodání většinou netrpí. Jednak většinou nemívají pozemek kolem domu, o který je nutné se starat, a jednak mají většinou v přízemí navíc nebytové prostory, jejichž provoz zpravidla obratem doplní místní občanskou vybavenost ve smyslu nějakého obsazeného obchodu, či provozování nějaké služby. Ke špatné údržbě mívají blíže spíše samostatné novostavby stavěné na „kusu“ pozemku např. mezi panelovými domy na okrajích měst. U nich nevzniká žádný ohraničený areál, ale pozemek, který je sice soukromý, protože patří k bytovému domu, se stává často součástí veřejného prostoru pro všechny kolem jdoucí, atd. U samostatných domů zároveň nemají developeři ambice zůstat pro rozprodání objektu v roli správy budovy. Developerům se správu a údržbu objektu vyplatí provozovat tam, kde je více budov a kde je vybudovaný i nějaký areál pro venkovní aktivity, relaxaci, atd. Často si při výstavbě vytvoří nebytové prostory v přízemí bytových domů, které si ponechávají ve vlastnictví a pronajímají je. Sami si tedy ovlivní, jaká škála obchodů a služeb v dané lokalitě nově přibude. A tento přístup je fajn i pro samotné uživatele bytů. Málo kdy se totiž stane, že přízemní nebytové prostory ve správě developera zůstanou prázdné a nevyužité. Enormně se tím zvedá kvalita žití.

Nicméně když se vrátíme ke špatné údržbě a užívání solitérních novostaveb, z praxe bývá přístup správcovských firem u takových objektů velmi vlažný. Často, pokud je SVJ neuhání, není pravidelně posekaná a udržovaná zeleň, často trvá velmi dlouho, než se provede oprava něčeho poničeného. Navíc správa u takových objektů bývá v porovnání se správou větších komplexů paradoxně dražší. A největším kamenem úrazu bývá skutečnost, že 70% bytových domů v takových domech je zakoupeno na pronájem. Jakmile je více, než 50% bytových jednotek pronajímaných, společné prostory takových domů dostávají zabrat. Když tedy sečteme vlažný přístup ze strany správy, chování nájemníků, a nechuť vlastníků navýšit fond oprav, aby generovali co nejvyšší možné zisky z pronájmů, velmi často takové stavby během prvních 10 let zestárnou pohledově na dvojnásobek doby.

S námi se prodeje a pronájmu nemovitosti bát nemusíte. Jsme totiž jiní...

KONTAKT
Zobrazit tlačítka
Skrýt tlačítka