Prodej a pronájem nemovitosti s nesvéprávnou osobou

Vlastníkem nemovitosti se může stát i nezletilá osoba. Nemovitost může být dítěti darována, avšak častějším důvodem nabytí nemovitosti bývá bohužel úmrtí příbuzného (nejčastěji rodiče). U nezletilého vlastníka nemovitosti fungují stejná pravidla jako u zletilé, avšak nesvéprávné osoby.

V případě prodeje nemovitosti, kterou vlastní nezletilá, či nesvéprávná osoba, je základním a rozhodujícím parametrem, co chcete daným prodejem sledovat. Jste-li v domnění, že nemovitost, popř. peníze získané jejím prodejem, nesvéprávná osoba už nepotřebuje např. vzhledem k pokročilému stáří, nemoci, apod., a rodina by věděla, jak s nemovitostí nebo s penězi získané jejím prodejem naložit, na prodej majetku s tímto úmyslem zapomeňte.

Vlastní-li opatrovaný nemovitost, její prodej musí být povolen opatrovnickým soudem. Dobrozdání opatrovnického soudu však nezískáte jen na základě vašeho přání, že chcete nemovitost prostě prodat. Soud sleduje především to, aby veškeré kroky byly zamýšlené a učiněné ve prospěch opatrovaného, tudíž i finanční prostředky získané z prodeje nemovité věci mají nadále sloužit opatrovanému. Důvodem prodeje nemovitosti nemusí být pouze nedostatek financí na standardní nebo nadstandardní péči poskytovanou opatrovanému. I přes to, že finance zatím nedošly do kritického bodu, kdy by jich na zajištění potřebné péče byl nedostatek, mohou být takovým důvodem např. vzrůstající náklady na údržbu a provoz objektu, který nikdo neobývá, případně skutečnost, že nemovitost není využívána a prokazatelně chátrá. Spolu s tím se může objevit i riziko ublížení na zdraví, je-li nemovitost v chátrajícím stavu a nachází-li se v zastavěném území na místě, kudy vede veřejná silnice, či cesta nebo stezka pro pěší. Každý majitel nemovitosti je zodpovědný za její stav a není-li čas a finance na to, aby se objekt udržoval, případně zabezpečil takovým způsobem, aby nehrozilo riziko zranění (pád chátrající střechy, vyvalení zdi, apod.), tak i k těmto důvodům bude opatrovnický soud přihlížet.

Mějte však na paměti, že ať už prokážete soudu jakékoli důvody pro nutnost prodeje nemovitosti, a soud vám prodej odsouhlasí, je vaší povinností nakládat s finančními prostředky získanými z prodeje nemovitosti na záležitosti související s opatrovaným (lepší péče, rehabilitace a rehabilitační pobyty, rekonstrukce stávajícího bydlení opatrovaného dle jeho potřeb, úhrada pečovatelské služby, dopřání kvalitnější stravy, hygienických potřeb, v případě nezletilého dítěte pak strava, školní potřeby, vzdělání, ošacení, kroužky, vzdělávací/výměnné pobyty, atd.).

Nezletilá/nesvéprávná osoba tedy nejen může nemovitost vlastnit, ale v rámci vlastnického práva může s nemovitostí i nakládat. Ano, nakládání s nemovitostí není úplně jednoduché, ale stejně jako prodej, lze zrealizovat i její pronájem.

Stejně jako při prodeji, i u pronájmu je zapotřebí účast opatrovníka nezletilého vlastníka nemovitosti. Bývá jím někdo z rodiny, zpravidla nejbližší příbuzní – druhý z rodičů, prarodič, strýc/teta,… Právní úkony musí provádět vždy plnoletá osoba (opatrovník), která musí o schválení pronájmu požádat opatrovnický soud. Stejně jako se žádá soud o souhlas s prodejem. Zpravidla s nápadem/návrhem nemovitost pronajmout přijde právě opatrovník. Ten má výlučné právo a povinnost starat se o nezletilou osobu, tzn. živit ji, poskytnout jí bydlení, starat se o ni, atd. Často nezletilý vlastník nemovitosti musí začít bydlet v domácnosti opatrovníka. Tím pádem bývá nemovitost nezletilého dítěte prázdná/nevyužitá. Nabízí se tedy tři varianty. Nechat nemovitost prázdnou tak jak je, prodat ji, nebo pronajmout. Zaměříme-li se na třetí variantu, je zapotřebí poslat na opatrovnický soud žádost o souhlas s pronájmem dané nemovitosti. Žádost by měla obsahovat nejen přesně popsaný předmět pronájmu, ale také důvody tohoto návrhu. Těmi může být nedostatek financí na péči o nezletilého. Přece jen starost o dítě z provozního hlediska něco stojí. Nebo tím důvodem mohou být vysoké provozní náklady nemovitosti, které opatrovník nezvládá platit (má možnost bydlet levněji), a proto je vhodnější, aby spolu s nájemným hradil provozní náklady nájemník. Nebo chce opatrovník nezletilému jen přilepšit, či mu příjmy z pronájmu ukládat a našetřit mu nějaký obnos na okamžik, kdy dovrší zletilosti (na vstup do života, na studium, atd.). Ať už jsou důvody k pronájmu jakékoli, vždy (a to zdůrazňuji VŽDY!) je nutné, aby všechny příjmy byly využity pro potřeby nezletilého. A to v jakékoli podobě (strava, oblečení, studium, spoření,…).

V případě, kdy nezletilý (potažmo i zletilý, ale nesvéprávný člověk) není jediným vlastníkem nemovitosti (vlastní např. jen polovinu nemovitosti, či určitý podíl), je pronájem složitější ve smyslu souhlasu nejen opatrovnického soudu, ale též potřeby souhlasu spolupodílového vlastníka. A pokud je spolupodílový vlastník zároveň opatrovníkem, je nutné začlenit do celého procesu ještě i tzn. „kolizního opatrovníka“ stejně jako u prodeje. Kolizního opatrovníka stanovuje opatrovnický soud a bývá jím zpravidla pověřená osoba ze správy sociálního zabezpečení. Kolizní opatrovník v danou chvíli přebírá v této záležitosti zodpovědnost za opatrovaného (nezletilého) a má zabezpečit jednání v jeho prospěch. Vždy musí dítě zastupovat zletilá nezainteresovaná osoba, což opatrovník, který je zároveň spoluvlastníkem nemovitosti, nesplňuje.

Prvně je potřeba požádat opatrovnický soud o přidělení kolizního opatrovníka za účelem řešení navrhované záležitosti (pronájmu, popř. prodeje). Rovněž je třeba dodat opatrovnickému soudu i odhad aktuálního tržního nájemného, popř. tržní ceny nemovitosti (cena obvyklá za tržní pronájem v daném čase) a spolu s tím i nájemní smlouvu. Soudní řízení může být velmi rychlé, ale také se může táhnout. Nehledě na skutečnost, že soud může žadatele o souhlas s pronájmem vyzvat k doplnění chybějících informací/skutečností.

V souvislosti s převodem, či pronájmem nemovitosti, jejíž majitel, či spolumajitel je nesvéprávná osoba, jsem často dotazována na délku procesu související s opatrovnickým soudem.

Obecně řečeno mohu konstatovat, že pokud jde vše velmi dobře, pak celý proces trvá přibližně dvojnásobek času, co běžný prodej. V současné době tedy hovoříme o přibližně 6 měsících. Doba 6 měsíců je však reálná pokud opatrovník nesvéprávné osoby samozřejmě souhlasí s prodejem, pokud není záměr prodat nemovitost zpochybňován, či dokonce někým napadán (často bývají mezi příbuznými odlišné názory na prodej majetku), a pokud není opatrovník nesvéprávného rovněž spolumajitelem předmětné nemovitosti. Je-li opatrovník podílový spolumajitel nemovitosti, nebo má nemovitost dokonce ve společném jmění manželů, přičemž druhý z manželů je nesvéprávný, je nutné pro prodej nemovitosti stanovit tzv. kolizního opatrovníka, viz v textu výše. Toto skutečně celý proces samozřejmě také prodlužuje, protože nelze sloučit žádost na přidělení kolizního opatrovníka a žádost o souhlas s prodejem do jednoho řízení.

Závěrem tohoto tématu bych ráda zmínila, že vše je řešitelné, avšak k některým návrhovým situacím vede trošku delší cesta. I proto je důležité, a velmi to doporučuji, obrátit se na osobu, která má s výše uvedenými počiny zkušenosti. Proces převodu, jak jsem již zmínila výše, prodlužují případné neshody mezi příbuznými, vždy ho prodlužuje potřeba přidělení kolizního opatrovníka a velmi často ho prodlužuje bohužel i tzv. zásah vyšší moci ze strany omezené kapacity pracovníků opatrovnického soudu.

Jediné, čím si můžete pomoci proti případným časovým prodlevám, je dobrý výběr právního zástupce, realitního zprostředkovatele, který má s tímto typem prodeje prokazatelné zkušenosti, a pokud to jen trochu jde, tak i promyšlený výběr kupujícího (s tím by vám ale zkušený realitní makléř rovněž měl umět pomoci). Pokud nejde vše úplně hladce, anebo jsou-li potřeba další soudní „mezi úkony“ typu stanovení kolizního opatrovníka, apod., běžně se z půlroční lhůty dostanete na dobu 9 až 12 měsíců, či déle.

Pár tipů na závěr:

1. Tržní odhad ceny nemovitosti, či tržního nájemného, by neměl být starší než 3 měsíce.
2. Je vhodné uložit si nabídky od vícero zájemců.
3. Spolu s žádostí o souhlas s prodejem je důležité požádat soud i o souhlas s umístěním zástavního práva banky kupujícího, má-li hypoteční úvěr.
4. V případě kupujícího s hypotékou dopředu nahlásit do banky o jak specifický převod jde, a zajistit delší lhůtu pro čerpání hypotečního úvěru.
5. Mít jasně „nalajnovaný“ proces převodu/pronájmu od samého začátku, aby se to ani na straně prodávajícího/pronajímatele, ani na straně kupujícího/nájemce, nezadrhlo.