Prodat nebo pronajmout nemovitost?

Otázku, zda prodat, nebo raději pronajmout nemovitost, ve které nepotřebujete bydlet, řeší spoustu lidí. Samozřejmě existuje ještě třetí varianta – nechat nemovitost prázdnou. Tuto variantu nedoporučuji nikomu, respektive ne dlouhodobě. Budeme-li hovořit o „odstavení“ nemovitosti v horizontu pár měsíců, nebo do max. jednoho roku, až takový problém to není. Ale měla-li by být odstavena x let, je skutečně lepší řešit „neobydlenou“ nemovitost jejím prodejem, nebo pronájmem.

Situace s nevyužitými nemovitostmi vznikají nejčastěji, když příbuzní nějakou nemovitost zdědí, nebo když rodina s dětmi koupí větší nemovitost, která není odvislá od prodeje té stávající menší. Případně starší lidé, kteří mají zbytečně velkou nemovitost, kterou mnohdy nezvládají již ani udržovat, se raději přestěhují do menší/komfortnější nemovitosti a klidně do pronajaté.

Jestli máte plány s nemovitostí v horizontu pár měsíců od chvíle, kdy zůstane nevyužívaná, je to ok. Ale pokud se jedná o stav, který může trvat roky, doporučuji ji raději prodat, nebo pronajmout. Samozřejmě je rovněž rozdíl, zda se jedná o byt, nebo o dům.

Rozhodnutí, zda se vydáte směrem pronájmu, nebo směrem prodeje, musí být primárně vaše vlastní rozhodnutí a mělo by zohledňovat vaši situaci/potřeby. Máte-li těžce nemocného rodiče, či věkem již není schopen bydlet sám, chápu a rozumím, že raději zvolíte nechat nemovitost raději prázdnou. Měla bych to tak stejně, protože pocitově prostě nechcete prodávat někomu středu nad hlavou, nebo nechat bydlet v jeho nemovitosti úplně cizí lidi, kteří ji mohou klidně i zničit. Samozřejmě toto lze provést za předpokladu, že zvládnete a budete stíhat nemovitost udržovat ve schůdném technickém stavu a budete zvládat platit poplatky, které jsou fixní bez ohledu na to, zda je nemovitost prázdná, či nikoli (např. fond oprav a nějaké minimální „udržovací“ poplatky za energie). A důležitým parametrem je i ekonomické zvládání péče o nemocného, nebo nemohoucího člena rodiny. Přece jen péče něco stojí a bere čas. Buď ten čas ušetříte, ale musíte zaplatit péči, nebo budete pečovat vy osobně, ale v tom případě vám mnohdy klesne váš příjem. V těchto případech je nutné důkladně naložení s prázdnou nemovitostí zvážit.

Obrovskou výhodou pronájmu nemovitosti je fakt, že zisk generujete dvojím způsobem. Jednak každý měsíc pravidelnou platbou nájmu od nájemníka, a jednak vlastněním nemovitosti v čase, kdy její hodnota z prostého časového hlediska jednoduše roste sama o sobě. Toto je ideální stav. Ideálního stavu ale docílíte jen díky slušnému a serióznímu nájemníkovi. Tím se dostáváme k možným rizikům spojených s pronájmem nemovitosti a v souvislosti s tím i k riziku znehodnocení výše popsaného ideálního stavu. Řeč je o neplatiči, a nájemníkovi, který nemovitost buď vyloženě ničí, nebo ji neudržuje tak, aby zbytečně rychle nestárla. V případě neplatiče je potíž s tím, že i když neplatí, není tak jednoduché vystěhovat ho pryč. Obecně vzato lze okleštit délku jeho neplacení tím, že s každým nájemníkem neuzavřete nájemní smlouvu na dobu delší než jeden rok. Po roce prostě nájemní smlouva končí a vystěhovat ho lze celkem snadno. Jenže i rok je dlouhá doba, pokud přestane platit klidně po měsíci, kdy se nastěhuje. Tato situace je tím „úzkým hrdlem“ pronájmu. Nájemníkovi dáváte výzvy k úhradám dlužného nájmu, musíte platit ze svého jak zálohy na energie, tak případně i měsíční splátky hypotéky, pokud máte nemovitost na hypoteční úvěr, aby se nekumulovaly dluhy. V těchto případech je každá rada drahá, jak se nájemníka co nejdříve „zbavit“. Oficiálně mu můžete dát výzvu k vystěhování a ukončit nájemní smlouvu dříve, než má smlouva po roce vypršet, kdy nájemník nezaplatí ani korunu za období třech měsíců po sobě jdoucích. Jakmile toto nastane, lze mu nájemní smlouvu ukončit a vyzvat ho k odstěhování, na které mu zase ze zákona musíte dát čas jeden celý měsíc. Tudíž oficiální cesta trvá minimálně 4 měsíce. A to jen za předpokladu, kdy skutečně neuhradí ani korunu. V horším případě, kdy sem tam občas uhradí pár drobných, ho vlastně oficiální cestou vystěhovat dříve, než skončí nájemní smlouva, nemůžete. O neoficiální cestě vedoucí k předčasnému vystěhování psát nebudu, nechám to na vaší fantazii. Ale pravděpodobně tušíte, jakým způsobem se to dělá.

Když už jsme „nakousli“ stinné stránky pronajímání nemovitosti, za zmínku stojí samozřejmě i technický stav a údržba. Bude-li se nájemník chovat jak…, poškození nemovitosti vám bude generovat náklady. Bude-li nemovitost vyloženě devastovat, bude potřeba kompletní rekonstrukce. Nicméně i když nebudeme hovořit o cílené devastaci, i tak vás uvedení do původního stavu může stát několik desítek tisíc. Za těch deset let, co dělám realitní makléřku, jsem viděla spoustu věcí. A i poškrábaná podlaha, díry v omítkách, ulomené panty od skříněk v koupelně, dlouhodobě nečištěný dřez a zařizovací předměty zanesené vodním kamenem v koupelně, plesnivé silikony, a nedej bože plíseň na stěnách, když nájemník špatně větrá a špatně topí…Všechno to stojí nemalé finance. A rovněž je na zvážení pronájem rodinného domu. U něj totiž riskujete znehodnocení nejen interiéru jako u bytu, ale i exteriéru. Pokud máte skutečně pěknou udržovanou zahradu, mnohdy třeba s rostlinami, či keři, nebo stromy, které potřebují intenzivnější péči, velmi bych pronájem domu zvážila. Neexistuje totiž právní „mus“ na nájemníka, jakým způsobem a v jaké intenzitě se má starat o vaši zahradu a zeleň.

Výše popsané jsou samozřejmě extrémní situace, které sice nastat mohou, ale zase tak často nebývají. Pronajímám cca 20-30 nemovitostí ročně a za celých 10 let jsem se setkala se 3 nájemníky, se kterými jsme s majiteli řešili nějaké menší, či větší problémy. Vždy se někdo problematický najde, kdo zprvu funguje velmi dobře, ale po čase se mu třeba přestane dařit, a začne s ním být horší pořízení. Nicméně i přes to, že se s takovým nájemníkem můžete setkat, převládají ti slušní, spolehliví a seriózní. A dokonce jsem již zažila dost těch nájemníků, kteří nemovitost odevzdali při zpětném převzetí nemovitost v lepším stavu, než v jakém jim byla na začátku pronájmu předána. Opravdu i takoví nájemníci existují.

Pro rozhodnutí, že nemovitost nepronajmete, ale raději prodáte, jsou důvody jednoznačné. Peníze potřebujete/chcete na jiné/lepší bydlení, nebo když finance z prodeje vyloženě nepotřebujete na náhradní bydlení, můžete prodejem nevyužívané nemovitosti pokrýt jiné náklady a výdaje. Splatit hypotéku, nebo její část, u nemovitosti, ve které reálně bydlíte, nebo si pořešíte z peněz za prodej rekonstrukci, koupíte auto, odložíte na dovolenou, na studium pro děti, výměnný pobyt pro dítě, zaplatíte rodičům adekvátní péči, rehabilitační pomůcky, speciální polohovací postel, atd. Akorát u prodeje je důležité mít na paměti, že jakmile nemovitost jednou prodáte, a peníze využijete na spotřební záležitosti, uděláte tak jenom jednou. A až peníze dojdou, už tu nemovitost nebudete moci prodat znovu. Na druhou stranu, člověk musí spoustu věcí řešit nyní a nemůže pořád žít jen na budoucí stav „až jednou“. Respektive můžete, ale má to svá jiná úskalí.

Ať už se rozhodnete pro prodej, nebo pro pronájem, rozhodně doporučuji oslovit dobrého realitního zprostředkovatele. Poptejte se známých, kdo s kým byl spokojen, podívejte se na internetu na reference makléřů, klidně si udělejte porovnání služeb konkrétních makléřů. Stejně jako je důležité umět vybrat seriózního nájemníka, je stejně důležité najít vhodného kupujícího pro váš prodej.