Proč se zajímat o SVJ?

Zájemcům o koupi bytové jednotky v bytovém domě velmi doporučuji zajímat se nejen o bytovou jednotku jako takovou, ale také o SVJ (společenství vlastníků jednotek), popřípadě o družstvo, jedná-li se o byt v družstevním vlastnictví. Důvodů je hned několik.

Technický stav celého objektu se dnes, nebo v budoucnu promítne do vaší peněženky. Při koupi bytu je dobré vědět, v jakém stavu jsou společné prostory, instalace, střecha, sklepní prostory, fasáda. S tím souvisí další podstatná informace, kterou je výše naspořených peněz ve fondu oprav, potažmo zaúvěrovanost. Jestliže se jedná o novostavbu pár let starou, je zde velký předpoklad, že technický stav bytového domu je a ještě řadu let bude funkčně a vzhledově dostačující. Stejně tak není ani velkým průšvihem, pokud před pár lety vzniklé SVJ nemá ve fondu opravu našetřených desítky milionů. Samozřejmě pokud nemá vůbec nic našetřeno, je to také špatně, protože nic není trvalé a občasné opravy, či spíše údržba objektu také něco stojí. Jestliže se údržba nedělá pravidelně, existuje velká pravděpodobnost, že během pár let bude objekt vypadat mnohem starší, než kolik let mu ve skutečnosti je. Ale zpět k technickému stavu. U starších bytových domů typu paneláky, činžovní domy, starší cihlové bytové domy, ale také již novější výstavba, která byla stavěná kolem roku 2000 jako novostavba, která se již také řadí do starší zástavby, je stav objektu versus naspořené peníze ve fondu oprav jednou z nejdůležitějších informací. Pokud je objekt po kompletní rekonstrukci (tzn. vyměněná plastová okna, či dřevěná eurookna, zateplená fasáda, zrekonstruovaná střecha, vyměněné vnitřní rozvody v domě – voda, plyn, topení, elektroinstalace, a zrekonstruované vnitřní prostory domu), není špatně pokud má SVJ našetřeno menší obnos, nebo pokud je zaúvěrované. Pravděpodobně použilo našetřené úspory právě na kompletní rekonstrukci, nebo v případě zaúvěrovanosti si SVJ dopomohlo k realizaci rekonstrukce cizími finančními prostředky, které pravidelně splácí. První varianta je samozřejmě výrazně lepší. Je totiž pravděpodobné, že výše fondu oprav pro kupovanou bytovou jednotku nebude tak vysoká, jako v případě splácení úvěru. Nicméně ani druhá varianta, kdy se ještě úvěr stále splácí není úplně špatná. U této se pouze informujte, kolik vychází fond oprav na bytovou jednotku, kterou uvažujete koupit, a jaký je stav úvěru (jak vysoký úvěr se bral, kolik ještě zbývá platit, a jak to vychází časově – kdy by měl být komplet doplacen). Od této informace se totiž odvíjí pravděpodobné snížení fondu oprav, což se vám pozitivně promítne do vaší peněženky v podobě nižších měsíčních nákladů na bydlení.

Pokud je bytový dům zatím před rekonstrukcí (nebo bylo zrekonstruováno zatím jen něco – např. vyměněná okna), je důležité, aby mělo SVJ naspořený větší objem peněz, a to buď na celou rekonstrukci, nebo alespoň na její značnou část, kterou doplním úvěrem v rozumné výši. Od toho se budou odvíjet vaše měsíční náklady na bydlení. A také je fajn vědět, že jsou nějaké další práce na domě již naplánované.

A co je velký průšvih? Pokud je objekt po technické a vizuální stránce zanedbaný, jestliže SVJ nemá vůbec nic, nebo velmi málo našetřeno, nedej bože pokud splácí nějaký úvěr, u kterého ani není vidět, na co byl použit. Další indicií, kde byt raději nekupovat, může být problém s usnášeníschopností SVJ (nepravidelné setkávání shromáždění vlastníků jednotek, problémy s hlasováním a rozhodováním ohledně správy, údržby a funkčnosti domu/společenství).

Přejdeme-li od technického a finančního zdraví objektu k právnímu nastavení v domě, je důležité zajímat se o vlastníky jednotlivých jednotek. Jestliže polovinu, nebo dokonce více jednotek vlastní jeden a ten stejný majitel (ať už fyzická osoba, nebo osoba právnická), pozor na to! Koupí jednotky v takovém domě si koupíte i menší hlasovací právo, které je potřebné, když chcete v domě něco změnit, něco někam posunout, vylepšit, atd. S právním stavem, kde je nadpolovičním vlastníkem jednotek jedna a tatáž osoba, se setkáte většinou u starších činžovních domů, kde je společenství menší (např. max. do 20 bytových jednotek). U novostaveb vznikne tento právní stav zřídka kdy, stejně tak u panelových domů. A když už jsem vzpomněla panelové domy (či starší cihlové bytové domy), můžete na tento právní stav narazit spíše v podobě smíšeného vlastnictví. Mám na mysli bytové domy, kde část bytů je již v osobním vlastnictví a část bytů ve vlastnictvím družstevním. Pokud převažuje počet družstevních bytů, budete s bytem v osobním vlastnictví rovněž v nevýhodě.