Může dítě pronajmout nemovitost?

Dítě se zpravidla stane vlastníkem nemovitosti nejčastěji z důvodu úmrtí svého nejbližšího příbuzného (rodiče), nebo ve chvíli, kdy je obdarováno na základě darovací smlouvy. Ve spoustě věcech se nakládání s nemovitostí, kterou vlastní dítě, neliší od nemovitosti, kterou vlastní sice zletilá, ale nesvéprávná osoba.

Tak, jak lze řešit prodej nemovitosti nezletilé, či nesvéprávné osoby, lze řešit i pronájem. Nicméně v případě dítěte je pohled opatrovnického soudu vždy „ostřejší“ ve smyslu schválení záměru s majetkem dítěte, o kterém ve většině případech rozhoduje jeho opatrovník. To, že je někdo ustanovený jako opatrovník (taktéž opatrovnickým soudem) neznamená, že si v této pozici/funkci může již dělat dotyčný co chce. Právě naopak!

I u pronájmu je zapotřebí účast opatrovníka nezletilého vlastníka nemovitosti. Bývá jím někdo z rodiny, zpravidla nejbližší příbuzní – druhý z rodičů, prarodič, strýc/teta,… Právní úkony musí provádět vždy plnoletá osoba (opatrovník), která musí o schválení pronájmu požádat opatrovnický soud. Zpravidla s nápadem/návrhem nemovitost pronajmout přijde právě opatrovník. Ten má výlučné právo a povinnost starat se o nezletilou osobu, tzn. živit ji, poskytnout jí bydlení, starat se o ni, atd. Často nezletilý vlastník nemovitosti musí začít bydlet v domácnosti opatrovníka. Tím pádem bývá nemovitost nezletilého dítěte prázdná/nevyužitá. Nabízí se tedy tři varianty. Nechat nemovitost prázdnou tak jak je, prodat ji, nebo pronajmout.

Zaměříme-li se na třetí variantu, je zapotřebí poslat na opatrovnický soud žádost o souhlas s pronájmem dané nemovitosti. Žádost by měla obsahovat nejen přesně popsaný předmět pronájmu, ale také důvody tohoto návrhu. Těmi může být nedostatek financí na péči o nezletilého. Přece jen starost o dítě z provozního hlediska něco stojí. Nebo tím důvodem mohou být vysoké provozní náklady nemovitosti, které opatrovník nezvládá platit (má možnost bydlet levněji), a proto je vhodnější, aby spolu s nájemným hradil provozní náklady nájemník. A nájemné v tu chvíli bude generovat zisk. Tím může opatrovník nezletilému přilepšit ve smyslu vyššího standardu žití a možností, či mu příjmy z pronájmu ukládat a našetřit mu nějaký obnos na okamžik, kdy dovrší zletilosti (na vstup do života, na studium, atd.). Ať už jsou důvody k pronájmu jakékoli, vždy (a to zdůrazňuji VŽDY!) je nutné, aby všechny příjmy byly využity pro potřeby nezletilého. A to v jakékoli podobě (strava, oblečení, studium, spoření,…).

Spolu se žádostí o souhlas s pronájmem doporučuji doručit rovnou opatrovnickému soudu i odhad tržního nájmu. Tzn. za kolik by se dala nemovitost pronajmout a případně i vypracovanou nájemní smlouvu. Stejně tak, je-li důvodem pronájmu nákladnost nemovitosti, poskytněte soudu rozpis poplatků, výši fondu oprav na daný byt, nebo popište technický stav domu. Stejně tak může být překážkou i vzdálenost. Ne každý příbuzný žije ve stejném „koutu“ republiky, jako kdysi žilo nezletilé dítě. A existuje-li přání nemovitost dítěti ponechat, aby si v dospělosti samo rozhodlo, jak s ní naloží, můžete např. horším technickým stavem doložit, proč výše nájmu bude třeba nižší, než je průměr. V nájemní smlouvě můžete mít s nájemníkem dohodnutou např. nějakou opravu objektu na nájemníkovo náklady. Ač je to nepříjemné, tak opatrovník může doložit opatrovnickému soudu i své příjmy ve společné domácnosti s manželem/partnerem a porovnat to s tím, jak se v rodině zvýšily náklady spojené s péčí o nezletilé dítě. Čím více faktů doložíte, tím rychleji docílíte zpětné vazby. Budou-li opatrovnickému soudu chybět podstatné informace, zašle vám výzvu k doplnění. Tím se celý proces opět prodlužuje.

V případě, kdy nezletilý není jediným vlastníkem nemovitosti (vlastní např. jen polovinu nemovitosti, či určitý podíl), je pronájem (případně i prodej) složitější ve smyslu souhlasu nejen opatrovnického soudu, ale též potřeby souhlasu spolupodílového vlastníka. A pokud je spolupodílový vlastník zároveň opatrovníkem, je nutné začlenit do celého procesu ještě i tzv. „kolizního opatrovníka“. Kolizního opatrovníka stanovuje opatrovnický soud a bývá jím zpravidla pověřená osoba ze správy sociálního zabezpečení. Kolizní opatrovník v danou chvíli přebírá v této záležitosti zodpovědnost za opatrovaného (nezletilého) a má zabezpečit jednání v jeho prospěch. Vždy musí dítě zastupovat zletilá nezainteresovaná osoba, což opatrovník, který je zároveň spoluvlastníkem nemovitosti, nesplňuje. Prvně je potřeba požádat opatrovnický soud o přidělení kolizního opatrovníka za účelem řešení navrhované záležitosti (pronájmu).

Soudní řízení může být velmi rychlé, ale také se může táhnout. Závěrem tohoto tématu bych ráda zmínila, že vše je řešitelné, avšak k některým návrhovým situacím vede trošku delší cesta. I proto je důležité, a velmi to doporučuji, obrátit se na osobu, která má s výše uvedenými počiny zkušenosti.