Koupit a prodat zároveň

Málokdo si může dovolit prvně v klidu koupit nemovitost, dopřát si stěhování podle sebe, a ne podle ostatních, a až bude prostor, tak řešit prodej původní nemovitosti.

Scénář u většiny kupujících, kteří již jednu nemovitost pro vlastní bydlení mají, ale z nějakého důvodu jim přestala vyhovovat, je jasný. Pro to, aby mohli koupit, musí svou stávající nemovitost prodat. Jak takový proces uchopit, když v prodávané nemovitosti bydlí?

Ať už dáte dohromady na novou nemovitost celou částku po prodeji nemovitosti stávající, nebo budete potřebovat část kupní ceny dofinancovat hypotečním úvěrem, jste kupující, kteří i při použití peněz z prodeje, princip je velmi podobný. Znalost, načasování, schopnost zjistit co nejvíce informací, získat jistotu, že všechny procesy, i ty, které nejsou odvislé jen od vás, jsou realizovatelné. Toto všechno napříč spojuje proces, který obnáší prodej i koupi zároveň.

Našli jste konečně to pravé pro vás. Prvně je potřeba vyhodnotit finance. Kolik peněz vás má stát nová nemovitost, kolik máte našetřeno a za kolik budete schopni orientačně prodat svůj aktuální byt, nebo dům. To, za kolik se teoreticky bude moci vaše nemovitost prodat, musí být informace validní a měli byste znát cenový rozptyl s tzv. černým scénářem. Tzn. jaká je spodní hranice ceny, za kterou prodáte na 100%.  Pokud vám čísla vyjdou tak, že si nebudete muset vzít hypoteční úvěr, abyste část kupní ceny dofinancovali, máte obrovskou výhodu. Můžete totiž předpokládat, že koupě náhradní nemovitosti bude probíhat rychle. Vybranou nemovitost jste schopni zarezervovat, maximálně se bude čekat pár dní na vystavení vyčíslení stávajícího úvěru (má-li na něm prodávající zástavu), vypracují se kupní a úschovní smlouvy, a po odpřipomínkování se jde k podpisu, převodu vašich peněz z prodané nemovitosti do úschovy, a přepis na katastru se může rozeběhnout. Následuje 20 dní ochranná lhůta a můžete převzít nemovitost. To jsme začali ale od konce. Nejprve musíte prodat. Respektive prodej i koupě mohou běžet zároveň, nicméně je velmi důležité správné načasování.

Rozhodně bych nepodepisovala rezervační smlouvu na koupi nemovitosti dříve, než budete mít svoji vlastní nemovitost vašim kupujícím zarezervovanou. Tzn. podepsanou jak rezervační smlouvu, tak složený i rezervační poplatek. Nejdříve v tento okamžik bych poprvé začala uvažovat o schopnosti podpisu rezervační smlouvy na vyhlídnutou nemovitost. Než tento krok učiníte, rozhodně doporučuji několik věcí. V první řadě je dobré zjistit, jaké možnosti a jak časově mají rozvržený prodej ti, od kterých kupujete. Zda v nemovitosti též bydlí, jako vy, nebo je nemovitost již prázdná. V případě, že bydlí, tak zda mají kam jít, nebo budou rovněž potřebovat nějaký čas navíc oproti standardní lhůtě (30 dní od přepisu vlastnických práv na katastru nemovitostí) na předání nemovitosti? Tyto informace jsou zcela zásadní pro váš krok „A“, tzn. pro prodej. Ačkoli se jedná až o krok „B“, nutně se váže na to, abyste krok „A“ správně uchopili. Tzn. i vy v roli prodávajících, byste před podpisem rezervační smlouvy s vaším kupujícím, měli být schopni dopředu stanovit a garantovat určité lhůty, tzn. jak lhůty na podpisy, tak lhůty na stěhování a předání nemovitosti, apod. Rovněž je důležité důkladně zjistit i situaci na straně vašeho kupujícího. Od něj jsou odvislé peníze, které potřebujete na to, abyste splnili závazky v rezervační a následně kupní smlouvě vůči vašemu prodávajícímu. Ano, zní to strašně složitě. Nicméně není to až tak složité (neboť je to řešitelné), jako spíše procesně náročné na téměř dokonalou koordinaci všech na sebe navázaných kroků. A nejdůležitější věcí na celém vzájemně propojeném procesu je umět odhadnout časové intervaly a zároveň umět předpokládat „černé“ scénáře. Od nich by se totiž měly odvíjet lhůty pro plnění všech zúčastněných. Nyní se ale vraťme na způsoby, respektive možnosti, jak řešit váš přesun.

Jednou z variant, kterou asi málokdo chce využít, je nastěhovat se prozatímně k příbuzným. Za předpokladu, že takovou možnost vůbec máte. Dalším způsobem je sehnat si prozatímní pronájem. Tuto variantu bych asi volila jen v případě, kdy nechcete podstupovat tento komplikovaně propojený převod (zároveň prodávat a zároveň se „upisovat“ ke koupi). Spíše bych tuto variantu volila v situaci, kdy se rozhodnete nejdříve v klidu prodat a až budete mít prodáno, tzn. peníze z prodeje na účtu, tak pak se začnete teprve rozkoukávat po nemovitosti ke koupi. Případně bych tuto variantu doporučila i těm, kteří nově koupenou nemovitost chtějí rekonstruovat, či čekají na její výstavbu. Ono totiž sehnat pronájem na pár měsíců není úplně jednoduché, a kor, pokud s sebou budete stěhovat spoustu věcí. Většina pronajímatelů chce dlouhodobého nájemníka, tzn. toho, kdo uvažuje o bydlení minimálně na rok. A nepřiznat pronajímateli váš záměr, že potřebujete složit hlavu a věci jen například na dva/tři měsíce, to není úplně fér. Nehledě na to, jak náročné je dvojí stěhování v krátké době (časově, finančně).

Další variantou je vyjednat si dřívější převzetí nemovitosti od vašich prodávajících. Aby byl takový krok transparentní a fér, měli byste navrhnout svým prodávajícím podpis nájemní smlouvy a nabídnout určitou výši nájemného, které budete v roli prozatímních nájemníků platit, a to do doby, než se stanete majiteli nemovitosti. Z logiky věci však nemusí být tato varianta průchozí. Týká se jen těch nemovitostí, ve kterých jejich prodávající již nebydlí. A pokud toto není možné, pak zbývá ještě jedna možnost. Tou je vyjednání si prozatímního pronájmu ve své vlastní (původní) nemovitosti. Tzn. že nabídnete kupujícím na vaši nemovitost nájemní smlouvu s určitým nájemným na určitou (odhadovanou) dobu závislou na okamžiku odstěhování vašich prodávajících z kupované nemovitosti. Pro některé kupující to může být dokonce i zajímavá nabídka. V případě kupujících s hypotečním úvěrem bude samozřejmě tato nabídka zajímavá jen tehdy, pokud nabídnutá výše nájemného pokryje alespoň jejich měsíční splátku. A když jim zbyde ještě něco navíc, tak jedině dobře.

Ačkoli je variant relativně dost, ne všechny jsou aplikovatelné u všech převodů. Každý přepis nemovitosti je individuální, a proto je nutné dohodnout podmínky u všech zúčastněných rovněž individuálně. Ať už vás bude čekat jakákoli cesta a způsob řešení, nezapomeňte na to, že nejen samotná koordinace a načasování jsou nesmírně důležité, ale i odhad dostatečné, avšak ne nepřiměřené časové rezervy. Vždy se totiž může něco někde pozdržet, kupující i prodávající se mohou na něčem „zaseknout“ (a ne schválně), tudíž při nedostatečné časové rezervě, může spadnout naprosto vše jako domeček z karet. V případě uzavření nájemní smlouvy (ať už u vámi prodávané nemovitosti s kupujícími, nebo u vámi kupované nemovitosti s prodávajícími) ještě doporučuji pár věcí: nerušit pojištění nemovitosti a domácnosti, popř. ho uzavřít, jasně vyspecifikovat, co je předmětem předání a v jakém stavu nemovitost je. Jedná se o velmi důležité body. A ještě jedna rada na závěr…vždycky můžete svému kupujícímu nabídnout slevu z ceny za to, že vám poskytne „azyl“ ve formě dočasného nájmu. Pokud by se mělo jednat o měsíc až dva navíc, oproti standardní době, můžete si tuto lhůtu pro předání nemovitosti dát do kupní smlouvy (a uvést jen cenu po dohodnuté slevě). Jestliže by se ale mělo jednat o dobu delší, např. půl roku, doporučila bych skutečně uzavřít nájemní smlouvu bez slevy na kupní ceně, a pravidelně platit dohodnuté nájemné dle skutečně „spotřebovaných, resp. odbydlených“ měsíců.

A jakmile potřebujete koupi ještě dofinancovat hypotečním úvěrem, doporučuji mít úvěr předschválen s dostatečnou dobou na čerpání úvěru. S hypotečním úvěrem se jedná ještě o trošku těžší časování jak plateb, tak i stěhování, ale o tom zase někdy příště. Každopádně když jedna strana chce skutečně koupit a druhá skutečně prodat, vždycky lze vymyslet různé alternativy, jak lze transakci zrealizovat.