Jak prodat a koupit v této době

Pro každého prodávajícího je ideální prodat v době, kdy jsou ceny nemovitostí na svém vrcholu. Naopak pro kupujícího je ideální pořídit si nemovitost ve chvíli, kdy se ceny nemovitostí nachází na svém minimu, nebo alespoň ve fázi stagnaci realitního trhu, kdy je prostor vyjednat si alespoň nějakou slevu, či lepší cenu.

Jestliže nemáte konkrétní záměr, který potřebujete/chcete realizovat v určité době, pak samozřejmě můžete vyčkávat. A naprosto ideální je samozřejmě moci koupit bez potřeby financí z prodeje stávajícího bydlení. Mít čas a finance nejdříve koupit a pak v klidu bez časového presu v ideální okamžik prodat není nemožné, ale v praxi se taková možnost naskytne opravdu jen zřídka a malému procentu lidí. Život plyne a přináší nám různé změny a potřeby. A často v době, kdy s nimi třeba ani nepočítáme. Proto je častějším případem skutečnost, že když potřebujeme prodat, potřebujeme rovnou i koupit. Někteří z nás tento krok mají snazší, jestliže budoucí koupě není závislá na penězích z prodeje stávající nemovitosti. Ještě častější je však nutnost nejdříve prodat, aby bylo za co koupit.

V současné době se zhruba po dvouleté změně na realitním trhu v podobě rapidně vysokých úrokových sazeb hypotečních úvěrů a celkové vysoké inflaci dostáváme k nižším úrokovým sazbám (kolem cca 4-5% p.a.) a k alespoň částečné stabilizaci aktuálních cen zboží a služeb. Po dvouletém zbrzdění na realitním trhu se opětovně začíná rychle zvedat poptávka po koupi, tudíž i po hypotečních úvěrech. Zvyšující se poptávka má jednoznačně za následek postupný opětovný cenový nárůst nemovitostí. Nejrychleji zdražují novostavby a samozřejmě obecně vzato ve velkých městech. Starší nemovitosti a chudší/menší kraje/obce zdražují také, ale pomaleji. Každopádně ať už plánujete koupit ve větším či v menším městě, měli byste si pospíšit.

Z hlediska úrokových sazeb a jejich pomalu klesající tendenci by se samozřejmě vyplatilo počkat, ale proti tomu se zvyšují ceny nemovitostí, což kupujícím do karet příliš nehraje. Já osobně doporučuji koupit co nejdříve a raději zafinancovat nyní s vyšší úrokovou sazbou a nižší pořizovací cenou, než naopak. Pořizovací cena totiž bude daná, ale úrokovou sazbu budete mít jen na určité období. Jestliže je nyní klesající tendence úrokových sazeb, doporučuji zvolit kratší fixaci, např. 3 roky, či maximálně 5 let. Na konci fixace je totiž velmi vysoká pravděpodobnost, že hypoteční úvěr budete refinancovat s nižší úrokovou sazbou, ale v té chvíli budou ceny nemovitostí již opět výrazně vyšší, než ceny, za které máte možnost koupit nyní. Tzn. lepší nyní vydržet splácet pár let vyšší splátky, ale pak „bude líp“.

Podobný přístup bych zvolila i v případě, že koupě je odvislá od nutného prodeje stávající nemovitosti. Opět by se vyplatilo s prodejem počkat, neboť ceny porostou. Nicméně stejně tak poroste cenově i ta nemovitost, kterou budete chtít koupit. Čím později prodáte, prodáte za vyšší cenu. Čím později koupíte, bude vás to stát víc peněz. Dalo by se říci, že obecně je jedno, kdy tento krok tím pádem spustíte. Bohužel to tak úplně být nemusí. Ne všechny lokality a ne všechny typy nemovitostí porostou cenově stejně rychle. Tudíž i poměr mezi financemi získanými z prodeje a financemi potřebnými ke koupi nemusí být přímo úměrný. Ideální samozřejmě je mít ve stejný okamžik kupujícího na stávající nemovitost a ruku v ruce s tím rezervovat novou nemovitost pro vás. Pak už jde jen o správné nastavení dostatečných lhůt pro financování a předávání nemovitostí, atd. Opět se však jedná o ideální stav, neboť častější je případ, kdy nevíte, jak drahou nemovitost si budete moci dovolit a kolik přesně získáte z prodeje stávající nemovitosti. Je tedy patrné, že prvně budete potřebovat prodat a pak teprve koupit. Každopádně velmi doporučuji s koupí po prodeji neotálet. Jestliže mezi prodejem a koupí v této fázi trhu bude velká časová prodleva, je dost pravděpodobné, že vám cena kupované nemovitosti výrazně odskočí směrem nahoru. V ten moment to pro vás může znamenat buď to, že vám finance z prodeje stačit na koupi nebudou, a bude nutné dofinancovat úvěrem, který jste třeba nechtěli. Nebo sice počítáte s úvěrem, ale původně v nižší výši, který jste si původně zamýšleli půjčit. Jestliže vám cena výrazně odskočí, banka bude vyžadovat vyšší částku vlastních prostředků. Tím vznikne nutnost vyššího úvěru. Tím pádem vás nová nemovitost bude na měsíčních splátkách zatěžovat více, než by původně musela.