Financování nemovitosti úvěrem

Ne každý má to štěstí, že má na koupi nemovitosti vlastní finanční prostředky a že se obejde bez hypotečního úvěru. Na druhou stranu i těm kupujícím, kteří mají vlastní prostředky na celou hodnotu kupované nemovitosti, se leckdy vyplatí vzít si hypoteční úvěr alespoň na malou část pořizovací hodnoty nemovitosti, a „ušetřené“ finance použít efektivněji na něco jiného, nebo je třeba někam zainvestovat.

Pro schválení hypotečního úvěru je důležitá celková bonita, a proto je nutné posuzovat každý případ individuálně. Při koupi nemovitosti a žádosti o úvěr je samozřejmě ideální mít dostatek našetřených financí. Velmi záleží na kupní ceně nemovitosti a množství vlastních zdrojů. Poměr půjčovaných peněz vůči kupní ceně nemovitosti je velmi důležitý parametr i z hlediska bankovního tržního odhadu.

Každá banka provede interně, či prostřednictvím externího odhadce vlastní ocenění nemovitosti. To buď koresponduje s kupní cenou, nebo bývá zpravidla nižší. Vyjde-li odhad ze strany banky s nižší částkou, než jaká je kupní cena, pak záleží, jaké množství finančních prostředků chcete od banky půjčit. Poměr vašich vlastních financí k celkové kupní ceně nemusí být dostačující na to, aby vám banka byla ochotna půjčit takovou částku, kterou od ní žádáte. V takový okamžik máte zpravidla dvě možnosti.

První možností je navýšení vlastních finančních prostředků. Tím se upraví množství vlastních financí a velikost úvěru v takovém poměru, který banka akceptuje. Ne každý má však „kam sáhnout“.  Zpravidla jsou vlastní finanční prostředky již při první žádosti o úvěr uvažovány v již maximální možné výši, kterou má kupující k dispozici. Co tedy dělat, když si ne každý může vypůjčit většinou nemalý obnos od příbuzných či přátel?

Nutně to nemusí být „konečná“. Dalším řešením může být nefinanční výpomoc od příbuzných. Pokud není možné nabídnout bance zvýšení vlastních finančních prostředků, alternativou může být nabídka na zvýšení zástavní hodnoty. Bydlí-li příbuzní (např. rodiče) ve vlastní nemovitosti a mají-li ji úplně bez závazků, nebo je výše závazků zanedbatelná v poměru k hodnotě jejich nemovitosti, může jejich byt, či dům posloužit jako druhá hodnotná „věc“, prostřednictvím které bude mít banka úvěr více zajištěn. Ve chvíli, kdy by kupující měl problém se splácením úvěru, banka by díky dvěma zástavním právům měla nárok na jejich zobchodování. Bankovní instituce chtějí být chráněné i z důvodu případného poklesu cen na trhu s nemovitostmi. Tento fakt zmiňuji z důvodu, že potřeba zástavy na dvou nemovitostech nemusí vyvstat jen u nové žádosti o úvěr. Každá banka má právo kdykoli (skutečně kdykoli i během sjednaného fixačního období) vyžádat si od klienta buď jednorázové vložení vlastních finančních prostředků (jako mimořádnou splátku), nebo dozajištění úvěru další nemovitostí. Tento požadavek může přijít kdykoli ze strany banky, kdy dojde k rapidnímu poklesu cen nemovitostí na realitním trhu. Jestliže rapidně poklesnou ceny, sníží se v daný moment i celková hodnota zajištění. Dozajištění úvěru druhou nemovitostí, nebo jednorázovým umořením určité výše úvěru si banka zajistí opětovné dostatečné krytí úvěru. Pokud byste tedy neměli dostatek našetřených financí, které byste mohli použít na mimořádnou splátku, je dobré mít na paměti alternativu v podobě druhé zástavy.

Financování je skutečně první krok, který je nutný před podpisem jakékoli smlouvy, řešit. Pokud máte dobrého a zkušeného hypotečního poradce, který má hlavně dobré kontakty v bankách, zpravidla se podaří najít cestičku k zafinancování, byť třeba trochu krkolomnou, či nestandardní. Na druhou stranu se ale čas od času skutečně může stát, že od koupi vybrané nemovitosti musí zájemce skutečně upustit, a musí najít jinou nemovitost, která bude skrze financování průchozí. Opětovně apeluji na důležitost prvního kroku, tzn. ne na to, jít se prvně koukat na nemovitosti, ale nechat si nejdříve vyhodnotit vaši bonitu pomocí hypotečního poradce. Ušetříte tím spoustu času a ve chvíli, kdy začnete chodit na prohlídky nemovitostí, budete o krok napřed. To je také důležitý parametr, protože u kterých prodejů jde skutečně vzhledem k intenzivnímu zájmu kupujících, o čas.