Exekuce na nemovitosti je řešitelná

Ne každému se bohužel podaří uvědomit si neschopnost splácet své závazky dostatečně dopředu ještě před tím, že tato situace skutečně nastane. Než nastane ten den, kdy je termín splatnosti další pravidelné splátky, a splátka z vašeho účtu již neodejde.

Ani v této chvíli nemusí být vše ztraceno. Velmi záleží na tom, jak dlouho již nesplácíte, jaké výzvy a kolik výzev vám od vašeho věřitele již přišlo. A samozřejmě záleží i na typu věřitele. Žádná klasická bankovní instituce nepodá na nemovitost exekuci ihned při prvním nezaplacení splátky. Standardní postup je „kolečko“ výzev a upozornění ohledně nezaplacení a popsání důsledků, které vám hrozí. V této fázi je nejdůležitější s věřitelem hlavně komunikovat! Nejhorší věc, kterou můžete udělat, je odmlčet se, nekomunikovat, nereagovat, prostě dělat „mrtvého brouka“.

Jedním z postupů může být odložení splátek. Jestliže to není možné, mohlo by pomoci dohodnutí individuálního splátkového kalendáře. Vždy je důležité snažit se nastalou situaci aktivně řešit. Tím můžete získat čas. Čas na to, abyste mohli vymyslet a zvážit varianty, které povedou k opětovnému řádnému splácení. Viz mé předchozí články (nemovitost pronajmout za tržní nájemné a najít si levnější bydlení, či bydlení u rodiny, prodat nemovitost, nebo si finančně ulehčit nabídnutím spolubydlení nějakému nájemníkovi). Těmito řešeními můžete docílit snížení vašich nákladů a nastavit řád ve splácení vašich závazků.

Nestihli jste využít ani tento čas pro nápravu nesplácení vašich závazků a nemovitost již máte zatíženou exekucí? Čas na řešení je mnohem kratší, ale i přes to s tím lze do určité fáze ještě něco dělat.

Exekuce na nemovitosti vlastníka nemovitosti omezuje v libovolném nakládání s ní. Bohužel v životě mohou nastat chvíle, kdy člověk nezvládá z různých důvodů plnit své závazky. A v tuto chvíli není jen řeč o nesplácení standardních splátek například u hypotečního úvěru. Finanční závazky mohou vznikat z různých důvodů a u spousty různých věřitelů – pojišťoven, státní správě, bankovním i nebankovním institucím, apod. A když na nápravu nevyužijete ani čas, který vznikne mezi prvním „škobrtnutím“ s platbou a předáním záležitosti věřitelem exekutorovi, spadnutí do exekuce se bohužel nevyhnete.

Zpravidla však ani exekutorský úřad nezatíží nemovitost exekucí ihned po tom, co obdrží podklady od věřitele. Po obdržení podkladů od věřitele podá exekutor návrh soudu. Soud na základě návrhu pověří zpětně exekutora k výkonu. Samotnému zápisu na katastru nemovitostí ohledně zahájení exekuce většinou předchází ještě výzva k dobrovolnému splnění a vyrozumění o zahájení exekuce zaslaná exekutorem dlužníkovi. Výzva zpravidla obsahuje sumarizaci dluhu (již včetně nákladu na výlohy spojené s exekutorským řízením) a termín, do kdy má (již na účet exekutora) dlužník svůj dluh uhradit. Nevyužije-li dlužník ani tuto poslední výzvu, exekutor podá na katastrální úřad návrh na zápis „zahájení exekuce“ a „exekuční příkaz k prodeji nemovitosti“. V této fázi lze řešit nastalou situaci již jen ve spolupráci s exekutory. Následuje nucená dražba organizovaná exekutorem, jíž předchází ocenění nemovitosti pověřeným odhadcem.

Dokud však není dražba spuštěna, lze své závazky ještě splatit z financí získaných vlastním prodejem nemovitosti…

Tato možnost je reálná pouze prostřednictvím kupujícího s hotovostí, a to tak, že ve stejný den, kdy se podepíší kupní smlouvy, zašle kupující celou (popř. všechny, je-li jich více) dlužnou částku na účet (účty) exekutorům. V ten stejný den se rovněž podá návrh na přepis vlastnického práva na katastr. V jeden okamžik totiž splnil dlužník úhradu celého dluhu včetně veškerých nákladů na exekutorské řízení, a tím pádem není od tohoto okamžiku exekutorský úřad oprávněn nemovitost dále zatěžovat exekucí. Samozřejmě (jako většina věcí), i zde může být výjimka. Výjimku v tomto případě představuje exekuce na výživné. Je to jediný druh exekuce, kdy může zatížení nemovitosti exekucí trvat dále navzdory všem již uhrazených dluhům a nákladům. Důvodem trvání exekuce i po splacení veškerých dluhů je lepší zajištění kontinuálního hrazení měsíčních plateb výživného na děti i nadále. Hlavní funkcí trvající exekuce by mělo být nastavení pravidelnosti plateb v řádném termínu i na další období. Tento nástroj by měl vést k nápravě dříve neplatícího rodiče a k nastolení pořádku. Bohužel, jak se mi v praxi potvrdilo, žádný exekutorský úřad vám dopředu neřekne, jak dlouho je nutné dodržovat pravidelné platby výživného, než vlastníkovi zatížené nemovitosti vymažou zápis exekuce z katastru nemovitostí. Ani tento případ však není ztracen.

Exekuci z důvodu neplacení výživného ve většině případech podává druhý rodič, který má v péči dítě, a kterému výživné náleží, ale pravidelně nechodí. Tato osoba je jediná, která může exekuci na další období zrušit. V tomto zmíněném případě je tedy potřeba dojednat si podmínky „očištění“ nemovitosti od exekuce nejen s exekutorským úřadem, ale rovněž s podavatelem exekuce. Z logiky věci – proč by to oprávněná matka, či oprávněný otec, mající dítě v péči, dělal? Proč by sám sobě zrušil jediný možný donucovací nástroj sloužící k tomu, aby se k dítěti dostaly finance, které mu na péči náleží?

Princip je jednoduchý. Pokud nebude souhlasit se zastavením exekuce a s výmazem exekuce na katastru nemovitostí, celou transakci nebude možné realizovat. Samozřejmě…kdokoli může argumentovat tím, že dříve, či později, stejně spadne dlužník do dražby, a výživné bude rodiči pečujícího o dítě uhrazeno. Nicméně bude to trvat delší dobu a zároveň může dražbou získat méně. Ne proto, že by se nemovitost neprodala za částku, která nepokryje jak dlužné výživné, tak i náklady na exekutora (i když i to se stát může). Ale proto, že při vystavení souhlasu s prodejem a souhlasu se zastavením exekuce si může „nadiktovat“ individuální podmínky. Jimi mohou například být uhrazení výživného z prodejní ceny nemovitosti třeba na dva roky dopředu, a případná úhrada jiných/dalších nákladů, které pečujícímu rodiči z důvodu nehrazení výživného vznikly. Mohl být nucený vzít si například spotřebitelský úvěr, aby dítě zvládal sám živit, atd. Individuální domluvou tak může pečující rodič získat více.

Všechny platby (vyjma platby dlužné částky, která musí přijít na účet exekutora napřímo) mohou být kupujícím odeslány do advokátní úschovy a z ní následně vypláceny opět postupně za dohodnutých podmínek (např. po přepisu vlastnického práva). Aby byla alespoň část kupní ceny (ta, která netvoří dluhy) kryta a nešla napřímo na účet prodávajícího.

A výhoda pro dlužníka? Pokud bude prodej realizován soukromým kupujícím a ne prostřednictvím exekutora (dražby), i dlužník si může dohodnout s kupujícím individuální podmínky - například delší termín pro vystěhování, apod.

Výhodu získává samozřejmě i kupující. V těchto případech je totiž schopen zakoupit nemovitost za výrazně nižší cenu, než je cena průměrná tržní.

Pokud jste se ocitli v podobně nelehké situaci, nezoufejte. I zdánlivě neřešitelné situace, mohou mít v rámci možností dobré řešení, a to pro všechny zúčastněné.