Důležitost rezervační smlouvy

Rezervační smlouva bývá často uspěchaná, a přitom se jedná z mého pohledu o nejdůležitější okamžik, respektive nejdůležitější smlouvu při koupi a prodeji. A paradoxně bývá často až příliš skoupá na svůj obsah.

Před podpisem rezervační smlouvy by mělo být oběma stranám jasné nejen to, co, kdo a za kolik korun prodává a kupuje, což jsou povinné náležitosti, ale také je více než dobré si hned od začátku dohodnout spoustu dalších bodů.

Mezi velmi důležité informace, které by měly být dohodnuty již v rezervační smlouvě, patří lhůty a termíny pro podpisy kupní a úschovní smlouvy, alespoň orientační termíny pro úhradu kupní ceny po podpisu kupní a úschovní smlouvy, lhůty pro odstěhování a předání nemovitosti prodávajícím kupujícímu. Všechny tyto zmíněné termíny na sebe navazují, a proto je velmi důležité zjistit a do praxe prolnout časové potřeby kupujících i prodávajících. Kor v případech, kdy do procesu převodu nemovitosti vstupuje ještě banka kupujícího a banka prodávajícího z důvodu potřeby čerpat a nutnosti splatit hypoteční úvěr.

Kromě výše zmíněných termínů je rozhodně dobré upřesnit si již v rezervační smlouvě i to, co je součástí předmětu převodu. Zpravidla by se mělo jednat pouze o vybavení, jež je pevně spjaté s nemovitostí (vestavěný nábytek, vestavěné spotřebiče, atd…). Pokud se bez úplaty ponechává v nemovitosti i volně stojící/ležící vybavení, je dobré tuto skutečnost rovněž v rezervační smlouvě uvést (že se nemovitost prodává jako vybavená, či částečně vybavená, a v tomto stavu je prodávající povinen nemovitost předat a kupující převzít). Jestliže se prodávající s kupujícím dohodnou na přenechání určitého vybavení předmětu převodu za úplatu, stojí tato dohoda mimo rezervační a kupní smlouvu. Dohodnuté finance za vybavení doporučuji vypořádat přímo při fyzickém předání nemovitosti.

Stejně tak je vhodné, aby byla v rezervační smlouvě uvedena alespoň orientační částka, kterou bude vyplácena z kupní ceny banka prodávajícího (pokud má prodávající hypoteční úvěr na prodávané nemovitosti). Může se stát, že částka, kterou bude prodávající povinen splatit své stávající bance, může být například vyšší, než výše úvěru, kterou si bude kupující od své banky na koupi nemovitosti brát. V takovém případě může být totiž postup s platbami mírně odlišný. A tento postup definuje primárně banka kupujících. Ta chce mít jistotu, že úvěr prodávajícího bude plně splacen, ale jestliže na splacení nestačí pouze finanční prostředky, které svému klientovi bude půjčovat, musí zbytek závazku prodávajícího uhradit klient (kupující) ze svých vlastních prostředků. Některá banka tak stanoví, že vlastní prostředky kupujícího, které mají dorovnat závazek prodávajícího do plné výše, musí být převedeny na úvěrový účet klienta (kupujícího). A z tohoto účtu pak bude celá částka najednou odeslána na úvěrový účet banky prodávajícího.  Některá banka si naopak zase vyžádá, že prvně musí svou část financí kupující poslat na účet banky prodávajícího určený ke splacení úvěru, ta vystaví potvrzení, jaká částka zatím dorazila, a teprve pak banka kupujícího odešle celý úvěr (tzn. zbytek dluhu prodávajícího) do banky prodávajícího. A jiná banka naopak může chtít načerpat veškeré finance do zřízené úschovy sloužící k úschově kupní ceny, ze které pak schovatel (většinou advokátní kancelář) odešle celkovou částku, která se rovná celému doplatku úvěru prodávajícího, na účet do banky prodávajícího sloužící ke splacení úvěru. Od výše uvedeného se odvíjí celkové nastavení kupní i úschovní smlouvy.

Rovněž je důležité nezapomenout uvést v rezervační smlouvě i skutečnost, co se stane, když… Tzn. pokud některá se stran nesplní dohodnuté podmínky (finanční, termínové, atd.), jaké budou vyplývat postihy. Bez jasně definovaného postihu jsou dohodnuté podmínky bezpředmětné. Každá ze stran musí jasně vědět, co se bude dít a co pro ni bude znamenat, když nedodrží sjednanou dohodu. V dnešní době je např. 500,- Kč za každý den prodlení při předání nemovitosti velmi málo (v případě velkých měst). Pronájem jakéhokoli malého bytu v Praze se pohybuje mezi 15-17tis. Kč/měsíc. Proto kor když se jedná o větší nemovitost by tento denní limit znamenal velmi levné bydlení pro prodávajícího. Bydlet v Praze za 15.000,- Kč/měsíc v např.  3+kk je celkem snová záležitost. Proto i výše pokut by měla být nastavena vždy individuálně na míru dané nemovitosti.

Nicméně ještě před skutečným podepsáním rezervační smlouvy je důležitá obezřetnost, znalost technického i právního stavu, a důkladné zvážení celé investice. Chtějte znát hospodaření SVJ, stav SVJ (finanční i technický), plánované opravy, rekonstrukce společných prostor, apod. Důležité je také vědět, jak je to s příslušenstvím jako je balkon, lodžie, terasa, předzahrádka, apod. Je to považováno dle prohlášení vlastníka za součást společných podílů na domě s pouhým výlučným užíváním majitele bytu, ze kterého je na toto příslušenství možné vstoupit, nebo je to ve vlastnictví majitele bytu? Od toho se odvíjí např. i náklady na opravy a údržbu – kdo je bude platit, zda vlastník nemovitosti, nebo SVJ? A pokud bude zjištěna nějaká technická závada, rovněž doporučuji v rezervační smlouvě zmínit i tuto záležitost, včetně dohody, zda ji takto kupující přijímá, nebo zda bude prodávající povinen být ještě nějakým způsobem součinný, aby se zjištěný problém vyřešil. Mnohdy se jedná pouze o běžné opotřebení, které kupující za danou cenu buď akceptuje, nebo ne, ale čas od času se může jednat o „něco“ většího, co bude nutné vyřešit, a může znamenat náklady, se kterými nešlo dopředu počítat.

Na závěr bych ráda zmínila, že je důležité před rezervací znát priority prodávajícího. Zda prodávající např. upřednostní kupujícího s hotovostí, či nikoli. Nebo toho, kdo nepožaduje vyklizení nemovitosti, nebo bude rozhodovat rychlost rozhodování (kdo dříve přistoupí k rezervaci nemovitosti, toho nemovitost bude…). Priority mohou mít prodávající různé. Jak k rezervaci přistoupit v případě priority prodávajícího „kdo dřív přijde, ten dřív bere“?

Pozitiva připomínkování a otálení s podpisem rezervační smlouvy tkví jednoznačně v možnosti dostatečného zvážení celého kroku. Kupující si mohou několikrát projít negativa a pozitiva nemovitosti. Mohou si promyslet, zda jim nemovitost světí přesně to, co od ní očekávají, a zda není pro ně dané rozhodnutí rizikové (z hlediska financí, či přesvědčení o tom, že nekupují tzv. „zajíce v pytli“), apod. A jak jsem již výše uvedla, které jiné rozhodnutí si zaslouží tak velkou rozvahu, jako pořízení nemovitosti. Jenže…

Velké negativum otálení s rezervací může znamenat (a v praxi opravdu pro mnohé kupující znamená), že je jiní zájemci o koupi předběhnou. O nemovitost tak často přicházejí i přes to, že o ni opravdu zájem měli. Pouze chtěli mít pokrytá určitá rizika. Těžko samozřejmě konkurovat tomu, kdo bezmyšlenkovitě podepíše cokoliv a ihned, hlavně aby nemovitost získal. V praxi bohužel často i sami realitní makléři mají tendenci zvyšovat konkurenční tlak mezi jednotlivými zájemci tím, že vybízejí k podpisu rezervační smlouvy dokonce už na prohlídce nemovitosti. Nikdy nelze ovlivnit všechno, ale pár dobrých rad z praxe pro vás mám.

V první řadě nikdy nepodepisujte rezervaci hned na místě při prohlídce bytu. Pokud vás k tomuto kroku realitní makléř směřuje, raději si řekněte, že toto není ta pravá nemovitost pro vás, máte-li celou transakci absolvovat s člověkem, který vám již hned na samém začátku „strká pod nos“ papíry, které ani nemáte čas si pořádně pročíst. Na druhou stranu, máte-li o nemovitost opravdu zájem, tak stejně jako není normální podepisovat rezervaci téměř ve dveřích bytu při pouhém podání ruky, není „zdravé“ řešit rezervaci několik týdnů. Riskujete tím to, že někdo bude rychlejší. Zároveň může vaše otálení vyvolat u prodávajících pochybnosti, zda jste opravdu vážní a pro tento obchod dostatečně bonitní kupující.

Tam, kde rozhoduje „kdo dřív přijde, ten dřív bydlí“, doporučuji:

1. Mít ujasněné priority a očekávání od nemovitosti (před prohlídkou).
2. Mít zjištěné a ověřené finanční možnosti i včetně alternativ (před prohlídkou).
3. Vědět předem, jaké záležitosti nesmí v rezervační smlouvě chybět – např. typ úschovy kupní ceny.
4. Dostat se co nejdříve k návrhu rezervační smlouvy a tu pak opravdu aktivně řešit (nečekat na to, až se vrátíte z prodlouženého víkendu se svou polovičkou, či rodinou).
5. Zajistit si nejen schopného, ale i rychlého právníka, který je schopen být vám opravdu rychle „k ruce“ a který nebude připomínkovat rezervační smlouvu stylem, že bude měnit pouze slovosled, ačkoli obsah sdělení zůstane naprosto stejný, a to jen proto, aby bylo vidět, že se vaší smlouvou opravdu zabýval. V rezervační smlouvě je důležité řešit podstatné věci, nikoli malichernosti, které akorát zdržují.

Jakmile je v rámci možností dobře nastaven a odstartován první krok při koupi a prodeji nemovitosti, kterým je rezervační smlouva, zbytek transakce se zpravidla nese v dobrém a pohodovém duchu a nikdo není zbytečně nepříjemně překvapen.