Družstevní a osobní vlastnictví

Na družstevní byt se odjakživa nevztahovala daň z nabytí nemovitosti ve výši 4%. Dříve se tato daň týkala jen osobního vlastnictví, tudíž velkou výhodou byla při koupi družstevního bytu úspora těchto peněz. Jak je to nyní, když je kupující osvobozen od 4% daně z nabytí nemovitosti i v případě koupě bytu v osobním vlastnictví? Má vůbec družstevní byt stále nějakou výhodu?

S ohledem na 4% daň z nabytí nemovitosti je v současné době opravdu jedno, co kupujete. Částku ve výši 4% z kupní ceny šetří každý, protože osvobození od této daně bylo s příchodem koronaviru zavedeno plošně. Alespoň zatím, dokud nová vláda nesáhne po nových nástrojích, jak snižovat státní schodek.

Nepochybným negativem družstevního bytu je fakt, že ne každý lze koupit pomocí hypotečního úvěru. Buď musí mít kupující hotovost, nebo jinou vhodnou nemovitost k umístění zástavy, nebo již musí být tzv. „na spadnutí“ převod do osobního vlastnictví. Toto negativum však přináší pro určitou skupinu lidí jedno velké pozitivum. Jestliže ne každý může byt koupit, je kupujících, a tedy konkurenčních zájemců o koupi, mnohem méně. A protože prodávající potřebují prodat a protože mají menší okruh možných zájemců, výhodou může být nižší kupní cena, než jaká je u bytů v osobním vlastnictví. Případně lze koupit na úvěr/na splátky i novostavbu od developera, která je od začátku své výstavby stavěna jako družstevní vlastnictví. Ta lze rozhodně pořídit snadněji, ale u družstva od developera se „smazává“ výhoda v podobě menší konkurence. Financovat ji totiž může kdokoli bez prokazování příjmů a bez umisťování jakékoli zástavy. Po koupi kupující prostě začnou „jen“ platit úvěr v podobě měsíčních anuitních splátek.

S relativně novým typem podnikání, které pro ty, kteří ve vlastněných bytech přímo bydlí, není příliš populární (hovořím o krátkodobých pronájmech typu Airbnb) může přinášet družstevní byt další velkou výhodu. Některá družstva mají ve Stanovách zakázané další podnajímání bytů, což zabraňuje nekontrolovatelné fluktuaci lidí. Tím se zvyšuje bezpečnost jak majetku, tak i osob v domě. Tuto podmínku ale mohou mít družstva zakotvenou různě.

A do třetice všeho dobrého. Kupujete-li byt, který nemá splacenou anuitu, kupní cena je nižší. A když máte jinou vhodnou nemovitost k zástavě, nemusíte si od banky půjčovat tak vysoký úvěr. Při koupi hradíte kupní cenu poníženou o anuitu. Nesplacenou anuitu sice umořujete podobně jako hypoteční úvěr bance, ale na rozdíl od banky, družstvo nezjišťuje, jestli budete schopni každý měsíc anuitu splácet. Další výhodu spatřuji i ve skutečnosti, že jako „majitelé“ družstevního bytu, nejste veřejně dohledatelní v katastru nemovitostí. Pro někoho třeba zanedbatelná výhoda, kterou ale někteří majitelé možná uvítají. A jak jsou na tom s výhodami byty v osobním vlastnictví?

Nespornou a hlavní výhodou koupě bytu v osobním vlastnictví je možnost financování hypotečním úvěrem. Při koupi bytu v osobním vlastnictví nemusíte mít hotovost ani jinou nemovitost pro umístění zástavy jako je tomu u většiny družstevních bytů.

Další výhodou je libovolná možnost byt pronajímat. Oproti družstvu vám společenství vlastníků jednotek nemůže pronajímání zakázat, nebo si jej dokonce zpoplatňovat. Družstva, na rozdíl od společenství vlastníků jednotek, mohou pronájem bytu zakázat, nebo si nárokovat poplatek za to, že vám k pronajímání vydají souhlas.

Osobní vlastnictví má oproti družstevnímu vlastnictví výhodu i při rekonstrukci bytu. V případě rekonstrukce vám společenství vlastníků jednotek zpravidla téměř nemluví do toho, co a v jakém rozsahu uvnitř bytu rekonstruujete. U družstevního vlastnictví často předkládáte podrobnosti ohledně vaší rekonstrukce a jste mnohdy závislí taktéž na souhlasu družstva.

V současné chvíli je jistě výhodou i to, že stejně jako u družstevního bytu, ani u osobního vlastnictví neplatíte 4% daň z nabytí nemovitosti. S výhodami bytu v osobním vlastnictví ještě nekončíme. Další výhodou je i skutečnost, že se vás při případném budoucím prodeji týká 100% potenciálních kupujících – nejen ti, kteří mají hotovost, nebo jinou vhodnou nemovitost k umístění zástavy. Vyplývající výhodou je zpravidla dosažení vyšší prodejní ceny než u bytů, které jsou ve vlastnictví družstevním. A oproti některým družstvům není převod vlastnických práv u osobního vlastnictví nijak společenstvím vlastníků jednotek nikdy zpoplatněn. Při převodu členských práv si totiž některá družstva účtují poplatek, který může být i v řádech desetitisíců. Tento poplatek vám při přepisu osobního vlastnictví nehrozí.

Ať už u vás převáží výhody jakéhokoli typu vlastnictví, s obojím vám dokáži pomoct. Důležité je umět si vyhodnotit všechna pozitiva i negativa a dle toho se efektivně rozhodnout, jakým směrem bude konkrétně pro vás výhodnější se při koupi nemovitosti ubírat.