Co ovlivňuje prodejní cenu nemovitosti?

„Soused prodal stejně velký byt před dvěma měsíci za tolik, tak chci to stejné.“ A co když se váš byt na rozdíl od sousedova bytu nachází v méně oblíbeném přízemí, nebo v posledním patře pod střechou, přičemž dům je bez výtahu? Máte pocit, že budou kupující chtít tento diskomfort ocenit stejnými penězi? Nebo může být situace přesně opačná…svůj byt pod střechou bez výtahu prodal soused za své cenové maximum, což neznamená, že cena, za kterou prodal jeho byt, je maximální cena i vaší nemovitosti. Hodnotu nemovitosti určuje především trh – nabídka versus poptávka. S tím souvisí množství nabídek a ochota a schopnost kupujících koupit. I přes to, že může být vaše nemovitost klasická „tuctovka“ – typový byt, který je v dané zástavbě a lokalitě relativně běžným zbožím, často rozhodují o úspěšnosti prodeje zdánlivé maličkosti. Proto i na pohled stejné nemovitosti mohou mít různou cenu.

Představte si dva úplně totožné byty – stejná velikost, stejná dispozice, dokonce i ve stejné ulici. Co může způsobit rozdíl v dosažené ceně?

Primárně určuje cenu typ vlastnictví. Byt v osobním vlastnictví může koupit 100% kupujících. Byt v družstevním vlastnictví pouze ta část kupujících, která má vlastní prostředky, nebo jinou nemovitost, kterou může nabídnout bance k umístění zástavního práva. Jeden z bytů může být v přízemí, či pod střechou bez výtahu, druhý v příjemném druhém patře s výtahem. Jeden dům bude po celkové revitalizaci – vyměněná okna, provedené zateplení, nové instalace včetně zrekonstruovaných společných prostor…a druhý dům tyto investice teprve čekají. Náhled na atraktivnost nemovitosti se u kupujících liší dle výše fondu oprav v poměru s tím, jaké investice společenství, či družstvo již provedlo, či naopak zatím ještě neuskutečnilo. Důležitá je i výše naspořených vlastních prostředků ve fondu oprav. A nenechte se zmást stavem domu po rekonstrukci. Často může dům v původním stavu působit lépe, když je o něj pečováno a všude je čisto, než dům, který má sice zrekonstruované prostory, ale po tříletém užívání je vidět, že se osazenstvo domu k nemovitosti nechová dvakrát dobře – zdi mají uražené rohy, jsou špinavé omítky, špína a nepořádek na chodbách, „divný odér“, nefunkční ač nové zvonky a domácí telefony, atd.

Někdy mohou být byty dokonce i ve stejném patře, ale i přes to mohou být v očích kupujících velmi odlišné. Jeden z bytů se může nacházet v klidném vnitrobloku, druhý může mít okna naopak do rušné ulice. Pod jedním z bytů se mohou nacházet prostory, které již z principu budou kupující odrazovat – např. herna (hluk a potenciál shlukování „zvláštních“ osob), hospoda (hluk a postávající kuřáci pod okny), či obecně nebytový prostor, který může být málo vytápěný. Podobně se mohou kupující dívat negativně i na byt nacházející se nad průjezdem, či na návětrné straně (ochlazování nemovitosti). Důležité jsou i světové strany. Severně, či severo-východně orientovaná okna jsou méně žádaná, než jižní a západní strana.

Přejdeme-li od typických nemovitostí k atypickým, i zde rozhodují určité záležitosti. Dá se říci, že u atypických nemovitostí je rozhodujících faktorů ještě mnohem více, než u běžných „typovek“. Každá atypická nemovitost je něčím nestandardní a záleží na subjektivním dojmu každého potenciálního kupujícího. Atypická nemovitost může působit takovým dojmem, že se po ní, i třeba za vyšší než průměrnou cenu, téměř ihned „zapráší“, nebo může naopak její celkový dojem kupujícím něčím „nesedět“, a dosažená prodejní cena bude na spodní hranici průměru, či přímo podprůměrná. Cokoli, co je v očích kupujících JINÉ, může působit pozitivně, ale i negativně. U atypických nemovitostí záleží primárně na celkovém dojmu. Typickými příklady jsou mezonetové, či loftové byty, které mohou lidé milovat, ale i nesnášet.

Pro dosažení co nejvyšší možné ceny je potřeba umět zohlednit nejen všechny skutečnosti, ale také umět najít a vyzdvihnout reálná pozitiva nemovitosti. Ta jsou ale vždy odvislá od typu zájemce na prohlídce, neboť každý potenciální kupující je zaměřen na jiné parametry a pro každého jsou podstatné odlišné záležitosti. To už ale zabíháme do zcela jiné, spíše obchodní kapitoly.