Co je důležité mít již v rezervační smlouvě

Rezervační smlouva je stále ještě u určité části kupujících vnímána poněkud zvláštně. Pro některé je zbytečným krokem, jiní v jejím obsahu požadují parametry téměř shodné s kupní smlouvou. Kde je zlatá střední cesta, kterou by se měli při uzavírání rezervační smlouvy na koupi nemovitosti kupující i prodávající vydat?

Prvně považuji za důležité opět připomenout význam rezervační smlouvy. Byť se může rezervační smlouva zdát na první pohled jako zbytečná, opak je pravdou. A koho více chrání? Prodávajícího, nebo kupujícího? Správně by měla chránit obě strany. Uzavření rezervační smlouvy je potvrzení závazného zájmu nemovitost koupit a prodat. Kupující získává jistotu, že prodávající předmětnou nemovitost skutečně prodá jemu, a nenabídne ji komukoli jinému jenom proto, že mu někdo třetí dodatečně nabídne lepší podmínky (časové, finanční, apod.). Prodávající naopak získává jistotu, že kupující jeho nemovitost skutečně koupí, a tudíž může s klidem odmítnout jiné zájemce a dále již netrávit čas dalšími prohlídkami nemovitosti. A pokud by se stalo, že si kupující koupi rozmyslí, propadne mu záloha ve výši rezervačního poplatku ve prospěch prodávajícího. Jedná se o finanční odškodnění za skutečnost, že velmi pravděpodobně prodávající odmítl skutečného kupujícího, a nyní žádného jiného nemá. Uplynul mu čas, jeho nemovitost jde znovu do nabídky, tudíž se stává již okoukaným zbožím, a opětovné nabízení nemovitosti nevyvolá ani moc důvěryhodnosti u dalších kupujících. Takže ano, rezervační smlouva skutečně význam má. Nicméně není smlouva jako smlouva. Je důležité rezervační smlouvu nejen uzavřít, ale jde i o to, co je jejím obsahem.

V první řadě bych upozornila na délku platnosti rezervační smlouvy. Primárně vzhledem k současné situaci v bankách, které jsou zahlceny a kterým dříve procesy zabraly jen pár dní, doporučuji těm, kteří financují hypotečním úvěrem, mít lhůtu alespoň 2 měsíce na podpis kupní a úschovní smlouvy. Situace v současné době není vůbec pozitivní, neboť úkony, které ještě před rokem trvaly pár dní, trvají aktuálně i několik týdnů. Online odhad nemovitosti dříve 2-3 dny, nyní 3 týdny zcela běžně.

Samozřejmostí by měl být správně a přesně vyspecifikován předmět koupě. Tzn. nejen adresu, společné podíly a katastrální území, ale i podlaží a hlavně příslušenství (sklep, komora, parkovací stání). Ideální je, aby v rezervační smlouvě bylo vše rozepsáno včetně výměr/označení jednotlivých součástí.

Když zastupuji klienty při koupi (smlouvy navrhuje zpravidla strana prodávající), v mnoha případech není v rezervační smlouvě uvedeno, kdo přesně bude zajišťovat úschovu kupní ceny. Doporučuji doplnit o konkrétní advokátní kancelář, banku, či notáře. Můžete se podívat na reference, zkušenosti, a v případě, že by se vám cokoli nepozdávalo, domluvte se na jiném subjektu. A to i za cenu, že byste si úschovu kupní ceny měli hradit z vlastních peněz.

V případě developerských projektů rozhodně doporučuji, aby přílohou rezervační smlouvy byly standardy (tzn. co je v ceně, v jaké kvalitě, od jakých výrobců budou použité materiály a vybavení), rozhodně splátkový kalendář (co a kdy budete hradit) a ideálně, pokud je to možné, i vzor Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. A opět pozor na délku platnosti rezervační smlouvy a termínu podpisu Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Hlavně v případě, kdy čekáte na finální schválení hypotečního úvěru. Opět doporučuji minimálně 2, či spíše alespoň 3 měsíce na podpis Smlouvy o smlouvě budoucí kupní. A v neposlední řadě pozor na možnost změny finální prodejní ceny kvůli průběžnému zdražování materiálů a práce. Vždy je potřeba mít finanční polštář. V případě hypotečního úvěru je více než vhodné nechat si od banky schválit úvěr o něco vyšší. Až 20% ze schváleného úvěru nemusíte vyčerpat. Když si necháte schválit úvěr na korunu přesně a developer oprávněně finální cenu zvýší, nebudete mít „kam sáhnout“, nemáte-li připravenou hotovost.

Výše uvedené body jsou v rezervační smlouvě stěžejní. Myslete na to, že neprodáváte, nebo nekupujete věc za pár korun.