Kdy nemusíte platit daň z prodeje nemovitosti

Vlastníte nemovitost krátce, a přesto ji potřebujete prodat? Jak je to s daní z příjmů? Víte, zda se Vás týká osvobození od jejího placení? Samotná „daň z prodeje nemovitosti“ (dřívější daň z převodu nebo nabytí) již v České republice neexistuje. Zisk z prodeje domu, bytu či pozemku však podléhá klasické dani z příjmů fyzických osob, pokud nesplňujete podmínky pro osvobození. Avšak! Zdaňujete pouze skutečný čistý zisk, nikoliv celou prodejní cenu. Základní sazby daně (jejich výše) se odvíjí od toho jaký subjekt prodávanou nemovitost vlastní a je z prodeje zisk. Pro fyzické osoby je to 15 % ze zisku do limitu 36násobku průměrné mzdy a 23 % z části zisku, která tento limit přesahuje. Pro právnické osoby (firmy) je to 21 %. Když ale hovoříme o zdaňování pouze té části, která je skutečným ziskem, tak jak se počítá čistý zisk?

Základem daně je rozdíl mezi prodejní cenou a prokazatelnými výdaji. Pokud prodáte se ztrátou, daň logicky neplatíte. Se ztrátou však v poslední dekádě neprodává snad nikdo, takže co patří mezi uznatelné výdaje? Jsou to pořizovací cena (cena, za kterou jste nemovitost v minulosti koupili), náklady na rekonstrukci a modernizaci doložené fakturami, provize realitní kanceláři, výdaje na právní služby a náklady na znalecké posudky.

Kdy jste od daně zcela osvobozeni? Většina běžných prodejů občanů je od daně osvobozena díky zákonným výjimkám. V nemovitosti jste prokazatelně bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (nemusí jít o trvalý pobyt, stačí faktické žití). Nemovitost jste vlastnili déle než 10 let (platí pro nemovitosti nabyté od 1. ledna 2021). U starších nákupů do konce roku 2020 platí původní pětiletá lhůta. V nemovitosti jste sice bydleli kratší dobu než 2 roky, ale veškeré utržené peníze použijete na obstarání nového vlastního bydlení (koupě, rekonstrukce) do 1 roku od prodeje. Tuto skutečnost musíte oznámit finančnímu úřadu. A pozor! Náklady na bydlení lze uplatnit i rok zpětně. To platí pro situaci, kdy prvně koupíte, zaplatíte z jiných zdrojů, a až potom starou nemovitost prodáte a třeba si umoříte hypotéku, nebo její část. Opět to ale musíte stihnout tak, že prodáte v následujícím kalendářním roce. Nesmíte s prodejem moc otálet. Pokud nemovitost zdědíte po rodičích, prarodičích nebo manželovi, do časového testu (10 let) se započítává i doba, po kterou ji vlastnil zemřelý příbuzný. Pokud ji vlastnil dostatečně dlouho, můžete nemovitost obratem prodat bez daně. Pozor na darování nemovitosti, i kdyby se jednalo o dar v přímé příbuzenské linii. V případě daru se doby držby dárce s dobou držby obdarovaným nesčítá. A v případě družstevního bytu, respektive družstevního podílu, platí časový test pouze 5 let bez ohledu, kdy jste ho nabyli, nikoli 10 let jako u nemovitostí v osobním vlastnictví.

Také si dejte pozor na oznamovací povinnost. I když je prodej nemovitosti plně osvobozen od daně z příjmu, máte povinnost podat Oznámení o osvobozených příjmech finančnímu úřadu, pokud byl váš příjem z prodeje vyšší než 5 000 000 Kč. Za opomenutí hrozí pokuty. Podrobnější pravidla a postupy pro vyplnění formulářů naleznete v oficiálním průvodci na Portálu veřejné správy.

Pokud se na vás osvobození nevztahuje, zisk musíte uvést v běžném daňovém přiznání k dani z příjmů (v Příloze č. 2 jako ostatní příjmy dle § 10) na jaře následujícího roku.

Jestli plánujete prodej nemovitosti a chcete vědět, zda budete muset daň platit, napište mi jak jste nemovitost nabyli (koupě, dědictví, dar), jak dlouho ji vlastníte a zda jste v ní bydleli, popř. kdy přesně, zda těsně před prodejem, nebo dříve a nyní ji pronajímáte.

A pokud si nevíte rady, jak sladit koupi jiné nemovitosti s prodejem té původní, abyste mohli včas uhradit platby a správně naplánovat všechny kroky včetně stěhování bez dopadu na prodejní cenu, stáhněte si zdarma můj e-book: https://ebook.resimnemovitost.cz a případně mi napište, nebo zavolejte.